五龙汇，南通公认的热门板块。
山姆会员店门口的车流一到周末排成长龙；
艾美酒店落地开业之后，片区的商务格调被再次拔高。
但就在这片成熟的商业沃土上，有项目商业没能扛住压力。
刚刚，位于五龙汇板块的春江阅3幢商业楼，合计27套商铺组团二拍，最终无人报名，再度流拍！
根据拍卖信息显示，此次标的为南通市春江花苑18幢、19幢、20幢的商业房产。
18幢：12间商铺，二拍起拍价约1084万元
19幢：10间商铺，二拍起拍价约934万元
20幢：5间商铺，二拍起拍价约886万元
三栋楼合计27套商铺，起拍总价2904万元。
相比于一拍，这个价格确实“缩水”了不少。
但即便如此，围观者多，报名为0，为什么？
因为除了价格，还有两个关键点需要竞买人深思：
本次标的为带租拍卖，租期自2022.3.1至2030.2.28，整整8年；房产过户完成之后，后续租金全部归竞买买受人。
另外，不动产登记簿记载这些房产“自持，不得销售”。这意味着买受人只能持有收租或整体运营，无法像普通商铺那样散售套现。
01.五龙汇人气改善盘如今为何商业遇冷？
春江阅（春江花苑）由中南置地、卓越、银洲联合开发，扎根五水商圈。
一路之隔即城中小学五龙汇校区，周边还有万达、龙信、山姆加持， 生活配套拉满。
小区南侧自带约1.6万方商业，也就是本次法拍的这批商铺，临通吕运河景观带，景观条件优越。
项目2018年9月首开，2020年6月交付。当年定位高端改善，只有建面约143㎡、185㎡两个户型，开盘均价约20800元/㎡，起步总价就要290万。
社区全部一梯一户，公共区域精装，是当年南通改善圈的热门选择。
小区体量不大，业主大多为改善自住，惜售心态强，二手流通房源少。
二手房平台显示，目前小区挂牌均价21867元/㎡，仅20套房源在售，实际成交均价在1.4-1.5万/㎡左右。
前段时间，小区一套建面约143㎡房源，带车位总价175万，单价低至1.2万/㎡，据说挂牌当晚就迅速成交。
住宅二手行情尚可，但小区配套商业，最终走向了法拍。
究其原因，当下社区商业本就难做，周边万达、山姆等大牌商业强力分流，叠加自身运营短板，最终陷入困境。
02.
南通一大批商业
遭遇法拍考验
春江阅商业的遭遇，并非个例。近年来，南通多个商业体或小区底商通过法拍寻找出路。
但结局往往也是“冰火两重天”。
开发区优山美地花园58套商业组团拍卖，起拍8300多万，无人出价流拍。
崇川玖玖广场1幢5-9层二拍上架，起拍3500万，市场价6250万，依旧流拍。
通州御星天地51处商铺打包拍卖，面积约30-155㎡，全部流拍。
通州江海皇都商业广场部分资产拍卖，5幢房产经过11轮加价，最终921万成交。
启东恒亚建材商贸广场一期78套商铺，起拍总价600万，神秘买家750万拿下。
五龙汇的人气毋庸置疑但这3栋商业楼的法拍给市场提了个醒在当前的经济环境下
“自持、长租约、大体量”的商业资产流动性正在变弱
这批自持商业后续 会变卖还是等待新的机会？ 我们持续关注~
编辑：星姐
主编：芷儿
本文系南通楼市说说原创稿件
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