台风“白海豚”刚过，青浦区徐泾镇玉兰清苑小区，空气里飘着草木被雨水洗过后的清新。早高峰的车流从门口鱼贯而出，路面平整，鲜有积水。谁能想到，作为青浦区43个市级“底部抬升”社区之一，玉兰清苑一度是“困境重重”的问题小区。
变化不止发生在徐泾镇。今年1至7月，青浦区交出了一份硬核“民生答卷”：物业类工单同比下降22.8%，其中停车类工单同比下降40.66%。全区230个符合条件的小区实现党支部全覆盖，445个小区开立公共收入监管账户。数据的背后，是一场关于基层治理的深刻变革与实践。
从“问题清单”到“幸福清单”，变化究竟是如何发生的？近日，记者走访青浦区多个住宅小区，探寻党建引领物业治理的破题之道。
一个“没法干”的小区，如何变了模样
2024年初，李超调任玉兰清苑居民区党总支书记。第一次召集楼组长开会，赶来的人大多是来向他递辞职报告的。“李书记啊，这里活儿没法干！”——这句话，他最初听了一遍又一遍。
玉兰清苑是市属大型保障房社区，2092户居民来自上海八个行政区，大家彼此不熟，利益诉求各异。彼时，李超和村居“两委”班子面前有“三座大山”——社区环境差、停车难、老龄化问题突出。物业管理薄弱，设施年久失修；停车位仅840个，日常停放却超1200辆，消防通道常被占用；社区中35%以上是退休老人，业委会组建难。
“越是困难的地方，党组织越要顶上去。”李超说。
环境差、整治难，就先啃下楼道堆物“硬骨头”。2024年11月新换的物业公司进场后，第一场硬仗就是清理楼顶的历史堆物和违章搭建。在党总支牵头下，“三驾马车”没有简单提“整治”、搞“强制”，而是以“废地变花园”为切入口，引导各楼栋先行先试。
在走访中，李超发现58弄1号楼的老党员于益华是花卉爱好者。老于主动提出把楼顶废弃盆栽移下来，利用楼栋口绿化带打造“共享花园”，动员左邻右舍共同参与清理维护。很快，1号楼前面貌焕然一新，绿意盎然的盆栽取代了脏乱差的堆物，“出门看风景”变成了“家门口就是风景”。于益华还欣喜地从居民区党组织手里接过了“幸福楼”的牌匾。
1号楼的焕新，让居民们从“站着看”到“跟着干”。很快，老于的“幸福楼”带动周边8栋楼跟进焕新，退休老党员逐栋动员，物业联动城管力量彻底清运楼道堆物，邻里信任在共治中重建。依托“社区议事厅”，充电棚新建、路面修补、凉亭改造等50余件民生实事落地，社区治理的参与率从原先不足10%升至70%，小区从“一盘散沙”到“共治共享”。
第二场硬仗——停车顽疾，破解同样步步为营。党总支牵头十余轮意见征询会，线上问卷与入户走访并行，还组织业主代表赴其他小区学习；“三驾马车”联合办公召开“睦邻议事会”，需求捋清了，方案越辩越明。方案经多轮修改后效果图张贴到户，联席会成员分片包干，算清安全账与环境账。最终，业主大会将原5元/天的单一收费调整为梯度计价，优先保障业主首辆车停放，盘活边角空间，公共收益提升150%，还建成了105个智能充电桩。
如今，居民停车有序，“回家即充”的诉求变为现实。更可喜的是，那些曾因停车、房屋维修等历史问题与居委会存在隔阂的业主代表，还竞聘当选了业委会成员——从曾经的质疑者变为治理参与者。
作为物业方代表，亲历并见证社区的一场场“硬仗”和焕新，乐道物业总经理、党支部书记汪璐奇由衷感慨，他坦言：真切感受到党建不是贴在墙上的口号，而是社区里实实在在感受到的“力量”。依靠这份力量，党组织把诉求各异的居民凝聚起来，让制度规范与价值再造双轮并进。
眼下，玉兰清苑正集中力量攻克“老龄化”——既有房屋外墙脱落的硬件老化，也有35%以上居民是退休老人的人口老化。8月1日，嵌入式养老服务团队正式入场，银发服务管家进驻社区，联合党员、楼组长、物业志愿者逐户开展需求调研，建立精准老人档案。从“养老痛点”到“幸福支点”，玉兰清苑温暖样板正在路上。
“五事工作法”：于细微之处传递治理温情
玉兰清苑的蝶变，仅是青浦区党建引领物业治理推进的一个缩影。
炎炎夏日，快递骑手、外卖小哥、环卫工人坚守烈日一线。在香花桥街道清河湾社区，爱心直通车停靠在“红舰爱心取水点”，一瓶冰水、一杯冷饮，细微之处尽显温情。
香花桥街道立足青浦新城、长三角一体化示范区、虹桥国际开放枢纽的前沿区位，创新提出“五事工作法”——听邻里事、议社区事、办大家事、评公开事、享幸福事。青浦将这一工作法上升到区级层面推行，各街镇因地制宜，开出治理绚丽的花。
“五事工作法”落地到尚泰路238弄的欣沁苑小区，被形象地比喻为“一芯四叶”：即党建“初心芯”+青浦地标“四叶草”。
欣沁苑是市政动迁小区，受原有设计限制，小区出入口机动车道与非机动车道仅以标线划分，通行缓冲空间严重不足。早晚高峰人车交会拥堵，多次发生碰撞事故，既造成财产损失，也因通行纠纷引发邻里矛盾，成为小区治理的突出顽疾。
为此，居民区党组织通过“五事工作法”牵头听民声共议事，多轮座谈后敲定“拓宽缓冲带+增设隔离栏”方案：拆除小区右侧原有台阶，向外拓宽1米非机动车道，增设缓冲区域与隔离栏，实现人车分流。项目资金实行专户专项管理，收支明细全程公示、接受居民监督，仅用时20天就完成全部改造。
“以前进出小区总是提心吊胆，现在安全又融洽！”居民们纷纷感慨。在解决居民一件件烦心事中，“一芯四叶”社区治理体系也越发清晰：“初心芯”凝聚组织合力、“暖心叶”升级居委服务、“先锋叶”强化物业执行、“明镜叶”激活业委会监督、“繁星叶”绽放居民自治，推动“三驾马车”深度融合。
“社区治理中党建引领不是口号，不是概念，它是一个可感知、可衡量、可实践、可体验的实践体系。”在青浦区党建引领物业治理专家库特聘专家、上海市政府原副秘书长柴俊勇看来，社区治理中的“三驾马车”定位有12个字：同心同向，互不推诿，各尽其责。这意味着，居委会要做到“民有所呼，我有所应”；业委会要做到“业主选举了我们，我们要为业主负责”；物业服务公司要做到“业主有需求，我在岗位上尽责”。
或许，这12个字道出了“五事工作法”背后的治理温情。
如何持续激活治理效能？机制见真章
物业治理千头万绪，如何让各方力量拧成一股绳？青浦区的答案是：一个实体专班，一套闭环机制。
今年年初，青浦优化区级党建引领物业治理专项工作机制，由区委副书记担任总召集人，区委常委、组织部部长与分管副区长任副召集人，组织部、社工部、房管局三部门牵头，20余家成员单位协同参与，实体化运行工作专班。
专班队伍从各相关单位抽调年轻干部组成，设在房管局——这既解决了“有人干事”的问题，也成为干部培养的“练兵场”。各街镇对标健全工作机制、建立实体专班，形成“区级统筹、街镇主战、居民区落实”的闭环链条。
实体专班建起来了，解决问题是关键。青浦区锁定43个市级、30个区级重点攻关小区，落实处级干部包保，指导“三驾马车”共同制定“一小区一方案”，目标是年底前拔点销项。据了解，今年以来，专班累计联合巡查3156次，排查问题2685件，将物业治理隐患消除在萌芽阶段。
治理效果如何保障持久？“日提醒、周分析、月调度、季点评”——这套全周期闭环管理让问题无处遁形：每日梳理工单、当天预警派单；每周由专班负责人开会分析共性问题；每月由区委常委、组织部长和分管副区长牵头调度，落后单位当场表态；每季度由区委副书记直接点评，进一步压实工作责任。
“日提醒如同信访件一样，每天梳理哪里出问题了，马上提醒。”基层干部感慨，这确保了指令畅通、调度有力、执行高效。
下一阶段，青浦将打造物业治理实训基地，加速业委会人才储备库建设；业委会秘书制度已在24个小区先行试点，优秀业委会成员将优先被推荐进入“两代表一委员”队伍。
记者手记：党建是解决问题的“金钥匙”
基层物业治理，一头连着城市精细化管理的大局，一头牵着千家万户的烟火期盼。青浦的实践，跳出了“头痛医头、脚痛医脚”的短期处置思维，真正聚焦一件事：老百姓的问题，就是要真解决！
从区委高度重视，到专班“日周月季”闭环处置；从区级层面的“五事工作法”标准化赋能，到各街镇百花齐放的特色自治品牌；从市、区、镇三级下沉督导，到业委会后备库、实训基地搭建人才蓄水池——青浦的探索兼顾宏观统筹与微观落地，既给出统一规范的治理模板，又保留基层因地制宜的创新空间。
采访中，一个问题萦绕记者脑海：都说社区治理离不开党建引领“三驾马车”，为什么在一些地方“三驾马车”跑不起来？
症结往往在于“各跑各的”。青浦的做法，是用党建这根“绣花针”，串联起多方合力的“千条线”，其核心在于“如何把分散的力量拧成一股绳”的组织逻辑。基层党组织要做的，不是替代“三驾马车”去跑腿办事，而是成为那个红色“引擎”——让居委会、业委会、物业从“各跑各的”变成“并驾齐驱”，让居民从“旁观者”变成“参与者”。
这正如青浦区党建引领物业治理专家库特聘专家、上海市政府原副秘书长柴俊勇所言，社区治理中的“三驾马车”应坚持12个字定位：同心同向，互不推诿，各尽其责。
青浦的探索实践或许能给我们启示：把党的组织优势转化为治理效能，方能凝聚起万千灯火中最坚强的力量，这才是破解基层治理难题的“金钥匙”。
原标题：《一个“没法干”的小区如何变了模样？上海这个区破题让“三驾马车”顺利跑起来》
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