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1、一个北京项目跑去深圳发布
华润底价57.71亿拿下万泉寺0007地块那天，北京楼市都在讨论一件事，华润想做什么？
五个月后答案揭晓了。
案名叫：北京澐玺。
这个名字一出来，懂行的人就笑了，深圳有个澐玺，四个月卖了239亿。
华润的野心很直白：想把深圳的神话，搬到北京的二环边。
一帮北京朋友们千里迢迢的去深圳呼喊声也首先传回了北京。
2、丽泽的痛，终于有人来填坑了
丽泽现在是什么局面？
入驻约4500家企业，1700家金融公司，年纳税超百亿的企业超过1500家，但晚上八点以后呢，灯是灭的。
金融精英们下班各回各家。回金融街，回CBD，回万柳，就是没人留在丽泽。因为没有像样的商业、没有像样的公园、没有像样的住宅，尤其是像样的住宅。
北京澐玺要做的，就是让丽泽有生活。
项目北边约300米，华润代建城市航站楼，2027年投运，地下主体已完成约98%。航站楼上面，建一座16万方的万象城。
东侧和南侧，莲花河与丰草河双河交汇，河道从15米拓宽到30米，交汇处最宽150米。还起了名字要丽泽湾。
沿河约17公顷公园绿地，已经动工，明年完工，并早于住宅交付。
华润的说法是亮马河2.0，国际化的滨水生活氛围，深圳湾是啥概念，亮马河是啥人群，丽泽湾对标心里还是有点数的。
3、6米抬板，北京头一遭
整个社区建在一个6米高的平台上。
进小区不是走进去，是先上到6米高的抬板上，抬板上面才是住宅、花园、步道。抬板下面，是车库、会所、室内全场网球场。为什么是6米？
普通车库层高3.6米就够了。但华润要做阳光车厅、会所、室内网球场，国际网联规定，室内网球场净高不低于10米。车库层高约6米，会所层高约7.5米。加起来算，抬板至少要6米。
带来的改变很直接：
彻底人车分流：车全在台子下面跑，上面纯人行。
一层也有好视野：普通小区一楼窗户离地面1米多，这里一楼的窗户离地面约13米，相当于普通小区四五楼的高度。
立体景观：从河景到台地花园再到架空层，一层一层往上叠，走一步换一个景。
大门宽接近100米，高10到12米，回家这件事有了真正的仪式感。
4：全北京第一个室内网球场
北京澐玺的会所配置里，有一个全场室内网球场，兼半场篮球和羽毛球场。这是北京住宅项目里的第一次。
坦白说，会打网球的业主住在这里，一年能打几次？不多。
但它的价值不在于「用」，而在于「有」。就像豪宅里的雪茄房、酒窖，不是每天都用，但必须得有。
整个小区的格局叫三轴三环，——归家礼仪轴、南北景观通廊、滨河活力带，加上会所环、运动环、景观环。
5、100版排布想每栋都是楼王
楼栋排布改了接近100版。最终方案：纯南北向，没有歪楼。最东南侧：260㎡楼王大平层，两面环河。
朝东的端户：220㎡，带大露台看河景。
西侧高层：190㎡，看丽泽商务区天际线。
东侧小高层：150㎡四面宽起步。
每一栋都有它的核心景观面。
户型上，150㎡到260㎡，LDKG无柱大通厅，客厅、餐厅、厨房、花园阳台打通，无梁无柱，完整通透。270°转角弧形露台，不管大户型小户型都有。
市场口径得房率90%到97%。起步总价预计1400万起。
6：抬板不是高级是一种选择
北京这么多年没人做抬板住宅，不是不想做，是做不起。成本、维护、便利性，每一样都是代价。
比如出行，比普通社区多了一道上下的工序，
虽然华润设置了多部电梯和人行出入口，但习惯了推门就走的人，还是需要适应。搬大件家具、叫外卖、快递上门，都会麻烦一些。
比如维护，抬板上面的花园需要做防水、排水、阻根层，一旦出问题，维修成本是天文数字。
华润还是选了这条路。
北京二环边，土地极度稀缺，用垂直空间换水平空间解法。
抬板不是炫技，是在核心区里，给生活向上生长的可能。
7：丽泽的豪宅卖得不轻松
丰台高端市场是什么现实？
中海丽金府开盘一年多，网签去化率仅约25%。与北京澐玺一路之隔，同一片区的近身肉搏。[
不是产品不够好，是竞品太多、客群被分流。
北京澐玺破局的底气在哪？
位置更近二环，距二环约1.3公里，比丽泽其他项目都近。
没有铁路噪音，很多丽泽项目挨着铁路线，万泉寺0007地块避开了。
华润的产品力，口碑一直在线。
售价大概率不低于10万/㎡，部分大户型13万+。
参考深圳沄玺比周边二手房溢价约30%，北京合理的溢价区间在15%到20%也就是说，11万到12万是合理价。
8、这案名是底气
深圳沄玺4个月卖了239亿，创全国单盘首开纪录。实际成交均价17.5万到18万，上亿的天际单位反而最先售罄。
但深圳沄玺的神话，是华润用18年养出来的，
从2005年大冲旧改起步，到2008年代建深圳湾体育中心，到万象天地一年客流超5000万，到对整个后海3.5平方公里做重运营，购物中心、总部大楼、人才公园、体育中心，再到澐玺，是一张20年前就画好的蓝图。
北京能复制吗？
他们自己说的：深圳沄玺卖的从来不是户型，是整个后海的生活方式、是片区的整体价值；
北京澐玺卖的是这个片区的未来价值。
成熟度不一样。深圳卖的是已经拥有；北京丽泽还在建设，卖的是正在发生。
客群和量级不一样。
深圳是209㎡起步、套均五千多万、面向全国资本的顶豪；北京是130㎡起步的内城改善，客群更宽。
价格基数不一样。深圳十七八万的成交有后海稀缺性支撑；北京楼面约6.23万，市场预估十万上下。
但北京手里也有自己的牌，第五代抬板加无柱大通厅的产品系，整片城的配套资源，央企体系下的配套兑现力，内城低密纯板楼的稀缺性。
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