作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
很久没见到开发商这么齐心抱团的了。
收回折扣“倒计时”
8.28新政余温未退，市场情绪继续被架上烤架。
新房猛吹出一阵提价的风。
借着8.28新政，不少开发商开始官宣收回折扣，对接下来的销售进行提价。
成都一家深耕本地开发的房企，在8.28新政后仅仅4天，便针对旗下13个新房项目进行调价。
除了9月15日前已认购、已签约客户，维持原有优惠及成交价格不变，9月15日后认购签约的客户，收回现有折扣2%的优惠幅度。
给出的理由非常直白，就是开发政策变化以及市场综合成本持续上涨。
（来源：网络平台）
虽然有趁着政策，倒逼本地客户加快认购的可能，但这家房企，在成都较为低调。
2023年才正式进入成都市场，这几年陆陆续续一口气拿下成都20宗用地，基本是通知收回折扣覆盖到的项目。
凭借快速高频拿地，这家公司已经跻身成为成都本地主流房企，旗下十几个项目整体统一收回折扣点数，一定程度上反映出房企对现房销售新政的紧急态度。
再比如天津的新房项目，包括建投·奥体誉院、中交·海河玺、金地·海河玖里、体北金茂府等，都相继官宣，9月起全线涨价。
（来源：网络平台）
这些项目都是天津目前在售的高端改善型住宅，既有高层也有洋房，位置地段也还可以，前期开盘销售官宣成绩不错。
再比如位于杭州的未来科技城的保利天奕借着政策节点加推，上调了房源的备案价格，14栋69套房源，备案均价大约36500元/平米。而前期推出的18栋，均价约35500元/㎡，单价上浮1000元。
（来源：网络平台）
除了成都、杭州、天津的项目，深圳也有新房不落下风。
位于龙华民治华南学校旁的新房，在8.28新政第二天便官宣折扣收回倒计时3天。
（来源：网络平台）
这个学校旁的项目，除了2021年5月入市的恒壹四季华府就是同年9月入市的中海明德里。
前者当年备案均价约7.05万/平，总价区间约569万—2278万，176套81-315平住宅，如今还剩5套未清盘；
后者当年备案均价约7.1万/平，总价区间约551万—870万，665套82-115平住宅，如今还剩51套未清盘。
（来源：百度地图）
再比如深圳踩着8.28新政当天获批预售的中海云颂玖章，位于龙华梅林关板块，加推1栋93套109~128平房源，备案均价约8.25万/㎡，总价区间约789万～1145万。
开盘给出的折扣是“提交资料98折、冻资98折、加推开盘优惠98折、准时签约99折”，综合折扣约93折。
不仅备案均价相比前两批房源分别贵了0.14万/平、0.25万/平，起步总价也高了约50万、53万，甚至综合折扣也少了2个点。
（来源：百度地图）
根据@格隆汇楼市不完全统计，如广州的保利海韵、国贸学原、西关金茂锦棠，合肥的滨湖区域清澜玉华、玉湖云境，青岛城阳区的上郡赋、天一仁和·珑樾一品等，同样进入收回折扣“倒计时”。
涨价，成了唯一出路
各地新房相继不同程度地跟风涨价，除了有一贯开发商抢政策热点，倒逼市场客户买单的因素，更多的触及因素，是接下来的现房销售影响，开发商集体开启未雨绸缪的节奏。
眼下这些市场上的存量项目，选择“涨价”的逻辑更多是这样的——
现房销售，倒逼开发商两年内的推盘断崖下降，甚至0推盘——由于未售项目的回款时间拉长，开发商成本将被明显抬升——而正在销售的新房，不得不因此承担快速回款的压力——开发商不得不被动上调正在销售的新房的价格，从而对冲接下来即将上升的开发成本——而市场上销售去化速度本身较好的新房，也就成了对冲开发成本上升率先被提价的对象。
总之，828新政后，为了加快回款，保住利润，降低新政带来的开发成本上升影响，无论是对当下正在销售的新房还是正在开发未来待入市的新房提价，都是开发商唯一的选择。
所以可以看到，合肥市瑶海区东部新中心的住宅项目甚至传出“最后一栋受政策影响，取消开盘，等待整盘现房销售……请做好一分钱折扣都没有的心理建设”的紧迫感。
（来源：网络平台）
要知道，当下各地新房的库存并不低，要彻底消耗完毕，三五年的周期都没有问题，降价，工抵房，法拍房是低价压制的市场主流，加上整体宏观环境的因素，并不具备让这些存量新房“涨价”的基础。
贸然宣布收回折扣，对开发商而言，更多意味着，相比快速去库存，眼下回流现金“活下去”才是更重要的，任何能够争取现金回流的方式，开发商都会尝试。
但现金流的刹车片，是从《完善商品住房销售制度的通知》落地这一刻就已经开始。
今天（9月8日）广东省住房和城乡建设厅召集房企座谈会，会议主要是了解8.28新政对房企各类项目在开发、销售、交付、资金和债务层面的影响，以及摸查各家房企已拿地尚未取得建设工程规划许可证、已取得建设工程规划许可证但尚未取得预售许可证、已取得预售许可证仍然在售的项目数量、面积、套数、分布的情况。
说明，这次的现房销售要求，对房企的现金流影响，不仅立竿见影，还深刻且长远。
或许，这一次“刹车”对房企的意义，要再次向曾经2020年8月三道红线以及2021年12月两道红线看齐。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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