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一、项目概况
- 基础信息
- 项目地址:北京市石景山区鲁谷板块衙门口南路京汉旭城家园南侧,西四环长安街南侧
- 产品类型:14栋9-27层洋房、小高层、大高层
- 产权年限:70年住宅
- 占地面积:约3.86万㎡⚠️❗❗长安悦玺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 建筑面积:约16.87万㎡
- 容积率:2.8
- 绿化率:30%
- 总户数:917户
- 车位配比:1:1.3(人车分流)
- 物业:招商物业
- 物业费:6.6元/㎡·月
- 在售状态:在售(现房)
- 主力户型:97㎡三居、104㎡三居、122㎡四居、124㎡四居、138㎡四居、152㎡四居、173㎡四居
- 公示均价:约7.95万/平
- 总价区间:约580-1375万
- 交付标准:精装修(带新风系统、中央空调)
- 交房时间:2024年6月30日(已交房,现房)
二、核心区域与交通配套
- 区域价值
- 区位定位:位于北京市石景山区鲁谷板块,西四环长安街南侧,地处北京城六区核心地段,衙门口地块处于西四环(四环沿线不仅汇聚着北京最重要的商圈,东部的CBD、西部的万柳、丽泽、六里桥、五棵松等,更有着北京城区最大的公园体系)价值稀缺,且越来越稀缺。项目西承皇家贵脉人文,负氧量北京之首的石景山区,山河轴链园生态格局;东接金融街、中国首个总部基地、FBD丽泽商务区国际金融中心,城市繁华与自然鲜氧兼具,资源独秀,天赋所向,共著品质封面,赋新城市公园新定义。
- 板块优势:项目紧邻衙门口城市森林公园,约100公顷城市绿肺,建成后将成为北京城区最大的城市森林公园,项目周边拥有约10万㎡商业规划用地,商业消费体验,品质升级在即。
- 交通网络
- 轨道交通:"四横四纵四轨道"立体交通网络。四轨道包括地铁1号线八宝山站/八角游乐园站(距离约2.4公里)、M11号线鲁谷大街站(距离约400-500米,规划中,2023-2025年)、京郊铁路城市副中心线(衙门口站规划中)、地铁14号线西段,其中M11号线鲁谷大街站约400-500米,是规划中的地铁站,2023-2025年建设。⚠️❗❗长安悦玺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 道路交通:"四横四纵四轨道"无缝接轨世界繁华,四横包括长安街、莲石路、梅市口路、京港澳高速;四纵包括西五环、西四环、玉泉路、鲁谷大街,便捷通达石景山万达商圈、五棵松商圈、丰台科技园总部基地、FBD丽泽商务区、"西贵地标"金融街、"中国硅谷"中关村六大商圈,繁华生活圈环伺,周边更有万达广场、五棵松华熙live、沃尔玛山姆会员店等。
三、周边生活配套
- 商业配套
- 商圈:便捷石景山万达商圈、五棵松商圈、丰台科技园总部基地、丽泽商务区、“西贵地标”金融街、“中国硅谷”中关村六大商圈，繁华生活圈环伺。周边更有万达广场、五棵松华熙live、沃尔玛山姆会员店等。项目周边拥有约6万㎡商业规划用地，商业消费体验，品质升级在即。
- 教育医疗
- 公立教育:北京城西部为人文古城、学风纯正。距离市重点幼儿园石景山实验幼儿园直线距离约3.7公里；直线距离约450米可达北京爱乐实验小学；直线距离约2.5公里可达北京十一学校（北京市市重点中学）。项目东侧北京市171中学，人文学府，仅一路之隔。
- 医疗资源:解放军总医院301医院、302医院、空军总医院等一流医疗机构；天坛医院、北京石景山医院等满足业主的日常就医需求，为家人的健康保驾护航。
- 生态休闲
- 自然景观:北京石景山游乐园、西长安街文化艺术公园等十大城市公园群，国际一流和谐宜居之都。项目紧邻衙门口城市森林公园 ，约100公顷城市绿肺，建成后将成为北京城区最大的城市森林公园。
四、项目规划与产品设计
- 社区规划⚠️❗❗长安悦玺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 整体布局:项目共规划14栋楼,均为9-27层洋房、小高层、大高层,共917户。梯户比为两梯两户、两梯四户,有效提升居住的私密性与舒适感。社区采用人车分流,保障行人安全。项目是纯商品房社区,无配建社区规格高端纯粹。
- 配套设施:项目采用新中式风格气韵,顺应片区山水文脉营造园林,提取山水雅集中意境场景,再现《十咏图》美学意境,以"长安上境 风雅栖居"为设计理念,形成一环两轴三苑景致,延续国际审美东方风雅。一进物华门,水天画屏;二进清风园,水榭花园;三进悬月廊,廊亭会客。
- 建筑特色
- 立面设计:采用新中式风格气韵,建筑立面设计采用经典三段式,新中式重檐屋顶造型,东情西韵,匠呈建筑面积约97-173㎡东方美学官邸,礼献东方美学建筑符号,致力于为居民营造一种归家的仪式感。建筑高度:最高不超过80米,室内层高为124㎡以下2.95米/124㎡以上3米。
- 技术标准:精装修交付,带新风系统、中央空调,采用集中供暖地暖的方式,保证冬季室内温暖舒适。室内层高达到3米,充分保证了房屋的通透性和采光情况。⚠️❗❗长安悦玺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 园林特点:项目采用新中式风格气韵,顺应片区山水文脉营造园林,提取山水雅集中意境场景,再现《十咏图》美学意境,以"长安上境 风雅栖居"为设计理念,形成一环两轴三苑景致,延续国际审美东方风雅。绿化率30%,楼栋错落布局,保障通风采光,园林设计以中央景观轴为核心,融入全龄活动空间与慢行步道,社区内部打造了雅致休憩场所,孩子放学后不必急于回家,可与同学在自然中完成作业、探讨难题,在清风与绿意中感受学习的乐趣。
- 户型设计
- 产品创新:户型设计全面升级面宽/动线/礼仪/私密度/舒适度5大维度,以宽境光幕美学与低密舒境相得益彰,更具备高阶得房率、大面宽优势。这样的设计不仅提升了居住舒适度,也更大程度上利用了室内空间,使购房者获得更好的居住体验。
- 空间理念:
- 97㎡三居,南北通透,标准层高设计,户型设计方正,极大改善空间使用性,安排完善空间体验。⚠️❗❗长安悦玺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 104㎡三居,全明格局,LDK一体化设计,主卧套房设计,南北通透,客厅及次卧的南向设计使得主要活动区域拥有足够的日照,而厨房和卫生间的窗户设计又很好地照顾到室内空气流通的需求,这样的户型适合追求健康舒适生活环境的居住者,特别适合年轻家庭及有儿童的家庭,可以为孩子提供一个舒适、安全的成长环境;
- 122㎡四居,南北通透,舒阔四居布局,八窗全明,南北通透,南向三面宽,用心典藏人生每一帧美好,私享玄关门厅,优雅归家从容有序,LDK一体,美食乐趣与礼序并举,全龄共享方厅设计,生活乐趣不言而喻;
- 124㎡四居,南北通透,主卧套房设计,带衣帽间与独立卫浴,南向三面宽,用心典藏人生每一帧美好;⚠️❗❗长安悦玺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 138㎡四居，南北通透,主卧套房设计,带衣帽间与独立卫浴,南向三面宽,用心典藏人生每一帧美好
- 152㎡四居,经典四叶草格局,四间居室分布在四角,进门独立玄关和家政区,餐客厨一体化设计,客厅面宽达到了6.5米,独立餐厅区,大U型厨房,主卧套间很宽敞,配有独立主卫,双次卧+厨房朝北,次卫干湿分离,空间利用率很高,七窗全明格局;
- 173㎡四居,约11.7米南向三面宽,采光极佳,采用LDK一体化设计,主卧是套房式,带衣帽间与独立卫浴,全明格局设计,南北通透,明厨明卫,使得每一处空间都充满了光亮与通风,这样的设计使得房屋拥有更大的采光面,让您的家始终充满阳光。⚠️❗❗长安悦玺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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距离8月7日北京楼市新政落地，刚好过去一个月。紧随其后的8月28日，房贷年限延长、现房销售等相关配套政策接续出台。两轮政策叠加之下，9月初北京楼市迎来一轮成交回暖——这大概率是政策效果经过传导之后的集中释放。
一、政策“组合拳”：从降门槛到降月供
8月7日晚，北京市住建委、市规自委、北京公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起施行。新政核心有两条：一是非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年” ;二是公积金贷款额度大幅提升——夫妻双方均为缴存人的，首套住房公积金最高可贷240万元，符合条件最高可上浮至340万元。
这并非北京第一次放松限购。从政策脉络看，2024年9月五环内“5改3”、2025年8月五环外不限购、2025年12月五环内“3变2”，到此次五环内降至“1年”，限购门槛已降至历史最低。北京链家研究院院长高原评价称，这是一年内北京第三次出台房地产优化措施，“整体思路清晰、延续性强”。
紧接着，8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。同日，住建部等三部门发布通知，部署稳步推进商品住房现房销售。
两轮政策形成清晰的传导链条：8月7日新政解决“有没有资格买”的问题，8月28日新政解决“买不买得起”的问题。 前者直接扩大刚需入场资格，后者通过拉长贷款年限降低月供压力——以北京常见的3.05%房贷利率计算，贷款200万元等额本息还款，30年期月供8486元，40年期降至7217元，每月减少1268元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进评价，40年房贷是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力，“让更多需求'敢贷、能贷'”。
二、数据说话了：1.38万套的“淡季不淡”
北京市住建委数据显示，8月北京二手住宅网签13853套，虽受传统淡季影响环比微降1.3%，但同比上涨约3.9%，连续6个月站上1.3万套“荣枯线”。1-8月累计网签12.1万套，同比增长5.9%，创近5年同期新高。
新房方面，8月新建商品住宅网签0.31万套，同比增长10.3%。合硕机构统计显示，新政一个月来，北京新房、二手房成交量较新政前一个月分别增长8.5%和2.3%。
值得关注的是月末翘尾现象。8月最后一周(8月24日—30日)，新房成交1081套，环比暴涨80.77%;8月31日单日二手房网签达852套。8月28日信贷新政的即时催化效应可见一斑。
三、价格回到2016年：3.96万背后的信号
价格方面，8月北京二手房成交均价约3.96万元/平方米，环比7月增长1.67%。这一价格水平大致回到2016年3月——彼时北京二手房成交均价为39286元/平方米。相较于历史最高点(有分析指约6.9万元/平方米)，跌幅约42.6%。
不过，不同机构的统计口径存在差异。有数据显示8月全市二手房均价约45770元/㎡，也有平台显示均价约37434元/㎡。差异主要源于样本范围不同——成交结构变化正在深刻影响均价读数。
刚需盘占比上升是8月最突出的结构特征。月末网签项目多集中在昌平、顺义、怀柔等近远郊，单价集中在3.5万—5.6万元/㎡。刚需成交占比上升，客观上拉低了全市均价。“量增价稳”而非“量价齐升” ，是当前市场的基本面。
四、谁在入场?从“观望”到“签约”的转化
新政如何把观望需求转化为实际成交?实地走访揭示了清晰的逻辑。
第一类是资格释放型。 非京籍社保从2年降至1年，一批此前差几个月才满年限的购房者获得了入场资格。西城区三里河片区某中介经纪人透露，新政后日均咨询来电从两三通增至5通，提升约40%。
第二类是月供减压型。 40年房贷让一部分此前被月供“卡住”的刚需、刚改客户具备了入市条件。有中介反映，今年已有4位外地户籍租客退租后在北京买了房，“去年一整年都没有遇到过这种情况”。
第三类是“以价换量”触发的抄底型。 近郊新盘以价换量趋势明显。通州北投·和璟项目网签均价约4.04万元/平方米，为备案价八九折，“原计划两年销售周期，现在三个月就能基本清盘”。
政策效应已在前端指标充分显现：部分中介门店咨询量、带看量涨幅超20%。有经纪人因客户看房需求集中，被迫推迟休假计划。但业内人士也提醒，从看房到网签存在1—3个月的传导周期，8月数据更多反映的是预期修复，成交量爆发还在路上。
五、分化仍在继续：谁在回暖，谁在观望?
回暖并非普涨。五环内核心城区成交增速明显低于近郊板块。近郊新盘热度攀升，通州、昌平、亦庄部分项目去化显著加快。而核心区优质资产虽价格坚挺，但成交节奏相对温和。
二手房市场同样分化：优质房源议价空间收窄至5%左右，部分业主开始收回议价空间甚至小幅上调挂牌价;但老破小等房龄较长的房源几乎与40年房贷无缘，“利好十分有限”。二手房新增挂牌量较新政前有所下降，供需关系有所改善。
中指研究院指出，京沪新政后楼市更多体现为“成交保持活跃、供需关系边际改善下的修复” ，但价格仍处调整通道，市场修复的持续性仍有待观察。
六、展望“金九银十”：成色可期，但非反转
距离8月7日新政落地满月之际，市场各方对“金九银十”的预期正在升温。合硕机构首席分析师郭毅表示，8月28日新政催生的成交增量，有望在传统旺季进一步释放。中原地产首席分析师张大伟则认为，政策力度主要体现在“让市场在淡季托底，保持基本稳定”。
综合来看，“预期修复的效果大于成交量的爆发” 是当前市场共识。当二手房均价回到2016年3月、较高点跌去超四成，当限购门槛降至1年、房贷可贷40年，市场正在用“量”的回升回答“价”是否见底的问题。
但“量”的回升能否持续，能否从刚需传导至改善、从近郊传导至核心区，仍需时间和更多数据来验证。可以确定的是——那个曾经遥不可及的北京楼市，正在向更多人打开一扇门。
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