“过去，我们一直守着厂房收租，股民也担心整备后断了收入。”9月11日，在宝安区三季度重点项目开工暨资源对接活动上，西乡街道盐田社区股份合作公司副董事长李海华道出了社区推进土地整备时的顾虑，“但经测算，整备后收益有望增加数倍，项目还将配建学校。账算清了，股民心也齐了”。李海华透露社区已经开始考虑在物业出租之外引入产业和运营资源，拓展产业投资、综合服务等业务。
翻开此次活动的“空间账册”，涉及两份清晰的项目清单：一份是三、四季度集中开工的20个项目，总投资402.7亿元、总用地面积123.88公顷，预计释放产业空间352.74万平方米；另一份是现场集中展示推介的31个项目，总用地面积231.5公顷，预计释放产业空间579.18万平方米。这些项目处于不同推进阶段，从正在清场的留用地到待出让的产业净地，既亮出了当下的施工进度，也摊开了未来的空间储备。
一边开工，一边对接；既看建设进度，也为后续项目寻找“事业搭子”。一场项目开工活动，由此成为观察深圳如何拓展产业空间的一扇窗口。
深圳的空间之问与宝安解法
要看清这场开工的分量，得先读懂深圳眼下直面的“空间之问”。
深圳陆域面积不足两千平方公里，开发建设四十余载，新增建设用地逼近极限。与之对应，是这座城市承担的产业重任：人工智能、机器人、半导体与集成电路、低空经济、空天技术……从实验室技术走向生产线，从链主龙头扩张产能，无一不需要成片、低成本、高适配的高品质厂房。
地快见底了，好产业争着要来——在空间天花板下，明天的生产力到底该安放在哪里？当主要依靠房地产溢价平衡改造成本的传统路径遭遇瓶颈，产业空间如何摆脱对单一房地产开发模式的路径依赖？招商引资千帆竞发，城市拿什么兑现“只要有好项目，就一定有地可落”的底气？
这三重追问，构成了今天深圳必须作答的时代大考。中央关于“做优增量、盘活存量”的部署要求，广东推进低效用地再开发，深圳开展百个城市更新项目攻坚，落到城市运行中，考验的是规划、整备、招商、建设和运营能否真正严密咬合。
宝安，正是这道命题的核心试验场。
摊开地图，宝安扼守珠江口东岸，坐拥深圳唯一的机场、码头、高铁全维枢纽。这里有近400平方公里土地、超1.3亿平方米产业空间；深圳80个重点产业片区中宝安占16个，全市20大先进制造业园区中有4个坐落于此。这是支撑深圳工业立市的坚实家底，但在历史的另一面，这里也沉淀着体量庞大、产权复杂的老旧园区。
问答之间，落笔在现场。面对“空间从何而来、产业如何落地”的追问，集中亮相的31个推介项目，实则是宝安解题的五套战术组合——城市更新：啃硬骨头，把老旧厂区、旧街区整片重塑；产业招拍挂：好钢用在刀刃上，把最金贵的新增地块定向配给链主龙头；社区留用地：把村集体利益捆在一起，让老百姓长期分红有保障；产业提容：向天空要厂房，不新增占地，直接提升建筑面积；土地整备：集零为整，把零散地块拼成成片净地，留给百亿级大项目。五种模式各司其职，又彼此衔接，共同构成一条从“拆”到“整”、从“供”到“备”的完整链条。不难看出，这正是活动被定义为“政策宣讲、资源对接、产品展示、营商推介”四合一平台的底气所在：它要让对的资本、对的产业，精准落在对的土地上。
面对这盘步入深水区的棋局，现场展现出的破题逻辑被凝练为“三个坚持”，其中基石正是空间：坚持空间为王，宝地兴业，以城市更新打开高质量发展的新空间。
现场还亮出了一份干货满满的账本：今年，宝安力争推动6个城市更新项目开工，明年另有10个项目储备；全年计划整备土地139公顷、出让产业用地80公顷，未来三年还将储备产业用地超过340公顷。紧随其后的是一句熟悉的承诺：“只要有好的项目，宝安就一定有地可落。”
主动破题，以“有解思维”打开城市新空间
兑现“有地可落”的承诺，靠的不是临渴掘井，而是提前储备与系统组织。贯穿整场行动的鲜明主线，正是“有解思维”。面对存量提质的时代考题，宝安区第八次党代会与区八届人大一次会议，先后确立了“走出一条规模与品质兼顾、产业与生态共生、风貌与底蕴相融的内涵式发展新路”与“南部固优、中部融合、北部提升”的布局。面对新增空间紧缺、旧改项目卡壳、招商窗口期紧等多重矛盾，宝安跳出单一市场博弈的惯性，推动供给方、需求方、保障方协同解题。
统筹主体之变：打破由市场主体自行博弈的旧习，转向“政府引导、市场参与、产业先行、利益共享”，政府主动前置为资源组织者，由二线审批走向一线统筹。
推进路径之变：因地制宜打出组合拳。黄田项目改“代建回购”为“政府收储、按需供应”，斩断隐性债务，高效保障半导体龙头企业进驻；塘下涌项目多轮论证避让轨道选址、调减移交率，首批14.1公顷净地引来鹏鼎百亿智造，带活剩余21.38公顷连片空间；华美工业园两周穿透区级审批，提前锁定稳商方案，实现“拆得稳、迁得顺、供得快”。
算账逻辑之变：机制与实施路径理顺之后，改革更深层的突破，在于重塑利益平衡的评判标尺。坚决打破依靠房地产一次性收益平衡成本的旧算盘，转向兼顾长周期产业税收、就业集聚与片区生态，“算长远账、算综合账”。
这套在实践中摸索成形的思路，在9月11日的活动现场有了更具体的呈现：在机制上，坚持模式创新，政企共赢，加快走出一条城市更新可持续发展的新路子。现场诚邀社会各界建立“城市更新共同体”，推动股份公司转型、企业扩产、金融赋能、政府护航，打破过往各自为政的利益藩篱。
在行动上，坚持多方联动，精准高效，让好项目遇上好资本，好企业找到好空间。31个推介项目带着明确的产业方向、资金需求和运营方案全面亮相，开发企业、制造业公司、金融机构、运营商和社区股份公司围桌对表、现场对接。
从单打独斗到共担共赢，从“算一宗地的账”到“算一片城的账”，“有解思维”贯穿其中。
项目清单里的产业布局
如果把视线再抬高一些，会看到一条更长的战略纵深线。
“十四五”期间，宝安区累计推动整备土地19.17平方公里，其中产业用地6.49平方公里，整备任务与产业整备任务单项完成量均居全市各区之首，产业任务完成量更是连续四年（2021-2024年）拔得头筹。2026年截至8月底，完成整备任务111.7公顷，其中产业用地25.35公顷，均居全市各区第一。
这是“量的积累”，而真正体现战略定力的，是“质的转变”。“十四五”以来，宝安通过土地整备先后落地立讯、信维、礼鼎、重投天科、惠科等23家优质龙头企业，总用地超1平方公里。2026年以来，又推进鹏鼎、国鑫、兆威等6家优质企业顺利落地，预计供应产业用地34公顷；年内还将保障6家重点企业用地需求约41公顷。
翻阅这份成绩单，一个变化尤为亮眼：今年单宗面积超过10公顷的产业用地达4宗，而整个“十四五”期间此类大规模地块仅供应过1宗。从1到4，是超大规模连片供给能力的质变跃迁。这意味着城区告别了“见缝插针、零星拼凑”的窘境，具备了成规模、有储备高能级战略产业用地的系统实力。
这些大块载体已全部定向瞄准国家战略前沿。兆威机电灵巧手及微型驱动系统产业园、国鑫数智新一代绿色智能算力产业园相继落位；一批面向半导体核心零部件与新型储能的储备地块蓄势待发，招商前置与空间准备并联推进。
全球PCB龙头鹏鼎控股的选择成了这种定力最好的印证。7月24日，鹏鼎控股深圳第三园区动土仪式在燕罗街道举行。鹏鼎在燕罗片区全面布局高阶PCB与类载板产能，精准配套AI算力与核心芯片体系。“大陆是全球最稳健、最优质的投资首选地，而宝安，是鹏鼎长期深耕、持续加码的核心战略属地。”鹏鼎相关负责人现场透露了董事长沈庆芳的这一观点，背后是实体制造业对区域产业生态的信赖与托付。
营商环境的下半场：“明牌”服务
空间供给打开了局面，但营商环境的竞争力，在于制度服务的透明度。围绕企业最关切的资金、场景、空间，宝安做实“宝企金服”“宝景创享”“宝地兴业”三大服务品牌。而此次活动，是在资源配置上进一步“打明牌”——有什么地、在哪里、规划做什么、推进到什么阶段，资金怎么对接、运营谁来参与、政策如何配套，这些信息一并向市场公开，让企业少走弯路。
透明度的背后，是宝安的底气与诚意：营商环境的成色，体现在信息鸿沟能否消除、交易成本能否降低、长期预期能否稳定。数据显示，2026年以来，宝安已举办资源对接活动20场，面向1270余家企业开展招商推介，促成72家企业承租产业空间约42.58万平方米；“宝安AI智选空间”平台收录并动态更新2600多个园区、超过1亿平方米产业空间。“宝”字系列服务还将向数据、算力、空域等新型生产要素拓展，让资源不仅“有”，还要流动得更快、匹配得更准。
深圳答案：连片统筹与制度创新
宝安的探索，正是深圳破解空间难题的一个缩影，同一种改革逻辑正在更大的城市棋盘上铺开。从“摸着石头过河”的先行探索，到“杀出一条血路”的改革闯劲，深圳是一座习惯于“解题”的城市。今天这道时代考题，名字叫存量提质。
当城市发展由大规模增量扩张转向存量提质增效，土地约束趋紧、产业竞争加剧、利益主体多元、财政平衡承压，成为超大特大城市普遍面对的现实。深圳正在重新校准空间价值，更加突出产业导向，统筹开发建设、产业发展和城市功能。
连片统筹，正是这场改革的核心抓手。深圳推动空间改造跳出单个项目的碎片化攻坚，在国土空间与产业规划统筹之下，综合运用土地整备、城市更新、产业提容等多种工具，实现土地整理与产业导入同步谋划。宝安搭建“1个指挥部+3个专责小组”架构、打造“改造—储备—供应”滚动空间保障体系，推进航城街道航港生态城片区、石岩街道罗租片区试点，正是这套全市思路的基层实践。
与此同时，空间集约利用的探索持续向纵深推进：工业上楼、土地混合开发利用、地下空间分层利用和三维地籍改革同步展开，城市空间由平面开发进一步走向立体复合利用。
从一宗地的破局，到一片区域的统筹，再到城市空间治理方式的更新，一套政府主导、净地供应、产业导向、多方协同的实施路径正在深圳逐步成形。这未必是终极答案，但确是这座城市此刻交出的一份“有解”答卷。
活动落幕，施工现场如火如荼。
城市更新，连着社区股民分红册上的长远期望，连着百亿车间里高端机床的平稳运转，连着建筑工地上每一位建设者的汗水，更连着每一家扎根于此的企业对稳定预期的信赖。“城市更新共同体”的落脚点，始终是每一个在这座城市里拼搏奋斗的人。
大家常谈起的“深圳奇迹”，不是四十多年来在一张白纸上随手涂写的拓荒神话，奇迹的重量，在于它走入深水区后的每一次破壁突围。
9月11日的宝安区三季度重点项目开工暨资源对接活动，不过是这座城市漫长求索路上，又一次作答。但正是这无数次的精准落笔，写成了“深圳”。
采写：南都N视频记者 潘莹瑜
摄影：南都N视频记者 冷锋
视频：钱艺
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