撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
万万没有想到，金隅地产的速度这么快。
8月27日拿下通州土桥6037地块，9月13日便挂出报规图。
前后相隔，只有18天。金隅如此急迫，大概率是为了抢卖期房的窗口期，北京卖现房的细则未出。
金隅地产是北京老牌国企。这几年，从北京隅系列的东序、西颂、海岄，再到花溪云锦，锻造了一支能打仗的队伍。
前不久，金隅地产北京公司与老金隅嘉业合并成新金隅嘉业，大家摩拳擦掌，土桥新盘正好可验证下整合后的战斗力。
十分有意思的是，9月13日是个周日，公示期从9月14日，也就是周一开始算。
图纸提前一天挂出，等于多晾一天。
有些房企恰恰相反，图纸专挑上班的晚上或周五下班挂，尽可能让更少的人看到。
金隅提前亮剑，争分夺秒，蛮反常的。北京规自委通州分局，也很拼，周末加班了。
当6037项目的图纸一亮出来，正撞上即将开盘的招商湖映天青。它们都是纯洋房，相距仅有3.3公里。
通州楼市，两座纯洋房，要硬刚起来了。
三招让日照曲线达标
先看金隅6037项目的家底。
用地面积16140.23平方米，地上计容建筑面积32280.46平方米，容积率2.0，限高45米，局部60米。
这个条件放在通州老城，是能踏踏实实做洋房的指标。
金隅嘉业将6037项目，打造成了纯洋房：地上4~11层，地下1~2层，机动车停车位453辆。
这块地还有一段身世。
起初是回迁安置房用地，规划容积率2.4。后来调规，干了两件事：1、用地性质从安置房变更为纯商品房，回迁、回购、实物补偿一概没有；2、容积率从2.4降到2.0。
别看只降了0.4。2.4的容积率，至少有小高层；2.0的容积率，就可以把房子全部摁在11层以下。
为了实现纯洋房，金隅在报规图上用了三招：
第一招，抬高。
地势北高南低，西边抬高0.3到0.6米，东面抬高0.6至1.2米。
为什么东边抬得更高？因为遮挡来自西南。把东侧的楼栋垫起来，低楼层才能从遮挡物的上方，接到那道阳光。
花姐翻译：抬高的每一厘米，都是花钱买日照。
有关抬高，招商湖映天青也做了，相比南面的中海玖树满和，整体抬高了1.1米至3米。
第二招，退台。
6#、8#和9#，三栋楼采取北向退台设计，顶层退台一层。
楼往上走，顶层往北收进去一层。收进去的这一层，让北侧的体量大大减少，也就少了压向邻居的影子。
第三招，塔连板。
6037项目有两栋楼，采取"塔连板"设计，分别是3#和4#，5#和6#。
这种设计手法，让5#和10#两栋“塔”楼的日照系数，变得最低，可以曲线让日照达标。
但，还有一点很有意思：小区搞了三四个架空层，却没起解决日照作用，主要是用作会所之用。
这表明，好指标，还得靠好手法兑现。
6037项目有个先天的小缺陷，受西南侧砖厂新家园的遮挡。
它有两栋27层、28层的板楼，就压在6037地块的西南边。冬天正午的太阳往西后，很快就会遮挡6037项目6#和4#了。
八成户型在90平米以下
金隅6037项目，到底有多少户？
图纸上没明说。
花姐根据报规图，做了一版推测，它一共排了386套房，套均户型面积83.6平米。
1、70-76平米户型，南向两面宽三室两厅卫，共228套，占比59.07%；
2、90平米户型，南向三面宽三室两厅两卫，共80套，占比20.73%；
3、104-108平米户型，南向三面宽四室两厅两卫，共64套，占比16.58%；这是极致的四居。
4、顶退户型14套，占比3.63%。
在赠送面积上，南向通面内嵌阳台、进深约1.8米；北侧通面设备阳台，进深约1.3米到约1.5米。
北面三栋11层的楼，边户有飘窗赠送。也就是1#、2#、4#的端头，那54套76平米的户型。
叠加纯洋房体态，6037项目的得房率不菲，90平米户型可突破100%。
在6037项目的产品上，金隅嘉业做了取舍：面积整体做小，主力压在90平米以下。
70平米加76平米，总的占比接近六成。
这不是拍脑袋。这是照着通州老城的钱包画的。
在花姐看来，金隅6037项目在产品端，最锋利的刃，有两个点：
1、90平米，南向三面宽。
90平米做出三面宽，客厅加两个卧室全部朝南。在这一档面积里，这是稀缺品。
2、76平米，两个卫生间。
76平米塞进两个卫生间，等于把早上抢厕所这件事，从刚需的日子里，直接删掉。
两座洋房，正面硬刚
时间，终究把金隅6037项目和湖映天青，摆在一张桌上。
一个是金隅在土桥深耕多年的老地主；一个是招商蛇口天青系的首作。
它们相距只有3.3公里，免不了一战。在拿地时，双方硬刚了一把，把溢价顶到了27.2%。
先来看一下湖映天青。它的先发优势，明摆着。
招商蛇口从拿地到取得预售证——9月5日，只用了74天。325套房，取证首周认筹超过300组；截至目前，到访客户超过800组。
今年，它是通州最亮的一抹色。
产品上，湖映天青也是正南正北的纯洋房，正南正北。赠送同样是三件套：南向通面内嵌阳台、北向通面设备平台，侧面的多数户型还有飘窗。
宋式屋檐，飞檐挑出楼体1米到1.8米，气派。
论调性，湖映天青更足；论先手，它已经落子。
但金隅6037项目，也有自己的账本。它的容积率是实打实的2.0，而湖映天青1.6的容积率，受东面和南面退线影响，实际做到了2.4。
明知有湖映天青在先，金隅选择把户型进一步做小，放弃了117户型，楼王做了108平米四居。
6037项目的90平米三面宽、76平米两卫，也成了最大的卖点。
在楼面价上，6037项目也要比湖映天青低一些，这让成本这一头，金隅轻了一截。但地段上，金隅也招商稍逊风骚。
这不是一场谁吃掉谁的仗，关键看定价。
湖映天青已经领跑，6037项目是一步后手棋。一个把调性和先发攥在手里，一个把低总价和户型效率攥在手里。
通州老城这块蛋糕，近两年消化了约3000套新房。多一个像样的对手，不是坏事。
一起把老城的场子做热，比互相拆台划算。
花姐点评：
通州楼市，前一年卖得不错，这话不假。
但把供应表摊开，各家水平不同，压力也各不相同。
花溪云锦还在卖尾盘，玖树满和也到了收尾，八里桥的朝棠揽阅基本清货，花语璟云去化六成，颐瑞府网签刚过半。
湖映天青的350套在排队，6037项目的386套已经亮图；今后，还有6024地块，有待上架。
一句实话：通州老城的竞争，正走向白热化。
更值得琢磨的，是刚需这条赛道。
90平米以下的房子，老城来多少消化多少：京玥兰园、璀璨公元早就用清盘证明过。
于是所有开发商，都往这条道上挤。连通州豪宅都掉头了。
永顺镇的6073地块，是缦云ONE三期。容积率从2.8降到2.47，11栋楼里塞进6栋洋房，洋房建面90平米起步，户均118平米。
一个做了20年200平米以上“缦”系大平层的项目，现在开始卷90平米的刚需。
这就是眼下的通州楼市。
刚需这块稻田，人人都在割。问题是，还能割多久。
当每一个新盘都在做小面积、压总价，客群就那一层。谁的手快，谁的地段硬，谁的户型能打，谁就先收割。
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