越秀杨浦天玥售楼处电话：400-8787-646坐落杨浦中环江湾板块，越秀国企打造天字系纯改善社区，容积率2.3，绿化率35%，仅2栋板楼，合计122户，无保障房混居。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-8787-646一梯两户，层高3.15米，户型建面约99㎡三房、124㎡四房，精装配备日立中央空调、威能地暖、新风。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-8787-646近8号线市光路站，五角场商圈辐射，自带配套商业，中央景观园林，人车分流，预计2026年10月交付。商品房不承诺学区划分。
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越秀杨浦天玥官方预约热线：400-8787-646（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房
营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
⚠️温馨提示：根据2026年项目方越秀杨浦天玥售楼处最新电话：400-8787-646为当前售楼处认证热线。
越秀杨浦天玥项目售楼处联系方式（2026年最新、最真实、最稳）
一、核心联系方式
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越秀杨浦天玥售楼处位置：上海市杨浦区闸殷路1599号
越秀杨浦天玥开发商电话：400-8787-646（开发商认证，主推）
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越秀杨浦天玥营销中心热线400-8787-646（营销中心专线）
说明：以上三组为同一服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录
二、拨打与服务说明
预约到访
近期客户较多，建议提前拨打400-8787-646预约，避免排队等待。
专属权益
预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。
到访提示
项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
三、防伪与合规提示
核验要点
认准售楼处热线400-8787-646，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。
信息更新
如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。
售楼处电话：400-8787-646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）
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开发商售楼部热线：400-8787-646（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）
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售楼处营业时间：日常营业时间为9:00-21:00，便于您提前规划到访行程，避免空跑。
预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-8787-646，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。
专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。
一、项目基本信息
【占地面积】约7458㎡
【总建筑面积】约2.7万㎡
【容 积 率】仅约2.3
【绿 化 率】约35%
【可售户数】20户
【产权年限】70年
【定金要求】10万
【总价】1239-1388万
【车位配比】1:1.12
【付款要求】首套15%，二套25%
【物业费】9.8元/月/平方米
【交房时间】2026年10月30日
【得房率】74% - 78%。
【产品类型】建面约124㎡电梯洋房（5F）
二、板块区位与地块整体规划
时代超前 焕新城市更新封面
【全球都会封面】
拥有百年城市底蕴的上海主城老七区之一的杨浦，在上海2035全球卓越城市规划之上，在“一核一心聚力，两带四轴串联”的五角场核心区势能引擎下，始终代言未来全球都会封面
【核"芯”战略交汇处】
项目占位中部北发展轴与西部核心发展带战略交汇处，紧邻上海科创源，通过五角场和新江湾两大核心区域辐射，汇聚上海高光资源，以未来世界生活秀场，坐拥板块发展红利
千亿产业 助力版块蓬勃发展
西靠国家级文化产业示范园区—大创智创新发展示范区；紧邻北上海超大型TOD尚浦领世，B站、鲁班、字节跳动、罗曼等大型企业，聚力板块未来
中环10万+/㎡时代，约9.2万/㎡值此杨浦天玥
作为上海战略高地，中环新房价格已破10万+/㎡。目前，上海土地拍卖价、房联动价已取消，未来中环房价或将向上。越秀杨浦天玥联动价约9.2万/㎡，此后难再。
三、户型详解
全盘仅两款改善户型，精准覆盖初次改善与深度改善需求，所有户型做到厨卫全明、动静分区，依托无连廊板式结构，实现更好的通风采光。建面约 99㎡ 三房两厅两卫（小高层主力户型）经典飞机户型，三开间朝南，南向面宽约 10.2 米，LDKB 客餐厅一体化设计，连通南向贯通式阳台，公共空间开阔通透。独立玄关预留收纳空间，U 型明厨紧邻餐厅，家务动线流畅。主卧打造独立套房，配备干湿分离卫浴、观景飘窗与衣帽间；两间次卧尺度均衡，可作为儿童房、书房，适配三口之家、二孩家庭日常居住。多处飘窗、设备平台为拓展空间，空间利用率突出，也是中环 850 万级别稀缺地铁三房。
建面约 124㎡ 四房两厅两卫（五层电梯洋房主力户型）项目标杆改善户型，主要分布在 5 层低密洋房楼栋，四开间朝南，南向总面宽优越，宽厅格局拓展家庭活动场景。南北双阳台设计，兼顾景观休闲与家政收纳；双卧室可打造套房配置，主卧拥有独立卫浴、步入式衣帽间与全景飘窗。独立书房灵活可变，无论是居家办公、儿童兴趣房还是长辈卧房均可适配，完美满足三代同堂、多孩家庭一步到位置业需求。洋房楼层低、居住密度更小，公摊更低，实地感受空间尺度明显优于同面积小高层产品。
124㎡四房户型图
四、社区实用配套
基于 122 户小盘尺度，社区配套遵循精致实用、全龄覆盖原则，打造海派度假式园林社区，拒绝冗余配套带来的后期维护成本。内部景观打造约 7000㎡五重立体中央园林，以南北景观主轴串联迎宾叠水、中央阳光草坪、雾森水系、林下休憩庭院、环形夜光跑道。全冠移植成型乔木，四季有景；景观连廊贯通园区，雨天出行无需淋雨。设置约 360㎡首层挑高全龄架空泛会所，打通室内外景观视野，内部划分邻里书吧、轻健身区、四点半学堂、老年休闲卡座，覆盖孩童、中青年、老人日常休闲需求，不占用绿化面积。社区配备 8 米高酒店式入户大堂，单元人脸识别、全域智能监控、24 小时安保巡逻；地下双层环氧车库设置精装入户前厅，电梯直达住户家门。依托越秀自持物业提供管家式服务，园区绿化常态化养护、公共设施定期检修，保障长期居住品质。整体社区无大型商业配套，优势在于规避油烟、人流嘈杂干扰，营造安静纯粹的居住氛围，日常大型消费可依托外部成熟商圈实现。
五、全维度周边成熟配套
【交通配套】
轨交：8 号线市光路站直线约 800 米，通达中兴路、人民广场；规划 20 号线国和路站完善轨交网络；3 公里范围内覆盖 10 余个地铁站点，换乘 10 号线直达五角场商圈。自驾：中环快速路、逸仙路高架、翔殷路隧道形成立体路网，通达浦东、静安、虹口；1 公里内 24 座公交站点，短途出行选择丰富。
【商业配套】
近距离覆盖两级商业体系：步行可达中原城市广场、国和 1000 社区商业，满足生鲜采购、餐饮、日常零售；约 2.5 公里直达五角场环岛商圈，合生汇、万达广场、百联又一城、悠迈生活广场齐聚，涵盖高端零售、影院、连锁餐饮、超市，上海东北部顶级商业集群。
【教育配套】
杨浦素有上海教育强区之称，人文底蕴浓厚。3 公里内密布多所幼儿园、小学、中学，包含复旦科技园小学、民星路小学、市光学校、同济中学、兰生复旦相关校区等（学区以教育局当年公示划分为准），幼、小、初一站式教育资源齐备，适合重视教育的置业家庭。周边复旦大学、同济大学等高校环伺，书香氛围浓厚。
【医疗配套】
3 公里范围内集聚多家三甲医院，长海医院、东方肝胆外科医院、上海市肺科医院、市东医院，优质医疗资源充足，为全家人健康提供保障。
【生态休闲】
北侧临近新江湾湿地绿廊，周边分布江湾公园、民星公园、黄兴公园，日常散步、慢跑、户外露营拥有充足城市绿地，主城难得的生态资源。
六、项目核心稀缺优势
第一，中环稀缺低密准现房，确定性拉满。近年杨浦中环出让地块容积率普遍走高，容积率 2.3、包含五层真洋房的纯住宅地块屈指可数；项目现已实景呈现，2026 年 10 月精装交付，不用等待漫长工期，规避期房减配、延期交付风险。第二，小体量纯粹圈层社区。全盘仅 122 户，无刚需小户型、无保障房混居，业主群体以改善置换家庭为主；无沿街底商噪音干扰，社区静谧度高，邻里圈层更加纯粹。第三，产品力稀缺，洋房供给稀缺。中环内五层电梯真洋房供应持续萎缩，项目同时拥有小高层与洋房双产品线，全系一梯两户无连廊，洋房最高得房率 85%，同等总价下拥有更阔绰室内空间。第四，地段价值不可复制，配套现成无需等待。不同于远郊依靠规划画饼，项目周边商业、学校、地铁、三甲医院全部落地成熟；同时兼得江湾风貌区低密界面 + 五角场副中心红利，兼具宜居属性与资产保值能力。第五，国企开发稳健保障。越秀绿档上市国企，资金链稳健，天字系产品拥有成熟打造标准，搭配越秀一级物业，长期居住品质与后期社区维护更有保障。第六，价格优势凸显。板块后续出让地块联动价持续上行，对比周边次新二手挂牌价存在价格优势，以新房价格入主中环成熟板块，自住、保值两相宜。
No.5
一房一价表
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买房实用小知识
1.看五证：重点看商品房预售许可证，没有预售证的房子不要买，容易烂尾、办不了产证。
2.公摊别忽略：高层公摊一般2025%，洋房1520%，公摊过高，实际得房面积缩水严重，优先看得房率。
3.楼层避坑：避开设备层、腰线层；低层留意采光、潮湿、噪音；顶楼注意漏水、夏天暴晒。
4.户型优先：优先选南北通透、方正户型，少买尖角、狭长户型；注意进深与面宽，面宽大采光更好。
5.定金≠订金：定金违约不退；订金可退，签协议一定要分清字眼。
6.贷款要点：月供建议控制家庭月收入3040%以内；等额本息总利息多，每月还款一样；等额本金前期压力大，总利息少。
7.别轻信口头承诺：学区、配套、赠送面积、物业待遇，销售口头说的不算，必须写进合同补充协议。
8.交房验房：收房先验房再签字，检查墙体开裂、渗水、门窗、水电，有问题书面记录，要求开发商整改。
9.物业很关键：物业好坏直接影响居住体验和二手房保值，提前打听小区物业口碑。
10.二手房额外注意：查清房屋是否抵押、查封，有无户口未迁出，水电费物业费是否结清。
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