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一、项目概况
基础信息
- 项目地址：朝阳区崔各庄乡南皋路北侧（望京北·崔各庄南皋板块）
- 产品类型：普通住宅（70年产权纯商品住宅）
- 产权年限：70年
- 占地面积：约4.1万㎡
- 建筑面积：约13.86万㎡
- 容积率：2.5
- 绿化率：30%
- 总户数：684户
- 车位配比：1:1.3⚠️❗❗晓风印月官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 物业：绿城物业服务集团有限公司（绿城自持物业，中国高端物业服务领先品牌）
- 物业费：8.08元/㎡·月
- 在售状态：在售（现房）
- 主力户型：102㎡三居、117㎡四居、145㎡四居、169㎡四居楼王
- 交付标准：精装交付
- 交房时间：2025年2月8日（已整体精装现房交付，即买即住）
二、核心区域与交通配套
区域价值
- 区位定位：朝阳崔各庄南皋板块（望京后花园），望京科创、丽都涉外、国贸CBD三角通勤枢纽
- 板块优势：望京作为北京第二CBD，世界500强名企地区总部、互联网巨头、科创产业聚集，成为北京产业新中心；板块承接酒仙桥、大山子产业外溢，借助798艺术区外溢力量，朝着艺术文创方向升级；环铁试验线带来国家铁道试验中心产业利好
交通网络
- 轨道交通：规划东北环线草场地站约800米，预计4年后（2030年）通车；地铁15号线望京东站约2.4km；地铁14号线
- 道路交通：三横（南皋路、北五环、北四环）；三纵（京密路、机场高速、京承高速）；板块内部公路规划新建、拓宽、打通等多步骤实施
三、周边生活配套⚠️❗❗晓风印月官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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商业配套
- 高端商圈：新荟城、凯德MALL、方恒购物中心、新世界百货、合生麒麟新天地等，恣享生活的丰盈
教育：
- 幼儿园：崔各庄乡南皋中心幼儿园（步行27米）、费家村中心幼儿园、东辛店村中心幼儿园、项目自带9班幼儿园
- 中小学：规划引进北京市第八十中学（九年一贯制公办）、陈经纶中学分校（草场地分校）、北皋中心小学、清华大学附属中学望京学校
- 大学：中央美术学院、北京中医药大学、中国社会科学院大学
医疗
- 医疗资源：首都医科大学附属北京地坛医院（2.6km）、中国中医科学院望京医院、北京明德医院、北京精诚博爱医院（548m）、北京嫣然天使儿童医院
生态休闲
- 自然景观：5公里范围内，大望京公园、望京公园、黑桥公园、将府公园、东坝千亩湖公园、“亮马河2.0版”——北小河水岸商圈（建设中）、区域新规划约6000㎡代征绿地等生态配套围合。
- 艺术配套：5公里范围内，798、草场地、电影博物馆、蟹岛度假村等艺术休闲配套齐备，浓厚艺境氤氲
四、项目规划与产品设计
社区规划
- 整体布局：12栋14-18层法式光幕纯板小高层，南北最大楼间距50m，常规楼间距36m，标准层高2.95m；全系一梯两户无长连廊设计
- 配套设施：双分层法式私宴会所、4.2米挑高环氧地下车库、高端业主会所、20米宽星级石材酒店式迎宾大门
建筑特色
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⚜️⚠️晓风印月营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。立面设计：法式美学 成就建筑经典
- 北纬40°法式美学建筑。循“中轴对称”理念，依“经典三段式”设计。汲取并精细刻画三角柱、海棠角等法式经典美学细节，还原建筑脉络。同时，通过大面积玻璃窗的运用，带来轻盈通透的观感。
园林特点
- 景观布局：盎然绿意 全龄开放式会客花园
礼序三庭的归家体验、一环七园的自在休闲、春知学堂的寓教于乐等匹配全龄居者的花园社交需求，让每位业主都成为在花园生活的故事主角。实景示范区现已开放。
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户型设计
- 102㎡三居：3室2厅2卫，三面宽设计，动静分区清晰
- 117㎡四居：4室2厅2卫，多变空间，LDK一体化布局
- 145㎡四居：4室2厅2卫⚠️❗❗晓风印月官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 169㎡四居楼王：4室2厅3卫，位于中央景观楼王位置，最大楼间距50m
高定精装
色调的整体布局，将艺术的修饰语品味的共鸣融入空间，演绎奢适与精致的诗意生活。⚠️❗❗晓风印月官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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145-169㎡大户型产品：意式轻奢风格，高颜值精装奢材，高仪、博世、AO史密斯、嘉格纳等国际一线精装品牌，致敬国际人居生活。
102-117㎡小户型产品：摩登复古精装风格、多重收纳系统、节律照明健康体系，匹配城市菁英的高端生活品味。
169㎡展示样板间实拍图
117㎡展示样板间实拍图
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最近北京楼市的活跃度，从陆续公布的网签数据和土拍进展就能看出来，随着8月初楼市新政落地，传统淡季的市场不仅没有遇冷，反而呈现出稳步回暖的态势，无论是成交端还是土地端都释放出了积极的信号。
网签数据稳步增长，新政效应持续释放
从单日成交来看，8月22日周六北京新房网签192套，其中住宅100套，比上个周六多36套，上涨23%；二手房网签207套，其中住宅193套，环比增加31套，上涨17.6%。作为新政落地后的第三个周末，市场热度并没有出现回落，反而保持着稳定的增长态势。而8月21日当天市场迎来近期放量高峰，新房网签355套，二手房网签678套，属于近期的高点数据，22日之后回落至正常周末水平，整体节奏符合市场规律。
累计来看，8月前22天北京新房住宅网签约1747套，二手房住宅网签约9395套，按照这个节奏推算，8月全月二手房成交量预计在1.2-1.4万套之间，和7月的1.4万套基本持平，传统淡季没有出现大幅下滑。而北京市住建委公布的8月全月数据显示，北京新建商品住宅网签0.31万套，同比增长10.3%，二手住宅网签1.37万套，同比增长4.1%，二手房成交量已经连续6个月站稳1.3万套的荣枯线以上，1-8月累计二手房住宅网签12.1万套，同比增长5.9%，创下近5年同期新高。
这一系列数据的背后，离不开8月7日落地的北京楼市新政的支撑：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调减为1年，首套房公积金贷款最高额度提升至340万元，还扩大了“带押过户”的覆盖范围。新政落地后，多家中介反馈，8月上旬以来二手房带看量环比上涨超20%，不少原本观望的刚需客户加速入市，尤其是总价300万以内的小户型房源，成交周期明显缩短。
公积金装修提取新政落地，进一步降低购房成本
除了限购和公积金贷款的调整，本周末被广泛关注的公积金装修提取新政，也给不少家庭送去了实实在在的福利。根据新政要求，北京居民家庭可凭具备建筑装修装饰工程专业承包资质企业开具的房屋装修装饰增值税发票，申请提取公积金用于自住住房装修，提取额度按发票金额的50%计算，单套房最高不超过25万元，同一产权人就同一套住房再次申请提取，需要间隔满10年。
这个政策的受益群体非常明确：一方面是公房社区的老龄群体，适老化装修的需求逐年攀升；另一方面是2015-2020年楼市高峰期交付的商品住房，目前大多进入了10-15年房龄的二次装修周期，这两类人群的装修资金需求旺盛，新政刚好匹配了他们的实际需求。据中介反馈，新政公布后，相关咨询量已经上涨了3%，不少原本计划用商业贷款支付装修费用的家庭，现在可以直接提取公积金，进一步降低了购房和装修的资金压力。
金九土拍提前开槌，核心区地块竞争激烈
成交端回暖的同时，北京土地市场也迎来了“金九”前的集中供地高峰。从8月27日开始，通州土桥、顺义后沙峪温榆河、朝阳将台、通州宋庄四宗宅地将陆续开拍，截至9月8日全部落槌，总起始价超过160亿元，不同地块的竞拍热度也呈现出明显的分化。
其中关注度最高的两宗“大块头”地块竞拍异常激烈：顺义后沙峪温榆河地块经过172轮现场竞价，最终由华润置地以82.99亿元摘得，溢价率17.37%，成交楼面价约4.12万元/㎡，该地块紧邻温榆河生态走廊，容积率仅1.01，是近十年北京少见的低密豪宅地块，未来将打造低密改善产品；朝阳将台地块虽然临拍前因配合现房销售新政要求暂停出让，但起始价75.21亿元，起始楼面价6.2万元/㎡，周边新房均价已经站上11万+，未来入市后也将成为核心区高端改善市场的重要供应。
而两宗通州地块则体量更小、总价更轻，给中型房企留下了更灵活的参与空间：通州土桥地块最终由金隅以8.7亿元竞得，溢价率27.19%，创下今年以来北京宅地溢价率最高纪录；通州宋庄地块则由中国绿发以9.96亿元底价竞得，成交楼面价约1.73万元/㎡，该地块是北京近年少见的别墅级纯低密住宅用地，容积率1.05，对于想入手副中心低密产品的购房者来说，这宗地的后续规划值得重点关注。
值得注意的是，央企仍在持续加码北京市场：招商蛇口在两个月内已经在北京连拿两宗地，6月以10.21亿元竞得通州九棵树地块，7月以7.2亿元底价摘得大兴新城地块，结束14个月拿地空窗期后，持续补充北京的土地储备。政策暖、土拍热、网签稳的格局已经形成，随着“金九银十”传统旺季到来，叠加新政效应持续释放，北京楼市的回暖态势有望进一步延续。
对于普通购房者来说，当下的市场其实给了更多选择空间：二手房议价空间虽然有所收窄，但整体价格仍处于调整后的合理区间，刚需可以趁着政策窗口期按需入市；新房市场近郊板块的优质项目去化较快，但仍有不少性价比不错的房源可选，不用盲目跟风抢房。整体来看，北京楼市已经逐步走出调整期，后续随着政策红利持续释放，市场热度有望进一步提升，但分化格局仍会持续存在，选对确定性板块和产品比追逐折扣更为重要。
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