破产财产处置新规落地：拍卖原则确立，管理人如何选聘拍卖机构？
2026年9月4日，最高人民法院印发法〔2026〕137号文件，公布《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称《纪要》），自印发之日起施行。这份源于2025年12月30日全国法院座谈会的文件，以八个部分、三十六条对房企破产案件中的管辖、财产认定、购房人保护、债权审查、续建融资及清偿顺位等核心争议作出系统回应。其中，关于破产财产处置与拍卖的规定，尤为引人关注。
拍卖：破产财产处置的法定原则
《纪要》第28条确立了“价值最大化”的财产处置原则，一般优先采取项目整体出售方式。第29条进一步明确：破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则。这一规定将拍卖从可选方式上升为基本原则，体现了司法层面对公开竞价机制在发现资产价值、保障交易公平方面作用的充分认可。
拍卖在破产财产处置中的法律效力也得到了明确界定。《纪要》规定，破产受理前相关房屋已经办理产权登记手续，或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定已经送达买受人的，买受人主张该房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应予支持。这意味着，一旦司法拍卖程序完成并送达裁定，买受人的权利即获得最终确认，不因房企后续破产而受到影响。
对于在建工程这类特殊拍品，《纪要》要求拍卖文件中应载明继续履行的购房合同内容并做好衔接安排。这一规定旨在从源头保障已购房业主的权益，确保项目转手后接盘方继续履行交房义务，是“保交楼”目标在拍卖环节的具体落实。
管理人如何选聘拍卖机构？
破产财产拍卖虽以拍卖为原则，但《纪要》并未就管理人如何选择拍卖机构作出细化规定。实践中，这一环节主要依据《企业破产法》及各地法院、破产管理人协会的相关指引操作。
从各地实践来看，管理人选聘拍卖机构主要有以下几种方式：
一是公开竞争方式。这是目前较为普遍的做法。重庆破产法庭与重庆市破产管理人协会发布的《关于管理人选聘其他社会中介机构的工作指引（试行）》明确，管理人可以采用公开竞争方式选聘辅助拍卖机构。具体操作中，管理人发布选聘公告，明确报名条件、服务内容、评选标准，符合条件的机构提交申报材料，由评选委员会综合评议后确定中选机构。
二是从名单库中遴选或协商。广州市破产管理人协会发布的《破产案件委托拍卖辅助机构的工作指引》规定，管理人选用辅拍机构，可以自行在辅拍机构库中通过遴选、协商等方式选择，也可以提交协会秘书处指定。广州地区管理人办理破产案件需要委托辅拍机构的，原则上应当在辅拍机构名单库中选择。
三是随机方式。依据最高人民法院关于对外委托工作的相关规定，选择拍卖专业机构实行随机选择的方式。部分地方破产管理人协会也采用摇珠等方式选定专业机构。
无论采取何种方式，选聘过程通常需接受债权人会议和人民法院的监督。管理人应在财产变价方案中就是否聘请辅助拍卖机构及其费用支付方式等内容作出说明，由债权人会议决议通过。
评选标准：专业能力与综合实力并重
从各地选聘公告来看，管理人评选拍卖机构时主要考量以下几个维度：
资质与合规性。机构须具有相应专业资质，部分地方要求入围法院司法评估拍卖信息平台公布的辅助机构名单。
业务经验。拍卖经验丰富，熟悉企业破产重整及清算相关法律法规。在重庆左名房地产开发有限公司破产案中，评选委员会对报名机构的机构规模、业务经验、服务方案等进行综合评议。
服务方案与能力。包括现场勘察勘验、查明标的物现状及瑕疵、拍摄视频照片固定现状、全面披露优先购买权人情况等。具备线上线下相结合的宣传能力也是重要考量因素。
报价合理性。综合评分法通常将机构报价情况纳入评分体系。
选聘完成后，管理人在报备法院后与中选机构签订委托合同。
结语
最高人民法院法〔2026〕137号纪要的出台，为房地产企业破产案件审理提供了更为明确的规则指引。拍卖作为破产财产处置的法定原则得以确立，而管理人通过公开竞争、名单库遴选等多种方式选聘拍卖机构，则在程序层面保障了这一原则的有效实施。从金科股份重整案化解约1470亿元债务、保障139个项目续建交付的实践来看，规范的拍卖处置机制正在成为房地产风险化解中不可或缺的制度工具。
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