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今年以来，一线城市的楼市走出了止跌回升的行情。虽然房价回涨的幅度不太明显，但是另一个影响房价核心变量——房租却是实现了“六连涨”。

据中指院数据，今年8月，全国50个城市住宅平均租金为34.02元/平方米*月，环比上涨0.03%，实现了连续3个月的上涨。其中，一线城市住宅平均租金环比上涨0.23%，实现了连续6个月的上涨。具体到月份来看，3月至8月，一线城市平均住宅租金环比分别上涨了0.26%、0.16%、0.38%、0.38%、0.23%和0.34%。分城市来看，上海和深圳的住房租金涨势更为明显。

租金的上涨，说明一线城市的实际居住需求还是比较强劲的，尤其是上海和深圳的租房需求旺盛。

租金是影响住房价值核心变量，租金房价比是衡量房价高估或是低估的一个重要指标。租金上涨了，在当下算得上是房价止跌回涨的一个先行指标了。为何这么说？

从资产的角度来看房子，租金才是房子基础的收益来源，那么租金回报率就是衡量房子价值重要指标。正常的市场情况下，租金回报率会维持在一个相对合理的水平。在这个合理水平之下，租金上涨也意味着房价理应也会上涨。

那么这个租金回报率的合理水平应该是如何去界定？主要可以从两个方面来看：

一、租金回报率合理水平，可以用无风险收益率加上一定的风险溢价而得出的。一般来说，可以将10年期国债收益率（近期是在1.68%-1.71%之间波动）作为无风险收益率，再加上适当的风险溢价。也就是说目前的租金回报率合理水平大概是在1.71%往上再加一点。

其内在运行逻辑是这样的，如果租金回报率接近无风险收益率的话（低于合理水平的情况），随着租金的上涨，那么房价也会上涨，就会有更多人更愿意卖掉房子而持有风险更小的资产，继而会导致房价下跌，租金回报率随后也就会慢慢涨上来。如果租金回报率高出无风险收益率太多（高于合理水平的情况），那么市场上就会有更多人愿意抛售低收益资产而买入房子，房价自然也就会上涨了。

当然，以上是市场一般运行逻辑，不代表每个阶段都是如此，真实的市场运行就是会偏离逻辑的，但终究会向着逻辑回归的。

二、一种更为朴素的比较方法，也就是将租金回报率与房贷利率进行比较。房贷利息是购房者在持有期间产生的最大持有成本。如果在持有期间，租金收益能够覆盖房贷利息，那么就会有更多人愿意买入房子进行持有，反之亦然。

今年以来，一线城市，尤其是上海和深圳的住房租金上涨态势还是比较明显的，这其实也是房价止跌回稳的一个重要信号。而实际上，上海和深圳今年的房价也有同步在止跌回升，房屋租金的回升或许显示了当下一线城市的楼市正处于止跌回涨的转折之中了。