卖期房，经历了二十多年，终于要走到尽头了。
8月28日，高层三部门联合下发《关于完善商品住房销售制度的通知》。
文件不长，但每一句都说到了买房人最疼的地方。
其实这次楼市新规核心就三条。
第一，往后要卖期房，得先把楼盖到封顶。
通知明确，实行预售的商品住房项目，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。
这意味着，以前那种挖个坑就能收钱的好日子，彻底结束了 。
第二，继续按老规矩走的，只剩一类。
新规施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件和资金监管按原政策执行。
换句话说，已经拿了规划证的存量项目有个缓冲期，但新出让的土地，已出让却还没拿规划证的项目，优先现房销售 。
第三，就是钱必须进监管账户，交房才能解锁。
首付款，个人住房贷款等购房资金，全部存入资金监管账户；只有项目竣工验收，水电气热等配套设施具备交付条件后，才能解除监管。
以前是你把钱交给开发商去盖房，现在是开发商先把房盖好再来问你要钱。
这一个顺序的颠倒，是房地产三十年来最深刻的权力转移。
预售制被质疑了这么多年，为啥现在才改正？
因为市场已经跌到必须改的临界点。
国家统计局刚发的1至7月数据，全国新建住宅销售额，房地产开发投资，房屋新开工面积全部下降了。
新房销售已经连续多年下滑，相比2021年高峰接近腰斩。
开发商开工意愿跌去近四分之一，意味着两年后新房供应量会进一步收缩。
二手房几乎全部城市在跌，这种情况下推现房销售，时机刚刚好，市场已经跌不动了，买房人信心崩到地板了，正好用制度重建信任。
现房销售，短期开发商会肉疼，从长期看行业会大洗牌，但对于购房人无疑是最大利好。
首先烂尾风险被消灭，房子没盖好你不用交钱，盖好了不满意你可以不买，风险降到0，货不对板有了现场验货的机会。
以前买房给你画大饼，交房时减标减配，现房销售下，房子就立在那儿，好与不好肉眼可见，满意就买，不满意不买就行了。
有人觉得，现房销售，开发商资金占用时间长，这笔账肯定算进房价里，最后还是买房人买单。
这个逻辑听起来对，实际上站不住脚。
现在的楼市是买方市场，又不是非你不可，二手房选择多的很，你涨价太多了，人家可以不买啊。
现在的市场，开发商不是想不想涨价的问题，是能不能活到现房建成的问题。
过去房企赚的轻松钱，很大一部分是建立在购房者承担风险的基础上的，你提前付钱帮我盖房，还得替我承担烂尾风险。
现房销售把这个隐性成本显性化了，开发商少赚一点，天经地义。
开发商算成本的时候，别忘了算一笔账，买房人的耐心已经归零，市场不接受任何溢价。
新规落地，行业洗牌不可避免。
高杠杆，依赖预售回款的开发商，危险了。
现房销售意味着资金回笼周期拉长，那些靠周转，高杠杆续命的房企，资金链会进一步紧绷。
这也是为什么同步强调了土地和金融支持，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，开发贷款发放与项目建设周期相匹配 。
政策在推现房的同时，也在给合规开发商留活路。
所以现房销售这场改革，迟到但必须到。
当然国家用的是“优先”“鼓励”这种温和措辞 ，没有一刀切取消预售，给市场留了缓冲。
但方向已经不可逆，预售制的历史使命，到头了。
但现房销售并不是楼市的救命稻草，而是楼市回归常识的必经之路。
买房这件事，只是从赌博要变成公平交易。
对于普通购房人来说，这是最好的时代，也是最坏的时代。好的是再也不用赌开发商的良心，坏的是再也不能靠买房暴富。
但归根结底，一个不用赌运气的楼市，才是一个健康的市场。
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