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一、项目概况
- 项目名称：京能西贤府
- 项目位置：丰台区大瓦窑地铁站 A 口北侧 200 米（西四环外）
- 开发商：京能置业（北京市属国企）
- 建筑类别：11-18 层洋房 / 小高层
- 产权年限：70 年
- 占地面积：3.01 万㎡
- 建筑面积：12.89 万㎡
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- 绿化率：30%
- 总户数：428 户
- 车位配比：1:1.2（514 个地下车位）
- 物业公司：京能物业
- 物业费：6.98 元 / 月 /㎡
- 交房时间：2027 年 5 月（精装交付）
- 参考均价：7.9 万 /㎡
- 总价区间：820 万 - 1450 万（125-173㎡四居）
二、核心区位与交通配套
- 区位价值
- 产业高地：丽泽金融商务区（6 站地）、丰台科技园（4km）双重辐射，2024 年区域税收突破 50 亿元。
- 交通网络
- 地铁：距 14 号线大瓦窑站 200 米，6 站丽泽商务区、8 站金融街，可换乘 10/16 号线。
- 自驾：三横（京港澳高速 / 莲石东路 / 梅市口路）三纵（西四环 / 张仪村路 / 玉泉路），30 分钟达国贸、25 分钟至石景山万达。
三、周边生活配套
- 教育资源⚠️❗❗京能西贤府官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 基础教育：丰台二中附属实验小学（800 米）、建华实验学校（2.3km）、北京十二中联合总校（3km）。
- 国际教育：丽泽国际学校（4km）、北京凯文学校（6km）。
- 医疗健康
- 三甲医院：301 医院（5km）、302 医院（4.5km）、天坛医院丰台院区（6km）。
- 商业购物
- 核心商圈：在建合生汇 MALL（1.2km，2027 开业）、华熙 LIVE（5km）、五棵松万达（6km）。
- 生态环境
- 公园环绕：园博园（1.8km）、永定河森林公园（2.5km）、绿堤公园（3km），3km 内 28 座绿地。
四、项目规划与产品设计
- 社区规划
- 楼栋布局：7 栋 11-18 层建筑，北高南低，最大楼间距 65 米，中央景观轴 350 米 + 宋式园林。
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- 景观体系：复刻宋徽宗 “艮岳” 园林，打造 “两庭三园四桥十景”，含 270 米玉玲珑水系、六角凉亭、飞瀑叠石，移植百年黑松、元宝枫。
- 建筑特色
- 外立面：全景玻璃幕墙 + 阿玛尼灰铝板，宋式回形纹飞檐，底部龙鳞纹基座 + 盘龙金柱，造价达 8000 元 /㎡。
- 会所配置：双会所（栖贤会所含恒温泳池 / 私宴厅，向野会所设行政酒廊 / 茶室），自持 2.1 万㎡奢酒店。
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- 主力户型
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自8月8日起实施的北京房地产优化调整政策已“满月”，市场也回馈了积极信号。北京日报记者走访多个房产中介和新房售楼处发现，一个月来，二手房带看量明显增加，新房购买意愿进一步释放，政策的推动让北京楼市“淡季不淡”。据北京市住建委数据，8月北京新建商品住宅网签0.31万套，同比增长10.3%，二手住宅网签1.37万套，同比增长4.1%。
咨询量带看量明显增长
“您好，我咨询一下这套房子有固定车位吗？”9月5日早上7点多，链家芍药居社区店的线上咨询系统收到一条消息。
“新政出台后，最先出现变化的是咨询量和带看量。”门店客户经理吴飞双看着统计数据告诉记者，8月接待了400多件线上咨询。带看量增长更为明显，一个月带看162组客户，比7月增长11.7%。
“面对新政，一部分业主的心态积极，想趁着政策推动，尽快把房子卖掉，价格上并没有大的变化。而买房人出来看房的意愿更高了，也更主动约谈房主了。”吴飞双说，新政落地后最初两周看房、约谈增多，签约集中在8月中下旬。
门店的客户中，刚需群体占比最大。“一个月来，刚需客户里新增了不少非京籍社保刚满1年的客户，这是新政规定非京籍家庭购买五环内商品住房，社保或个税缴纳年限降至1年后释放出来最直接的增量客源。”吴飞双说。
几天前，一位母亲到店里咨询，想给孩子选一套400万元左右的房子。孩子社保只缴了1年多，按照以前的政策还没有购房资格，现在年限放宽了，就可以把买房的事提上日程了。
还有一些改善客户看中公积金额度上调以后，月供压力下降，也重新出来看房或复看之前看过的房源。
年轻夫妻收获“大红包”
“今年的活跃度比去年同期好多了。”朝阳区华纺易城区域一家中介门店的客户经理张飞告诉记者，该店8月带看209组客户，比7月的177组增长18%。“特别是新政刚出那几天，看房扎堆，店里都忙不过来了。”
张飞说，门店负责的区域是个全龄化社区，从一两居室的小户型，到大三居甚至四居室都有，这段时间受政策影响，年轻人成了看房的主力。“十组客户里七八组都是年轻人，以前没有这么集中过。”
作为从业十几年的经纪人，张飞认为此次公积金额度提升，年轻夫妻最为受益。“之前工作七八年，最高也只能拿到120万元公积金贷款。现在小夫妻都缴公积金的话，买首套住房可以贷到240万元，贷款利息少了，是真金白银的实惠。”
有一对年轻夫妻是张飞店里的“老客户”，因为刚结婚不希望还贷负担太重，卡着400多万元的预算一直没有选到合适的房子。“夫妻俩原本打算再攒个一年半载，多凑些首付款再买。”让张飞没想到的是，新政一出，夫妻俩能公积金贷款240万元，按照贷款30年粗略一算，比组合贷方式节省一二十万元利息。俩人用一周时间就选中了满意的房子，果断出手。
政策助攻购房意愿释放
位于昌平区平西府的一处新盘8月底开盘，蓄客和开盘的时间刚好赶上北京新政落地。
“公积金额度提高有利于贷款客户。”销售人员给记者算了笔账，以78平方米户型计算，首付20%后，贷款200多万元即可“上车”。一对夫妻可申请240万元公积金贷款，加之楼盘是绿色建筑和装配式装修，又可以多贷30万元，如果买房人户口在东西城，还可以再增加，算下来公积金贷款完全覆盖还有富余，比组合贷能省不少利息。
同在昌平区的另一处楼盘目前已接近清盘，剩余房源有限。记者在现场看到，洽谈区仍有置业顾问拿着户型图帮客户算价格。销售人员告诉记者，最近密集出台的房地产优化政策，直接反映在楼盘的销售上。“之前每个周末大概有十余套成交，8月底的一个周末就成交30套。”
观点
精准托底刚需支持刚改
北京房地产优化政策具有风向标意义。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，这次政策力度主要体现在让市场在淡季托底，保持基本稳定。新政“满月”，预期修复的效果大于成交量的爆发。
“本轮政策不是大水漫灌，而是精准托底刚需、支持刚改、疏通家庭资产流转。”张大伟说，非京籍社保年限下调，释放新市民购房潜力，匹配北京人才流入的现实；公积金额度历史性提升，用政策性信贷降低刚需家庭杠杆成本，对总价300万元—500万元的刚需房源拉动效果最直接，这也是北京购房的主力区间。
“每年7—8月是楼市传统成交淡季，往年淡季市场往往会出现成交缩水。而今年8月北京二手房近1.4万套的成交规模，印证了北京楼市的市场韧性。”张大伟分析，这一现象的核心原因在于阶段性政策托底效果持续释放。综合来看，8月北京房地产市场整体呈现“淡季企稳、韧性凸显、平稳运行”的核心特征。
愿意看房、愿意测算购房可行性，是后续成交持续改善的基础。张大伟说，政策效果还需要时间进一步释放。“满月”只是初步观察窗口，后续要看“金九银十”，到访能不能持续转化为认购和网签。
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