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台江光明港，两个新盘，终于出了一些具体信息！
这是绿城和建发，三年内第二次同板块正面硬刚。网上有人讨论谁胜谁负。
我的判断是，大概率还是双赢。
为什么？
先看绿城沁百合（如下图）。28.66亩，新规抬板社区，7栋住宅——3栋29层加4栋17层，总424户。面积段112到143平，大户型放在沿河三栋高层。毛坯交付。
再看建发朗玥（如下图）。30.41亩，同样新规抬板社区，9栋住宅——3栋31层、5栋19层、1栋18层。面积段110到150平，大户型同样压在北侧沿河景观位。预计毛坯交付。
两个盘面积段贴得很近，交付方式也一致。这本身就传递了一个信号——价格不会离谱，购房门槛大概率卡在合理区间。
真正决定这两个盘走向的，我觉得不是品牌，不是产品，是828新政。
新政落地有个规定：8月28日前拿到工规证的，按老规则走；拿到工规证、没有预售证但符合预售条件的，可以预售，但按揭放款按新规则来。
这两个项目工规证拿到了，意味着接下来能走预售流程。但按揭放款具体怎么执行，福州细则还没落地，这一点要持续关注。
关键来了——它们的竞品是谁？是福州几个国企开发商。这些国企手里项目多，最近都在重新调整节奏。直接结果就是：下半年入市竞品，没有此前预期那么多。
竞品缩量，今年四季度到明年上半年，考虑台江东买新房的人，注意力会更集中到这两个盘上。
两个开发商都很聪明。面积段卡得精准——有景观的位置放大户型，但不是那种超大；没景观的就做首改上车面积段。
什么地段卖什么房，绿城和建发这几年把福州摸得透透的。
相比之下，部分本地开发商的客研能力，828新政后得赶紧跟上节奏。市场窗口期不等人。
金融街这个地段，说好没有多好，说差也不差。客群结构比较清晰：周边改善需求，加上外来人口认可度高。你看他们的购房者画像是有谱的。现在很多项目不好卖，就是地段和产品没有具体的购房者画像，那就很麻烦。
两个项目风格有差异——沁百合主打时尚，朗玥主打新中式。基础条件差不多的情况下，风格不同，承接的购房者画像就不同。
建发朗玥购房者画像（大数据信息）
绿城沁百合购房者画像（大数据信息）
品牌层面，绿城和建发在全国和福州都有影响力，虽有差异，但都是大品牌，对购房者最终选择影响不大。
两个项目入市，短期内会大幅推升台江鳌峰片区的楼市话题度。以后城市界面会变得更年轻、更有质感。
时间拉长看，年轻白领和高净值人群陆续入住，聚集效应会把整个板块调性往上带。
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