来源：成都淘房志
成都楼市，有反弹的迹象了。
对于楼市而言，近期最核心的话题一定是：
8.28新政。
淘房君认为，
总体来看，这条政策的力度是空前的，甚至说直接改变了未来十年房地产的走向。
其效果更是立竿见影，市场反应十分迅速。
最直接的表现是，
新政后，成都陆续有超过10个新房项目，将回收优惠1-2个点。
图源贝壳找房
其中以二圈层为主，也有部分5＋2的项目。
譬如天新当前比较有代表性的新盘西派天麓，武侯的西派御府，也官宣收回优惠。
图源贝壳找房
新房市场开发商表了态，那二手市场呢？
更炸。
根据贝壳找房的数据显示，新政后首周，
成都二手市场看房人数超过4万人，环比增长8.2%！
成交了1772套，环比增长8.1%！
新政后首周 成都二手市场数据 图源贝壳找房
难道成都楼市真正要开始企稳反弹了？！
01
新政后
购房者赢麻了！
为什么说这次新政最大的利好就是购房者。
因为以后的开发商，真不能为所欲为了。
新政的核心，全是针对开发商来的。
1、封顶才能卖；
新政规定，以后商品住房项目实行预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶！
在8月28日新政落地之前，已经拿到建设工程规划许可证的老楼盘，可以按老规矩执行。
再也没有绿化率99%，修个大门就拿来圈钱的小区了。
2、预售资金监管更严；
新政明确，所有购房款必须全部存入资金监管账户，而且得等项目竣工验收、水电气热配套全都搞定了，才能解除监管。
再也没有开发商拿预售资金跑路、还债，最后导致项目烂尾了。
3、收房再还贷；
再也没有房子都没看见就要还钱。
以后都是踏踏实实还钱！
4、最重磅的，现房销售；
新政明确，新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；已拿地但还没拿到建设工程规划许可证的，也优先现房销售。
这个无论是对房企来讲，还是对于购房者而言都是最重磅的。
以前老百姓买新房，说实话都是看看沙盘，看看样板间，最后在总平图上画一会儿圈圈，就稀里糊涂成交了。
而以后，你买的那一套到底长什么样，朝向、视野、通风、采光等等具体什么情况，都是身临其境后再做决定。
完全是两个概念。
都是几十上百万的东西，车都可以试驾，房为什么不能试住嘛！
对于房企来讲，就比较可怕了。
再也没有修一点点就卖钱这种好事了，回款周期将从过去的6到12个月拉长到2到3年。
这个资金占用规模和时间以及成本成倍增长，
没实力的，洗洗睡吧。
02
已取证的新房
要翻身了！？
讲句实话，今年成都新房市场还是比较难的。
供应量大降，难得的增量新盘，还要被大量有性价比的二手挤压空间，
除了极个别刚需项目卖的比较好之外，
夹在中间的普改、改善还是十分难受。
近一年成都新房成交趋势 来源 成都购房通
但是，8.28新政后，或将改变这个现状。
成都存量已取证的新盘，要翻身了。
原因就是新政的，
现房销售。
这条可以说是彻底改变了我们国家曾经房地产的运营模式。
对于还依赖高周转、把预售回款当作现金流滚轴的企业，这条新政无异于釜底抽薪。
那些习惯了用下游项目的钱填上游坑的玩家，要么转型，要么离场。
说实话，现在基本上全部开发商的思路、操作，都将会彻底被打乱重来。
这个真空期有多久？
淘房君预判一下，很有可能在未来1-2年内，成都新房市场可能会出现供应断档。
最大的利好，就是卡在新政前后取证的项目。
据成都购房通提供的数据，自8月28日新政落地，截至9月10日，短短十余天时间，
大成都范围内累计已有30个住宅项目顺利取得34个批次的预售许可证，共计房源2575套。
数据来源：成都购房通
其中包含刚需、普改、改善、豪宅项目，
可以说，未来两年内，你想在成都买新房，很可能只有看他们了。
所以这次一些看热闹的朋友，真还别笑别个开发商收回优惠，
我知道，之前只要出点什么消息，就有开发商跳出来收回优惠来博眼球，
但这次底层逻辑变了。
这些已取证的就像领了旧规则的末班车票，收回点优惠的底气还是有的。
成都青羊某项目新政后人气
搞不准，再过一个月，还要涨价。
我们拭目以待。
这也是为什么麓湖这次C23卖的这么好的原因，除了他性价比真高外，
可能C23也是旧时代预售制，麓湖最后的“残党”了。
C23卖完了，你想买麓湖新房，不好意思，麻烦再等三年。
C23 图源网络
03
新房供应断档
倒逼二手市场发力！
新房供应速度放缓，除了利好已取证的项目外，剩下的就是，
二手市场。
成都二手市场这些年一直在全国都是断层领先，成交量根本不是问题，
这是经过时间和市场的多重检验。
近一年成都二手成交趋势 来源 成都购房通
成都二手当前最大的问题是什么？
价格卷的严重。
但在新政后，淘房君认为，对于成都主城＋天新的核心板块，利好真挺大的。
其实无论是主城还是天新的二手，卷价格原因就是因为新盘供应。
现在全部缩量后，该稳的价格其实都应该能稳住了。
誉峰再成交两套700万的200㎡就差不多应该触底了。
图源好好选房小程序
主城还好点，因为前几年高位时供地少，近两年像成华、青羊、武侯才开始放量土地。
偶有一些破发可能也是房东着急卖。
二手价格最内卷最严重的就是天新。
高位时，土地供应量多，产品多，炒房客更多。
一旦砸起盘来，量大价低，超乎市场想象。
但淘房君认为，这次新政后，反倒是对天新还有点好处。
为什么这么说，
1、新房供应断档的真空期，给天新核心板块二手市场缓口气。
淘房君一直在讲，为什么天西一直要死不活起不来？
一是受限于产品断代，被新规打的喘不过来气；
二是天新本身之前供应量大，很难短时间内被市场接受、消化，形成价格梯度。
可以看见的是，近两年，官方已经有意的在减少天新核心板块的供地。
那么在这次新政后，本身供应减少叠加现房销售，
算是给天新楼市喘口气的机会。
加上官方前段时间重新把天新的发展摆上桌，淘房君认为，天新的业主也不必过于悲观。
图源四川日报
看市场表现，新政后，天西的首开、万科天府锦绣，都开始陆续有低价成交了嘛。
虽然价格还是破发价，但量在价先嘛，有成交就是好事。
2、房龄总体较新，在以后的存量市场有优势；
天新的房子是什么时候的？
大部分是2016年到2023年这波，楼龄最老的也不过十年，主力房源还在五年上下的“次新黄金期”。
虽然产品比不少现在的新规，但是不要忽略一个问题，
前两年主城放量＋新规产品，主打的需求其实是400-500万级或更高的改善家庭。
市场表现来看，大部分改善家庭趋于主城也是事实，
但成都二手市场主要购买力，200-300万左右的普改、刚需产品，主城的次新量其实并不多。
可以说屈指可数。
往后全部缩量，普改或刚需在主城空间再被挤压，想买次新，或许天新的优先级会被提上来。
你认为呢？
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