这场澳洲房市大崩盘，谁也躲不过。
《澳洲金融评论报》房地产峰会第一天的议程，表面上是在谈商业地产：购物中心、办公大楼和工业厂房——这些物业支撑着澳洲经济运转。
然而，住宅市场正在迅速失速，接下来可能发生什么也令人担忧。这场调整势必会对商业地产行业乃至更广泛的澳洲经济产生重大影响。
这当然不只是Morgan Stanley房地产专家Tim Church所说的那种冲击：澳洲人长期把房价上涨视为理所当然，如今这种心理正遭受猛烈打击。
“这是澳洲最重要的单一资产类别。”他预计，房价最终可能从峰值跌至谷底，跌幅最多达15%，令这次调整成为历史上最大的房价崩盘。
同样，焦点也不只是QIC房地产主管Deborah Coakley正准备应对的消费者信心和支出重挫。她在峰会上说，消费者要继续花钱，就必须相信自己的个人财务状况良好。
真正牵动的是更大的变化：这场转变背后可能涉及高达3.6万亿澳元的资金。
和Church一样，资产规模达800亿澳元的商业地产巨头Charter Hall首席执行官David Harrison也预计，房价调整可能超过上世纪90年代初那场澳洲“不得不经历”的著名衰退期间出现的12.9%跌幅。
答案在于：艾博年政府5月联邦预算公布的房地产税制变化，已经永久改写了住宅地产的投资格局。
Harrison在峰会上表示，约有3.6万亿澳元投入住宅地产，其中绝大部分掌握在普通家庭投资者手中。
David Harrison认为，住房投资者会转投商业地产。图片来源：Dominic Lorrimer
几十年来，这些投资者一直愿意“接受住宅地产相对较低的收益率，因为他们会获得更强劲的资本增长”；等到最终卖出投资时，他们还可以享受资本利得税折扣。
如今，资本利得税（CGT）折扣不但已经取消，Harrison也看不到住宅地产低收益率改善的希望。土地税上升、市政费率上涨，加上保险费不断增加，都在挤压回报。
即便这些新税制尚未让普通家庭住宅投资者打退堂鼓，Harrison认为，预算提出取消住宅地产投资者购买已建成住宅时的负扣税，将构成另一记重击。
Harrison说：“政府的变化基本上把负扣税变成了一个令人厌恶的词，也让人们真正意识到，要享受这项安排，就必须先亏钱。”
他预计，住房投资者会把目光从负扣税地产转向能够产生正现金流的投资，其中也包括商业地产。
不过，Harrison并不认为住宅投资地产的3.6万亿澳元会全部流入商业地产。
他表示，即使只有其中10%的资本，也就是3600亿澳元开始转移，也会“为商业房地产带来巨大的需求推动力，无论是零售、工业、社会基础设施还是办公地产”。
他又说：“总得有些东西让步。这些都是地震级的变化，我认为我们将看到大量资本从住宅地产转向非住宅投资。”
Cushman & Wakefield本地首席执行官Noral Wild指出，房地产圈的人天生乐观，总相信明年会更好。眼下，商业地产行业也有充分理由强调可能的利好因素：全球债券收益率急升，已经令ASX 200房地产投资信托指数一个月内下跌8.4%，投资者则担心借贷成本上升将如何影响资产价格。
Church认为，这些担忧确有根据。本地房地产投资信托（REIT）板块相对于净资产值的估值，已经从去年同期的12%溢价，变成了10%折价。去年此时，澳洲联邦储备银行（RBA）刚刚连续三次降息，市场还在期待进一步降息两次；如今，利率前景却发生了剧烈变化。
Church说，这种折价甚至可能推动上市地产行业整合，因为数量庞大、规模偏小的REIT很可能成为收购目标。
但Harrison对债券收益率给资产价值带来的压力显得异常镇定。原因很简单：澳洲还存在另一种隐蔽的房地产供应短缺。
Noral Wild表示，数据中心已经抢购了工业用地。图片来源：Dominic Lorrimer
澳洲的购物中心几乎全部租满。Scentre首席执行官Elliott Rusanow表示，Westfield旗下42座购物中心合计只有100个空置铺位。
然而，全国没有新的“堡垒式”购物中心在建设，规划中的新超市开发项目也寥寥无几。
QIC的Coakley说，建筑成本上涨，加上房地产行业普遍存在的漫长开发周期，已经让项目的经济账目无法成立；更何况规划审批也变得异常艰难。
办公市场的情况类似——至少租户真正想要入驻的办公地段是如此，包括悉尼CBD核心区、规模相对较小的布里斯班CBD，以及墨尔本CBD最靠近维州议会大厦的Paris end。Harrison表示，Charter Hall新的Chifley Tower将是未来五年内悉尼CBD仅有的两项新办公开发项目之一。
工业地产的新供应同样紧张，但原因不同。Cushman & Wakefield的Wild说，墨尔本和悉尼约有520公顷工业用地已经退出工业市场，相当于约260万平方米的仓储空间。
这些短缺不会很快消失。Harrison说：“在这种环境下，我看不出除了租金继续承受上行压力之外，还会有其他结果。”他补充说，他的租户似乎不太难把更高的租金转嫁给客户，做法就是提高价格。
“我们正处在一个租金增长很可能超过通胀的时期，这将帮助我们抵消折现率与债券收益率之间利差收窄带来的某些压力。”
对更广泛的经济而言，这形成了一个耐人寻味的局面。
房价下跌势头可能会受到两股力量进一步推高：一是利率上升，澳洲联邦储备银行看来未来几个月至少还会加息一次，甚至可能加息两次；二是资本流向可能大幅改变，因为普通家庭投资者会因政府税制变化而逃离住宅地产行业。
而如果部分资本流入商业地产，就会与零售、办公和工业地产领域日益严重的供应短缺正面相撞。租金因此被推高，也给整个经济中本已顽固的通胀添柴加火。
这也突显出，澳洲联邦储备银行要压低通胀、降低利率并以此支撑房市，将面临多么艰巨的挑战。
商业地产行业对此并非毫无察觉。Scentre的Rusanow甚至表示，澳洲联邦储备银行可能需要考虑把通胀目标从2%至3%上调至3%至4%，在短期内通胀更高的新环境与人工智能革命有望带来的巨大生产力提升之间取得平衡。
不过，目前还不能确定澳联储行长Michele Bullock及其团队是否已经准备好作出这种调整。
Elliott Rusanow正受益于非常强劲的需求。图片来源：Dominic Lorrimer
全球央行与通胀鏖战五年后，公信力都承受着压力；在这种背景下，我们认为澳联储更可能继续加息，直到完全确信这条经济巨龙真的已被制服。
周一，Rusanow提出的一点在房价调整的戏剧性发展中几乎被遗忘：我们都曾要求联邦政府采取大胆行动改善住房负担能力，而行动真正到来后，我们似乎反而陷入了“一场大规模恐慌”。
他说：“我们可能不赞同这些变化，但也不能否认，我们一直要求重大改变，而他们确实带来了一些重大改变。”
这话无疑有道理。但Chanticleer从商业地产峰会第一天得出的最大教训是，这场住房政策变化到来时，经济本身也正经历结构性转变。两股力量相撞，正在制造出始料未及的后果。
全球供应链重组，使通胀和利率水平较过去更高，并固化了这一局面。政府、家庭以及受人工智能热潮推动的企业部门，所有层面的债务都创下历史新高。各种房地产市场也都处于结构性供应不足之中，而且这种状态看来还会持续多年。
再叠加一代人以来最大的房地产税制变化，以及15年来最高的借贷成本，房地产行业可能迎来一场波及每个领域的世代性洗牌；而且，事态发展的方式可能并不在澳洲联邦总理艾博年和联邦财政部长Jim Chalmers的预料之中。
3.6万亿澳元的浪潮仍在成形。等它冲上岸，务必当心。
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