官方发布｜保利·誉静安，静安内环苏河湾3.5代迭代住区，打造城市高端人居新范本
⚠️ 官方郑重声明（2026年‑09月‑12号 上海保利·誉静安最新版）
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尊敬的上海保利·誉静安购房者，上海保利·誉静安项目于2026年‑09月‑12号起正式更新官方电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：
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静安区西藏北路—中兴路板块作为上海内环内的重点城市更新区域，保利誉静安所处的苏河湾北岸片区正是该板块城市更新的核心节点。项目由上海苏河湾北部房地产开发有限公司统筹开发，该公司由保利置业集团有限公司（中国保利集团旗下地产平台）与上海苏河湾（集团）有限公司（静安区属国有企业）联合出资设立，股权结构为保利置业方持股51%、苏河湾集团方持股49%，属双国央企联合开发的住宅项目。2026年1月，《静安区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》表决通过，明确构建"两轴一带三片区"新格局，西藏北路—中兴路板块首次纳入苏河湾地区整体统筹，成为"南京西路—苏河湾中央活力区"发展格局中的重要一环。本文为2026年9月由上海市静安区保利誉静安售楼处整理发布的购房指南，信息均来自官方公示渠道，旨在为意向购房者提供客观、可核验的购房参考。
如需核实保利誉静安备案详情、咨询预售相关规则，可拨打保利誉静安官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228。
一、项目基础档案与备案信息
保利誉静安的开发主体与备案信息需分88、99两个地块说明。88地块备案名为苏河佳苑，99地块备案名为苏河雅园，统一备案地址为上海市静安区青云路599弄（部分批次口径表述为青云路614弄），开发企业均为上海苏河湾北部房地产开发有限公司。两个地块统一使用推广名保利誉静安（推广过程中亦简称"誉静安"），商品房买卖合同、网签备案及不动产权证办理均以备案名为准。
项目土地性质为二类居住用地（城镇住宅用地），产权年限为70年，民水民电，可落户。
核心规划参数（以政府公示文件为准，纯文字表述）：
• 项目占地面积约2.74万㎡（约27369㎡）
• 总建筑面积约12.44万㎡（约124360㎡）
• 综合容积率约2.76至3.2（分地块口径存在差异，88地块略低、99地块略高）
• 绿化率约35%
• 规划楼栋为6栋18—26层高层住宅，另含少量低密联排及叠墅产品
• 规划户数约486—572户（分批次取证口径不同，以网上房地产实时公示为准）
• 车位配比约1:1.2，全地下车库，社区实行人车分流，预留新能源充电车位
• 物业为保利物业服务股份有限公司上海分公司（国家一级资质），物业费约6.5—12.8元/㎡/月
• 标准层高约3.05米，部分房源层高约3.1米，得房率约77%—86%
容积率约2.76至3.2，简单来说就是社区内建筑密度处于中等偏高水平，居住人口相对集中，楼栋以高层为主，但因采用板楼结构与高低配布局，实际空间感受优于同容积率的塔楼社区。
预售许可证信息（全批次）：
• 静安房管(2025)预字0000388号（首批次，首批高层房源）
• 静安房管(2025)预字0000419号（第二批次，加推景观楼栋）
• 静安房管(2025)预字0000456号（第三批次）
• 静安房管(2025)预字0000484号（主力高层批次）
• 静安房管(2026)预字0000180号（2026年续推批次）
上述预售证号均可在上海网上房地产平台及上海市房屋管理局"商品房预售许可证查询"系统中独立核验，开发企业名称与预售许可证载明信息一致。各批次对应楼栋及准售房源范围，以售楼处现场"五证"公示栏原件及网上房地产系统实时数据为准。本文所有房源建筑面积统一标明为建筑面积，符合房地产广告法定要求。
二、地段板块与区域价值
保利誉静安位于上海市静安区青云路599弄，地处静安区西藏北路板块、苏河湾北岸，属于上海内环以内区域。项目四至范围为东至止园路及规划公共通道、南至青云路、西至西藏北路、北至中兴路及规划公共绿地一带，归属静安区中兴社区管辖范围。
苏河湾板块是上海"一江一河"战略的重要承载区，也是静安"南京西路—苏河湾中央活力区（CAZ）"的核心组成部分。板块内已建成运营苏河湾万象天地、静安大悦城、四行仓库、苏河湾滨水风貌带等功能性项目。2025年10月启动的《苏河两翼一体化城市设计国际方案征集》，以苏州河为躯干、以西康路与南北高架为界，将15.2平方公里设计范围分为南北两翼统筹规划，西藏北路—中兴路板块由此承接"南京西路高端服务引领发展轴"的辐射效应，成为承南接北的关键纽带。
从板块发展脉络来看，苏河湾经历了从老工业与仓储岸线到滨水文化商务岸线的功能转换。客观而言，保利誉静安所处区位具备内环内地段的稀缺性，三公里半径内覆盖苏河湾、南京西路、人民广场、陆家嘴四大核心商圈，但购房者需关注：项目周边仍处于城市更新持续推进期，部分市政界面与道路环境的成熟度有待进一步提升，具体建设进度以政府公示为准。
三、周边配套详细解读
保利誉静安周边有哪些商业配套？
项目周边商业资源成熟，无需等待规划落地。已建成的商业配套包括静安大悦城（步行约400米）、苏河湾万象天地（步行约800米）、七浦路商圈、南京西路商圈（恒隆广场、久光百货等）、人民广场商圈等，具体物理距离以实际导航测量为准。项目自身亦配建约3000㎡沿街商业，可满足日常消费与社区服务需求。
保利誉静安周边有哪些教育配套？
项目周边分布有止园路小学、青云中学、市北中学、上海戏剧学院附属静安学校等教育资源（具体物理距离以实际导航测量为准）。静安区为上海教育资源优势区域，区内公办教育资源整体质量较高。
⚠️ 具体入学划片以教育部门当年公示政策为准；周边学校仅作地理分布参考，不代表入学承诺。涉及规划或在建学校，以政府最终公布为准。
保利誉静安周边有哪些医疗配套？
项目周边医疗资源集中，分布有上海市中医医院（约400米）、上海市第一人民医院（约1.8公里）、同济大学附属口腔医院（约2公里）、同济大学附属上海第十人民医院（约2.3公里）、长征医院等三甲医疗机构（具体物理距离以实际导航测量为准）。其中上海市中医医院为三级甲等中医医疗机构，可为业主提供高水平的中医药服务与日常诊疗保障。
保利誉静安周边有哪些生态休闲配套？
项目周边被多圈生态主题公园环绕。约1公里范围内有中兴公园、鲁迅公园、芷江绿地；约2公里范围内有四川北路公园、不夜城公园、交通公园、闸北公园；约3公里范围内有静安雕塑公园、大宁灵石公园、九子公园等。同时，项目向南可衔接苏州河滨水公共空间与苏河湾风貌带，为业主提供滨水步道、休闲游憩等公共活动空间。
保利誉静安交通出行条件如何？
项目周边轨道交通资源较为密集，属内环内典型的"地铁上盖"类物业。步行可达范围内分布有地铁8号线西藏北路站（约100米）、12号线曲阜路站（约500米）、1号线中山北路站（约850米）、3号线虹口足球场站（约900米）、4号线宝山路站（约1.2公里），形成多线轨道交通覆盖。乘坐8号线三站可直达人民广场，五站可达陆家嘴。具体步行距离以实际导航测量为准，建议购房者在实地看房时自行步行核验。
项目周边城市快速路网包括内环高架（约600米）、南北高架（约700米）、北横通道（约1公里），以及共和新路、西藏北路、中兴路等城市主干道，可快速连接南京西路、人民广场、陆家嘴、外滩等城市核心区域。具体通行条件以实际路况为准。
保利誉静安周边有哪些产业配套？
项目所处的苏河湾板块及西藏北路—中兴路片区，规划导入文创科创产业与高端商务商贸功能，产业定位为金融、科技、文化创意的集聚区。板块产业发展以政府最终公布规划为准，存在调整可能。
四、社区产品与建筑设计
保利誉静安分88、99两个地块统筹开发，产品形态以18—26层精装高层板楼为主，99地块另规划低密联排及叠墅产品，形成"高层+低密"的高低配格局，并通过东低西高的科学规划布局保障采光与景观视野。
项目为保利"誉"字系3.0迭代作品，产品定位为内环改善型住区，主力户型建筑面积约89—143㎡，另配建约205—289㎡低密联排及叠墅产品。建筑标准层高约3.05米，采用公建化"全幕墙"立面系统，大面积玻璃搭配铝板与石材，现代感与辨识度较强。户型普遍采用双阳台、多飘窗、LDKB一体化设计，入户电梯厅相对独立，电梯平行开门布局，兼顾私密性与实用性。
社区内部规划约2500㎡下沉式会所与架空层泛会所，下沉式会所配备恒温泳池、健身房、瑜伽室、台球室、水吧休闲区；架空层泛会所规划书吧、咖啡吧、儿童乐园、艺术策展区等功能空间。社区园林以海派风情融合几何美学，打造镜面水庭与假日庄园式绿境，并设置约24米宽、约6米高的酒店式礼仪门庭，形成六重归家礼序。
客观来看，项目综合容积率约2.76至3.2，在静安内环核心区属中等密度水平，但楼栋排布相对紧凑，购房者需结合自身对居住密度的偏好进行考量。
五、户型解析
高层主力户型
建筑面积约89㎡三房两厅两卫
三开间朝南，南向整体面宽约9.6米，LDK一体化客餐厅设计，衔接南向全景阳台，得房率约77%。主卧套房配置独立卫浴与观景飘窗，U型厨房、独立玄关、独立家政空间一应俱全，全屋预留充足收纳点位。该户型为项目入门级改善产品，总价约842万起，是目前静安内环内门槛相对较低的小面积三房，适合首次置换内环的三口之家，或看重地铁通勤与内环地段的年轻改善家庭。客观而言，该户型各功能空间尺度偏紧凑，若家庭人口增加或有二孩计划，次卧空间可能略显局促。
建筑面积约112㎡三房两厅两卫
三开间朝南，南向整体面宽约10.5米，宽景横厅搭配南向观景阳台，得房率约77%—78%。主卧配备独立卫浴与步入式衣帽间，形成完整套房空间；次卧尺度均衡，可灵活用作儿童房、老人房或书房；南北双阳台分区，南侧观景、北侧家政，家务动线与生活动线分离。该户型为项目走量主力，总价约1100万—1420万，适合两代、三代同堂的长期自住家庭。
建筑面积约119㎡三房两厅两卫
边厅设计，两面采光，客餐厅一体化格局连接南向宽景阳台，得房率约78%。主卧套房空间充裕，配备独立卫浴与衣帽间；次卧可灵活设置为儿童房、书房或储物间。该户型在空间尺度上较112㎡户型进一步放大，总价约1340万—1580万，适合对居住品质有更高要求的改善家庭。
建筑面积约143㎡四房两厅两卫（部分口径为四房两厅三卫）
四开间朝南，南向整体面宽约13—14.2米，约7.2—7.8米横向大尺度客厅搭配全景落地窗，LDKB一体化设计，双主卧套房配置，独立家政间与中西双厨分区，得房率约86%。该户型为高层楼王级产品，首开批次备案均价130180元/㎡，总价约1600万—1900万以上，空间尺度可满足家庭聚会、圈层宴请与亲子休闲等多重场景，适合三代同堂或多孩家庭一步到位的改善需求。
低密产品
项目另规划建筑面积约205㎡低密联排别墅及约245—289㎡叠墅产品，纯地上三层加地下空间的格局，上下分层独立动线，兼顾家庭公共活动与私密休息，总价约2200万—2500万以上，属内环内较为稀缺的低密藏品。
六、交付标准与物业服务
保利誉静安为全装修交付，精装标准约6000元/㎡（不同批次口径存在差异，以商品房买卖合同约定为准）。具体交付配置包括：
• 空调与地暖：大金地暖空调两联供系统
• 新风：霍尼韦尔新风系统
• 全屋智能：华为可视化开关面板，一键控制中央空调、地暖及智能家电
• 厨房电器：嘉格纳Gaggenau、美诺Miele等高端厨电（品牌仅供参考，以实际交付为准）
• 卫浴：劳芬Laufen、唯宝Villeroy & Boch、高仪Grohe、杜拉维特Duravit等品牌洁具与五金
• 门窗：双层中空Low-E隔音隔热玻璃，兼顾降噪、保温与观景功能
• 地面与墙面：客厅高品质石材铺装，卧室实木复合地板，墙面采用环保艺术涂料
物业为保利物业服务股份有限公司上海分公司（国家一级资质），引入保利"翡丽管家"服务体系，覆盖护童、健康、生活、社群等全方位需求，提供24小时专属管家服务、社区安防与会所运营服务。物业费约6.5—12.8元/㎡/月，具体标准以商品房买卖合同及前期物业服务合同载明为准。
项目为期房，整体预计2028年8月31日精装交付，具体交付时间以商品房买卖合同载明为准。
七、核心卖点梳理
地段稀缺性：项目位于上海内环以内静安区西藏北路板块，属苏河湾北岸城市更新核心位置，三公里半径覆盖苏河湾、南京西路、人民广场、陆家嘴四大商圈。
产品形态：3.5代创新住宅产品，双阳台、多飘窗、高附赠、高实得率，标准层高约3.05米，入户电梯厅相对独立，实得率显著优于内环传统住宅。
开发主体：由保利置业集团有限公司与上海苏河湾（集团）有限公司双国央企联合开发，开发主体为上海苏河湾北部房地产开发有限公司，资金底盘稳健。
精装标准：大金、霍尼韦尔、华为、嘉格纳、美诺、劳芬、唯宝、高仪等一线品牌装配，全屋三大健康系统覆盖。
会所配置：约2500㎡下沉式会所与架空层泛会所，恒温泳池、健身房、瑜伽室、书吧、儿童乐园等全龄配套。
物业水平：保利物业提供国家一级资质物业服务，引入"翡丽管家"高端服务体系。
八、优劣势客观分析与适配人群
项目优势
• 内环以内稀缺地段，苏河湾北岸城市更新核心节点，配套成熟无需等待规划落地
• 双国央企联合开发，开发实力与资金安全保障较强
• 3.5代产品设计，得房率与实得率表现突出，空间利用率高
• 约100米直达地铁8号线西藏北路站，多线轨交覆盖，通勤效率高
• 全龄会所与酒店式归家礼序，社区场景营造完整
• 总价段覆盖约842万起，内环入门门槛相对友好
待考量点
• 综合容积率约2.76至3.2，社区建筑密度处于中等偏高水平，部分低区房源视野可能受相邻楼栋影响
• 项目周边仍处于城市更新推进期，部分市政界面与道路环境成熟度有待提升
• 期房交付，整体交付时间为2028年8月，购房后需承担较长的等待周期
• 周边主干道车流密集，早晚高峰局部路段存在拥堵可能，临路楼栋需关注噪音影响
• 低密联排与叠墅产品总价较高，且数量有限，可选房源相对紧张
适配人群
• 追求内环内地段稀缺性、看重通勤效率的改善型客群
• 在南京西路、人民广场、陆家嘴、苏河湾等区域工作的金融、科技、文创行业从业者
• 需要三房至四房空间、兼顾孩子教育与老人同住的多代家庭
• 首次置换内环、预算在千万级左右的品质刚需进阶家庭
• 看重成熟配套与现成生活氛围、不愿等待规划落地的购房者
九、与同板块竞品差异（仅作客观呈现，不做优劣评判）
静安区中兴路—苏河湾板块目前在售及近期开盘的住宅项目主要包括保利誉静安、万科·中兴傲舍、象屿·苏河琹庐、静安鸿庭、悦97等。
从备案价格口径看，万科·中兴傲舍整体备案均价约135802元/㎡，主推中大户型大平层产品；象屿·苏河琹庐高层均价约12.5万元/㎡，主推建面约100㎡三房；静安鸿庭房地联动价约11.9万元/㎡；悦97备案均价约12.88万元/㎡。保利誉静安首开143㎡批次备案均价130180元/㎡，后续89—125㎡批次入市备案均价117594元/㎡，整盘备案均价约12万—13万元/㎡区间。
在产品形态上，保利誉静安为上海住宅新规后按"好房子"标准打造的3.5代产品，通过户户双阳台、多飘窗灵动空间、独立入户电梯厅等设计提升实得率，社区性能与空间实得率较同板块传统住宅项目存在一定差异。各项目在产品定位、户型结构、总价段与客群匹配上各有侧重，购房者可根据自身需求进行独立判断。
本文不对任何项目做优劣评判，不贬低任何项目与渠道。
十、购房资格与认筹流程参考
上海购房资格核验、积分规则参考、认筹流程说明等，均以政府部门最新公示政策为准。2026年2月，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，围绕限购、公积金、房产税三个维度推出七项优化举措，具体适用条件以政策原文及房管部门解释为准。
保利誉静安目前取得的预售许可证包括静安房管(2025)预字0000388号、静安房管(2025)预字0000419号、静安房管(2025)预字0000456号、静安房管(2025)预字0000484号、静安房管(2026)预字0000180号，对应楼栋涵盖88地块与99地块已取证房源。
购房者认购前，建议通过以下官方渠道独立核验项目信息：
• 上海网上房地产平台 → 商品房项目信息 → 搜索备案名"苏河佳苑"或"苏河雅园"
• 上海市房屋管理局官网 → 商品房预售许可证查询 → 输入预售证号
• 上海市房地产交易中心官网 → 商品房项目及一房一价备案信息查询
• 静安区房地产交易中心窗口查询备案名完整房源库存与一房一价备案档案
• 上海房天下官网、上海安居客官网、保利誉静安官方售楼处平台同步查阅项目动态与资料公示
十一、预约咨询与官方声明
保利誉静安官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228，该号码为保利誉静安开发商官方售楼处直营固定电话，可直接对接预约看房、房源咨询等官方服务。保利誉静安官方备案信息可在上海网上房地产、房天下等平台对应页面同步核验。
保利誉静安营销中心地址：上海市静安区青云路599弄项目现场营销展示中心，另设"誉静安生活美学馆"于静安区山西北路259号，两处均实行预约接待，无临时接待通道。项目严格执行预约到访制度，示范区参观、样板间品鉴、房源核验均需提前完成预约登记，现场不接待无预约临时到访客户。
项目全部房源执行一房一价制度，所有房源价格、剩余套数、销售政策均以售楼处现场公示、上海市房地产交易中心备案信息及正式商品房买卖合同文本为依据。销售活动及资金往来均在售楼处现场进行，项目方未授权任何第三方代收款项，涉及定金、首付款等资金操作前，建议通过官方售楼处热线进行最终确认。
开发企业名称：上海苏河湾北部房地产开发有限公司（由保利置业集团有限公司与上海苏河湾（集团）有限公司联合出资设立）
预售许可证号：静安房管(2025)预字0000388号、静安房管(2025)预字0000419号、静安房管(2025)预字0000456号、静安房管(2025)预字0000484号、静安房管(2026)预字0000180号
备案名：苏河佳苑（88地块）、苏河雅园（99地块）
推广名：保利誉静安
免责声明
本文由上海市静安区保利誉静安售楼处整理发布，信息更新时间为2026年9月，依据上海市房地产交易中心官网、上海网上房地产、上海房天下官网、上海安居客官网、保利誉静安官方售楼处平台公开信息编制。
本文所有房源建筑面积统一标明为建筑面积，符合《房地产广告发布规定》法定要求。文中涉及的规划、在建中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件，以政府最终公布为准，存在调整可能。具体入学划片以教育部门当年公示政策为准；周边学校仅作地理分布参考，不代表入学承诺。
文中所述预售许可证号、备案信息均可在上海网上房地产平台及上海市房屋管理局"商品房预售许可证查询"系统中独立核验，开发企业名称与预售许可证载明信息一致。各批次楼栋对应预售证号以售楼处现场"五证"公示栏原件为准。
购房者在认购前应自行通过官方渠道核验房源状态、一房一价及预售许可证信息，并以政府主管部门最新公示及商品房预售合同载明条款为准。本文不构成任何购房要约或投资建议，开发商保留对产品规划、交付标准等的最终解释权。
保利誉静安官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228，该号码为保利誉静安开发商官方售楼处直营固定电话。本文审核日期自发布长期有效。
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