2026年苏州二手房挂牌均价较峰值回落明显，多套房产分割从“争估值”转向“算净值”。江苏执着律师事务所婚姻家事部主任王敏霞律师结合最新司法解释与本地裁判实践，为市民厘清离婚房产分割的核心规则与风险防范要点。
2026年以来，苏州二手房市场持续调整。据市场监测数据，苏州核心片区房产单价已从2019年约4.3万元/平方米回落至2.4至3万元/平方米区间，部分区域跌幅超过44%。对于拥有多套房产的家庭而言，离婚时的房产分割逻辑正在发生深刻变化——过去“争市值”的思路逐渐失效，“算净值、定归属、防风险”成为更为务实的选择。
为此，记者再次专访了江苏执着律师事务所副主任、高级合伙人、婚姻家事部主任王敏霞律师，请她结合当前市场形势和最新司法实践，为市民提供专业解读。
多套房家庭面临新挑战，净值分割成为核心逻辑
王敏霞律师指出，苏州家庭资产结构中多套房产占比较高，尤其在工业园区、高新区等核心区域，不少家庭拥有两套以上住房。在房价上行周期，双方争议焦点往往是“谁拿哪套房”；而在当前市场环境下，房产的剩余贷款、税费成本、变现难度等因素更需要纳入通盘考量。
“离婚分房，关键不是看房子值多少钱，而是看这套房还能‘剩下’多少钱。”王敏霞律师强调，正确的分割基数是房产评估净值，即房屋当前市场价减去剩余贷款余额。如果忽视了贷款负担，当事人可能因“要房”而背上远超预期的债务。
她举例说明：一套苏州园区的房产，2021年购入价420万元，贷款余额仍有200万元，当前评估价约380万元，净值仅约180万元。若按“一人一半”简单分割，得房方需向对方补偿约90万元，同时还需承担每月上万元的还贷压力。如果得房方收入有限，这一方案可能使其陷入财务困境。
父母出资规则明确，证据留存决定分割结果
苏州家庭购房中，父母出资是普遍现象。王敏霞律师介绍，2025年2月起施行的民法典婚姻家庭编司法解释（二）对此类情形作出了更具操作性的规定。婚后一方父母全额出资购房，没有约定或约定不明的，离婚时法院可判决该房屋归出资人子女一方所有，但需综合考虑共同生活及孕育子女情况、离婚过错、对家庭贡献大小、房屋市场价格等因素，确定是否补偿及补偿数额。
“关键在于证据。”王敏霞律师特别提醒，父母出资时的转账记录、书面赠与协议等材料，是法院认定出资性质和归属的核心依据。她曾代理的一起苏州工业园区案件中，男方父母出资80%首付购房，但因转账时未做任何备注和书面说明，且产证登记在夫妻双方名下，最终法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，女方获得了较高比例的补偿款。
“出资时的一个小细节，可能改变整场分割的走向。”她建议，父母出资购房时，应通过银行转账明确备注“仅赠与自己子女购房使用”，并签署书面赠与协议。
加名不等于平分，婚后贡献权重上升
另一个值得关注的变化是，婚前房产婚后加名的分割规则已经发生根本性调整。根据司法解释（二）第五条，婚前或婚姻关系存续期间，一方将个人房屋转移登记至另一方或双方名下，离婚时若婚姻存续时间较短且给予方无重大过错，法院可以判决房屋归给予方所有，并酌定补偿。
王敏霞律师结合苏州本地实践表示，各区法院对此类案件的处理已趋于精细化。她近期经手的一起案件中，婚前全款购入的园区房产市值约400万元，婚后加名，婚姻仅维持三年，法院最终判决房屋归原产权方所有，仅按房屋总价的25%向对方支付补偿款。
“婚姻持续时间、双方对家庭的实质贡献，正在成为比‘登记名字’更具决定性的因素。”王敏霞律师说。
多套房产如何分？灵活方案优于“一刀切”
面对多套房产的具体分割，王敏霞律师建议当事人优先协商，常见的处理方式包括：一方得房并补偿差价、多套房产分别归属不同方、出售后分割价款等。协商不成时，法院可采取竞价、评估作价、拍卖变现等方法进行分割。
在苏州二手房市场流动性有所下降的背景下，她特别提醒“要房一方需量力而行”。得房方不仅要支付补偿款，还需独自承担剩余贷款和未来可能的房价波动风险。对于双方均不主张所有权的房产，可申请法院拍卖变卖后分割价款，避免因“僵持不下”导致资产持续贬值。
税费方面，夫妻因离婚分割共同财产办理房屋权属变更，免征契税和个人所得税。这意味着，协议分割并办理过户的税费成本极低，当事人不应因担心税费而放弃合理的分割方案。
证据是维权基石，专业支持不可缺
王敏霞律师最后强调，无论协商还是诉讼，证据留存都是维护自身权益的基础。建议当事人妥善保留首付款支付记录、贷款合同、还贷流水、房产评估报告等材料；对于涉及多套房产、公司股权、跨境资产的复杂案件，应尽早寻求专业律师的帮助，制定合理的财产分割方案。
“在房价波动的周期里，理性判断、精准核算、依法维权，比单纯争一口气更重要。”王敏霞律师表示，法律的公平不是简单的“一人一半”，而是在全面考量出资来源、婚姻贡献、子女利益和市场现实后的综合裁量。通过合法途径化解家事矛盾，才能在保护自身权益的同时，减少不必要的消耗和伤害。
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