撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
9月12日，周六，休息的日子。
这一天，北京海淀上地瑜海澐颂拿到了预售证，证号：京房售证字(2026)78号。两块地，30栋住宅，719套房，一次性领证。
当楼市进入现房时代，海开控股赶上了最后卖期房的窗口期。
去年12月23日，海开以84.56亿元，摘得上地0702街区18号、24号地块，溢价率0.4%，住宅楼面价约6.96万元/平米。
在海淀北部，瑜海澐颂是个稀缺物种。
过往的一段日子里，它规划的好房子，曾被人举报过、怀疑过；现在，它挺过来了。
赶上现房的窗口期，加上海淀土地的稀缺性。瑜海澐颂的表现会如何？
等开盘后，直接看网签。
上地人居的“终极改善”
瑜海澐颂的备案均价，为122225元/平米。
将数字拆开看：
1、18号地块所在的东区，17栋住宅楼，均价122735元/平米；西区24号地块13栋，均价12,673元/平米。两个地块之间，差了1062元/平米。
2、单价区间从107778元/平米，至141156元/平米，总价890万至2523万。
单价最高的房源，在18-5#的701，四室178.72平米，141156元/平米，总价约2,523万；单价最低的，在24-11#的一层，三室114.78平米，107778元/平米。
3、产权得房率平均为82.74%。若按套内算，实际单价还要上浮两成左右。
4、户型配比，花姐数了一遍：
79-94平米 ，两室两厅、10套、占比1.39%；97-118平米，三室两厅、320套、占比44.51%；137-179平米，四室两厅、389平米，占比54.10%。
从户型配比上看，瑜海澐颂直奔改善和豪宅去了。138平米四室一个系列，就有150套，是全盘最大的货值担当。
花姐把719套房的总价分段之后，发现一个清晰的结构。
1000万以下房源，5套、占比0.7%；1000-1300万，121套、占比16.8%；1300-1600万，246套、占比34.2%；1600-2000万，185套，占比25.7%；2000万以上，162套、占比22.5%。
1300万至1600万这个档，占了三分之一，是上车的主力区间。1600万以上合计47.2%，接近一半。
也就是说，购买瑜海澐颂的购房者，手里至少得有1500万元以上的预算。1000万元以下只有5套，基本可以忽略。
这也印证了一点：
瑜海澐颂不做“入门改善”，做的是“终极改善”。
两个地块价格差0.87%
18号地与24号地，整体均价，只差了0.87%。
花姐把同面积段拉出来对了一遍，发现价差全藏在细节里。
请直接看下表：
114平米三室，买24地块能省约60万；160平米四室，买18地块能省约73万。
同一个小区，同样户型，彼此的差价，够买一辆顶配豪车了。
还有一批独有户型，摆明了两个地块的分工：
1、24地块独有：97、98平米三室95套，79平米两室5套，164平米四室9套。
如果预算在1100万上下的购房者，想进瑜海澐颂的门，只能看西区24地块了。
2、18号独有：116至118平米三室64套，179平米四室30套。顶配179平米，也只有18地块有。
瑜海澐颂西区和东区，在户型上的共同特点是：
137平米四室两个地块都有，24地块只有4户，均价116107元/平米；18地块则有20户，比24地块贵5281元/平米。
花姐把30栋楼的户型均价全部拉出来，最贵的和最便宜的，差价接近2万元/平米。
1、最贵的是18-5#，均价13.48万元/平米。这栋楼全是大户型，单价最高的那套2523万元房源，就在这儿。
2、最便宜是的24-11#，均价11.47万元/平米。单价最低的107778元/平米房源，也出在这栋楼的一层。
3、18号地块内部均价差很大，高的超过13万/平米，低的11.5万/平米；24号地块相对更均匀，集中在11.7万至13.1万/平米之间。
这个分布说明，18号地块的楼栋分化更明显，景观、位置和户型面积带来的溢价更高；24号地块则更像稳态出货。
定价整齐，节奏平缓
有关瑜海澐颂的价差，花姐拿18-1#举例。
规律很清楚：
1、1层最便宜，均价11.49万元/平米。2层、3层有一个明显跳涨，层差分别达到2170元/平米、2250元/平米。
海开控股有意把低楼层定价拉开，给犹豫的买家，留出“低门槛入口”。
2、3层往上，层差基本稳定在500/平米至1100元/平米之间，节奏平缓。
3、顶层统一折价。10层较9层，便宜约5000元/平米。
这个盘的顶层是平顶洋房，开发商自己都没给它溢价，反而按折价逻辑定价。
4、同一栋楼里，同层同户型价格几乎一致。行列式排布，定价非常整齐，基本找不到明显漏洞。
关于瑜海澐颂的选房思路，花姐给三条：
1、预算1100万元左右的购房者，冲24号地块的97、98平米三室，独一份的供应，别处没有替代。
2、预算在1300至1500万元，重点看18号地块的114、115平米三室，和24号地块的138平米四室。
114平米和115买24号地块，138平米买18号地块，各便宜4000元/平米上下。
3、预算2000万元以上，直接看18号地块160平米和179平米四室。
160平米均价125819元/平米，比24号地块同段位，便宜4563元/平米，还占着18号地块的独有面积段。
有一点要提醒：备案价不等于成交价。北京新盘实际网签，普遍在备案价上打9折左右。
按此测算，瑜海澐颂的真实成交价格，大概在11.1万元至11.4万元/平米。
花姐点评：
瑜海澐颂的定价，不赌行情，但也不贱卖。
它的楼面价6.96万/平米，备案均价12.2万/平米，地价占房价约57%。
当初海开控股0.4%溢价拿地，稳稳当当；如今定价也不激进，留足了网签折扣的空间。
30栋楼全在10层以下，1.39%的两室配比，说明瑜海澐颂压根没打算讨好所有人。
它的这719套，卖的不是房子，是入场券。
对买房人来说，别只盯着楼栋编号挑，也别盯着面积段挑。
同小区同户型，价差最多5000元/平米往上，选对地块，就是选出了性价比。
这种机会，只在双地块同门项目里，才能遇到。
附：瑜海澐颂一房一价表
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