9月7日，将军澳日出康城海瑅湾系列沽出5伙，单日套现逾5297万港元，其中一套三房单位成交价达1803.4万港元。该项目由信和置业、嘉里建设、嘉华国际、招商局置地及港铁合作发展，累计已售出1141伙，总套现突破98亿港元。一个项目持续热销的背后，折射出香港楼市怎样的运行逻辑？对普通购房者又意味着什么？

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新盘认购纪录频频刷新，购买力集中释放

海瑅湾的热销并非孤例。8月28日，该项目单日连沽28伙，套现逾2.1亿港元，更有一家新进驻香港的投资公司斥资逾1.1亿元一口气购入15伙作长线收租。8月全月，海瑅湾系列共沽145伙，套现逾11.7亿元。

据克而瑞好房点评网相关数据，8月份香港一手成交约1095宗，创三个月新高。9月5日单日新盘市场共录得228宗成交，为近四个月高位。华润置地旗下叡璟I首轮开售收到逾4.7万张认购登记，连续三轮沽清，两周累售482伙，套现近45.6亿元。新盘认购纪录被连续刷新，显示购买力仍在集中释放。

楼价连涨十三个月，"供平过租"倒逼入市

价格端同样释放积极信号。差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数连续13个月上升，6月报323.2点，同比上涨约12.7%。上半年平均每宗一手私宅售价约1230.5万港元，较去年下半年上升约5.2%。

更关键的驱动力来自租金与按揭的此消彼长。租金连续多月创新高，而按揭利率随息口回落，月供开始低于月租，"供平过租"现象倒逼越来越多租客转租为买。据克而瑞好房点评网相关观察，香港住宅租金回报率已回升至约4.5厘水平，"以租养贷"的逻辑比过去几年更为扎实，这也是投资者敢于大手扫货的底气之一。

撤辣红利与内地资金形成双重支撑

2024年香港全面撤销三类辣税后，交易成本断崖式下降，压抑多年的需求集中释放。非本地买家印花税从最高30%档降至从价4.25%，相当于同时取消限购、限售和二手房交易重税。

内地资金持续流入是另一股重要力量。今年上半年，内地买家在香港住宅注册量同比大幅增长，5000万港元以上豪宅成交中内地买家占比接近七成。海瑅湾的投资公司大手扫货，正是看好港铁上盖的长线收租回报与将军澳区内发展前景。据克而瑞好房点评网相关数据，上半年全港一手私宅买卖登记12154宗，创近14个半年度新高，总值逼近1500亿港元，同比大增36%。

普通人入市需算清三笔账

面对热度回升的楼市，普通购房者需要保持理性。第一笔账是预算账：楼价已从低位回升近两成，入场门槛水涨船高，需量力而行，避免过度杠杆。第二笔账是折扣账：当前新盘优惠力度较大，但须仔细核实折扣期限、付款条件及建期与即供的利差。第三笔账是汇率与利率账：港元与美元挂钩，美联储议息方向仍存在变数，按揭供款可能随息口波动。

美联集团主席黄建业认为楼市正迈向"牛二期"，全年楼价料升约15%。但上半年升势急促后，下半年交投量预计有回落趋势。对普通买家而言，与其追涨，不如选准港铁上盖、配套成熟、租金回报可观的标的，用"供平过租"的安全垫对冲短期波动风险。

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