作者：周军律师.
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房企进入破产程序后，大量烂尾、停工楼盘面临续建难题。为落实“保交楼、保民生、保稳定”政策目标，各地政府普遍协调引入第三方机构，通过代建、代管、代持（统称“三代协议”）模式盘活项目、续建交房。
最高院最新公布的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》针对保交楼专项三代协议设立了特殊豁免保护规则，优先保障楼盘续建交付，稳定购房人权益。
一、核心司法规则：保交楼三代协议，破产中不得解除、不得撤销、不作无效认定
针对政府协调形成的保交楼专项协议，法律突破了普通破产合同处置规则，设置绝对保护效力。只要是破产受理前，经地方政府部门协调、专为保交楼保交房签订的代建、代管、代持协议，即便房企进入破产程序：
1. 破产管理人不得依据《企业破产法》第十八条，以“双方未履行完毕合同”为由单方解除三代协议，项目续建工作可以持续推进；
2. 管理人、其他债权人不得依据破产法关于无偿转让财产、个别清偿、恶意处置资产等条款，申请撤销协议或认定协议无效；
3. 法院对该类保交楼专项协议，一律不予撤销、不予否定效力，最大程度保障楼盘续建连续性。
该规则核心目的十分明确：破产程序不能中断民生保交楼工作，不能因企业债务清算，损害万千购房人的居住权益与社会稳定。
二、三类保交楼协议（代建、代管、代持）精准定义
司法明确区分三类协议的运作模式，均属于合法合规的项目盘活模式，不属于恶意转移资产、违规处置破产财产。
1. 代建、代管模式
由房企作为委托方，第三方机构接受政府协调介入，负责楼盘后续工程建设、竣工验收、房源交付、项目营销与日常管理。房企主要负责筹措续建资金，项目最终投资收益仍归属于房企。该模式仅为委托运营管理，项目权属不发生转移，纯粹为推进完工交付。
2. 代持模式
属于阶段性股权托管盘活模式：房企将项目公司股权以极低名义价格临时过户至第三方主体名下，由受让方主导后续建设、运营并垫付相关费用。房企可有限参与项目管理，项目销售回款优先归还第三方垫付的续建成本与投资。待项目竣工交付、销售完毕或满足约定条件后，房企按原转让价格回购股权，项目权益回归房企。
三、规则底层逻辑：区分商业交易与民生纾困
普通房企破产中的低价转让、股权变更、资产处置行为，极易被认定为恶意转移资产、偏颇清偿，进而被撤销或认定无效。但保交楼三代协议完全区别于普通商业资产处置：是政府主导、为解决烂尾、保障民生、维护购房人权益的政策性纾困行为，不存在恶意损害债权人利益的主观意图，因此司法给予特殊豁免保护。
四、实务价值与购房人权益保障
对广大购房人而言，该规则是烂尾楼盘盘活的关键保障：
1. 杜绝破产清算导致续建停工，确保项目持续建设、顺利交房；
2. 防止管理人一刀切解除续建协议、终止盘活方案，避免楼盘彻底烂尾；
3. 通过合法代建代管模式，完成竣工备案与产权办理，最终落地购房人居住权益。
周军律师提醒，代建、代管保障项目持续建设交付，代持通过股权托管模式盘活烂尾项目，是当前司法兼顾破产公平清算与民生保交楼的核心裁判规则。开发商破产后，政府协调形成的保交楼三代协议具有破产豁免效力，不被解除、不被撤销、不认定无效。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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