作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
现房销售新政落地十几天，是涨是跌？房企还敢不敢拿地？
一线楼市“首拍”
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，推行商品住房现房销售。
消息一出，业内震动。
而随着深圳9月10日出让的宗地被成功拿下，8.28新政后四大一线城市的首宗宅地表现也都尘埃落定。
先看深圳，宅地出让热度不减。
昨天（9月10日），福田安托山一块地出让。
地不大，占地才5844平方米，是个“迷你地块”。但位置极好，香蜜湖板块，十年没出过纯住宅地。
7家房企围抢，竞价250轮。
最后中海以25.5亿拿下。综合楼面价约9.8万/㎡，剔除配建后，住宅楼面价约10.3万/㎡。
深圳楼面单价第二贵的地，就此诞生。
2017年，旁边的海德园地块楼面价才4.35万/㎡。
八年过去，几乎翻倍。
按现房销售的成本算，这个项目未来要卖到15万+/㎡才稳妥。
周边二手房挂盘13万—17万/㎡——
再看广州，依旧符合预期。
8.28新政后广州宅地第一拍，天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块，低容积率2.1、地铁上盖、配套完善。
9月4日吸引保利、珠实、天河高新以及越秀参与竞拍。
最终被越秀以24.8亿元拿下，成交楼面价约3.7万/㎡，溢价率约15.9%。
地块是曾经的“回炉地”，暂时不以“现房销售”作为约束。
这个竞拍结果以及溢价情况，算是符合市场对地块再次出让的预期。
周边二手房挂牌均价在4万—8万/㎡——
北京，同样维持一定热度。
9月3日，顺义温榆河地块出让，中央别墅区核心板块，容积率只有1.01，主打低密，但不让建独栋别墅。
174轮竞价，华润置地82.99亿拿下。
住宅楼面价约4.12万/㎡，溢价率17.27%。去年2月，华润底价拿了南侧地块，楼面价3.5万/㎡。
附近的别墅区域，二手房源挂盘价在6万—10万/㎡——
倒是上海，8.28新政后首宗宅地出让，画风略显冷淡。
8月31日，普陀区真如之心地块出让。
这可是真如副中心最后一块宅地，交通商业齐活，本该是大热门。
板块内去年成交的两宗宅地，楼面价一个7.6万/平，一个7.9万/平。
结果呢？新地块底价成交。
综合楼面价约3.78万/㎡，住宅部分约6.8万/㎡。
年初推介会来了二十多家房企，直到报名，只有中海一家。
市场分析，地块门槛高、体量大，还得配一大半商业。
更重要的是，现房销售一来，前期成本要扛得住，时间要等得起。
账算不过来，就没人敢上。
四城8.28新政后首宗宅地出让的结果冷热不均，但整体上，开发商拿地意愿还算不错。
或许政策还在过渡期，现房销售暂时没有传导到拿地端，但只要核心位置还在供地，房企照抢不误。
不过要留意，抢地的，基本都是央企国企。
这份热度，依旧是靠核心地块+国家队撑起来。
前7月收入降至1.17万亿
现房销售，为什么让市场的看法一致比较紧张？
一线楼市的首拍看起来稳，但真正要警惕的，是新政后面的账。
现房销售是房子建好，才能卖。
钱压在项目上的时间，从两三年拉长到四五年。
融资成本、时间成本，全往上走。
过去房企靠高周转。
拿地、预售、回款、再拿地，钱滚钱，杠杆加杠杆。
现房销售一来，这条链子就断了。
房企拿地意愿下降，是躲不开的逻辑。
为什么拿地意愿这么重要？
因为土地出让收入，是地方财政的底盘。
这部分财政的收入也是支撑着整个地方经济运行的底层逻辑，是撬动地方经济巨大的支点。
就像银行的存款，具备强大的乘数效应，可以放大地方数倍杠杆。
峰值时，国有土地使用权出让收入占全国政府性基金预算收入的比重，高达90%。
2021年，出让收入到顶，约8.71万亿；同一年，商品房销售额也到顶，约18.19万亿。
那一年，是整个链条最风光的一年。
土地出让后面，还挂着一串产业，装修、建材、家电、餐饮、白酒、传统消费。
地卖不动，这一串全受影响。
所以过去，多是给需求端做促进。
现在为什么对供给端做调整？
卖地收入，已经到冰点了。
2021年之后，国有用地出让收入逐年下降。
2025年全年，国有土地使用权出让收入41518亿元，约4.15万亿元，不到峰值的一半，连续四年下降。
今年前7个月，国有土地使用权出让收入累计仅约1.17万亿元。
按这个趋势，今年全年预估只有2万亿出头，不到峰值的三成。
而前7个月这1万亿出头是怎么来的？
靠各地把压箱底的核心地块拿出来卖。
一线城市楼面价不断刷新，拿地的全是央企国企。
保利、中海尤其激进，一线城市的“地王”，基本都有这两家的身影。
另外还有一个背景，供应端两年前就收紧了，自然资源部要求去化周期超36个月的城市减少供地。
那么问题就来了。
核心地块是有限的，国家队也不是无限弹药。
如果现房销售真把拿地意愿再压下去，全年2万亿用地出让还能不能守住？缺口从哪里补？
地方财政紧，基建、民生、支出都得跟着紧。
土地后面那一串行业，只会更难。
当房企拿地的意愿下降了，就不再只是地卖不卖的问题。
也不是“开发商难不难”的问题。
是可能更多人，都会变难的问题。
所以，当核心地块卖完，当现房销售全面推开，后面的土地市场怎么走？
如果接下来，国有用地出让低于2万亿元，这中间巨大的缺口，可以从什么地方补充？
所有过去运行的规则，都可能被推翻重来。
而这口气，得靠整个链条一起扛。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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