深圳越秀星科源启户型图深度分析
项目属于新规户型，主力是建面 89㎡三房两卫（A1/B1/B2 三个户型）、112㎡四房两卫 C1 户型，精装交付；套内基础得房约 78‑79%，加上大量飘窗赠送，综合使用率可达 95%‑101%，飘窗基本全赠送，阳台半赠送。
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一、89㎡三房两厅两卫
A1 户型（竖厅版）
格局：传统竖厅，四开间采光，全屋 7 个飘窗，独立入户玄关，S 型墙体预留双开门冰箱位，冰箱外置不占用厨房内部空间。
优点：
客厅 270° 采光，带侧边大飘窗，采光面很大；
书房与客厅之间是非承重墙，可打通改成大横厅，实现大方厅效果；
主卧 270° 转角飘窗，套房配置，双卫全部管道外置，卫生间内部没有立管，好做柜子，内部空间完整；
动静分区清晰，入户玄关隐私好。
缺点：
不是南北通透，依靠多面飘窗补通风；
阳台主要朝北，冬天阳光偏少；
两个次卧尺度偏小，放 1.5 米床后衣柜空间紧张。
B1、B2 户型（镜像南北通透，本项目 89㎡最优户型）
格局：南北双通透，全屋最多 9 个飘窗，赠送面积最高约 19㎡，独立带采光玄关，客餐厅南北对流，主卧南北双飘窗深圳新闻网。
优点：
89㎡稀缺南北通透，客餐厅 + 主卧双重对流，通风是三个 89㎡里面最好；
多处非承重墙，可自由改造：打通书房做横厅，也可以调整卧室大小；
U 型厨房，操作台面充足；卫生间管道外置，内部方正好用；
飘窗数量多，可做休闲区、储物拓展，视觉空间明显放大。
缺点：
B1/B2 主阳台大多朝北，南向主要依靠飘窗；
餐厅采光容易被 112㎡户型墙体局部遮挡；
小次卧开间不大，适合儿童房、书房，做成人卧室比较局促；
部分楼层会受到高铁噪音影响，优先选中高楼层。
二、112㎡ C1 四房两厅两卫（改善主力）
- 格局：四开间朝南，面宽约 12.8 米，LDKB 客餐厨一体化，全屋 6 大飘窗，主卧8.9 米 L 型 270° 环幕飘窗，入户第一个房间独立分离，可做老人房 / 书房，与内部卧室区分离，做到作息互不干扰深圳新闻网。
- 优点：
- 南向采光面充足，大阳台连通客厅与次卧，晾晒观景兼顾；
- 大量非剪力墙：客厅‑书房、主卧‑次卧墙体可拆改，可做大横厅、双主卧模式，适配二人世界、二孩、三代同堂，全生命周期可变户型读特新闻；
- 入户独立玄关收纳强，S 型墙体预留双开门冰箱位；卫生间管道外置，室内完整；
- 主卧 L 型转角飘窗，可做梳妆台、休闲榻，景观视野优秀，高楼层可以看科学公园。
- 缺点：
- 入户第一个小房间进深一般，做卧室偏小，更适合书房、老人小房间；
- 部分单元朝向西南，下午西晒明显；
- 靠近铁路楼栋，低楼层噪音影响明显；
- 两个次卧尺度中等，放置大床后余量不多。
项目介绍
【开发商】：深圳晟越房地产开发有限公司
【总占地面积】：1.53万/㎡
【总建筑面积】：8.5万/㎡
【容积率】：5.6
【绿化率】：30.03%
【物业公司】：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司
【物业管理费】：3.9元/㎡
【总户数】：01地块979户，商品房589套
【总栋数】：5栋
【总层高】：31-38层
【梯户比】：2梯4户/2梯5户，3梯6户
【车位数】：1039个
【车位占比】：1：1.06
【产权年限】：2025年4月24日批地（70年住宅）
【交楼时间】：预计2027年12月
【交楼标准】： 精装修交付
值得买的理由：
- 极致性价比：总价约250多万起上车深圳，折后单价3.2万起，购房门槛极低；
- 超高实用率：新规设计使综合得房率接近100%，89㎡享近百平宽敞大三房；
- 安全与氛围：国企越秀保交付，背靠中大深圳校区，人文与科研居住环境好。适合预算有限的自住刚需。
总结：以上内容即为【一文读解：深圳越秀星科源启户型图分析，在售户型面积89㎡-112㎡】对本次项目的详情介绍，感谢您的阅读，期望能为您的购房置产提供助力和良好体验，想要获取更多有关内部优惠、准签优惠、预留房源、等相关的信息，请致电开发商黄经理，电话：13530937178（微信同号）
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