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上海中粮北外滩壹号：185-228㎡天际大平层，均价14.38万/㎡入市北外滩核心

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北外滩核心区终于等来了今年的重磅供应。中粮大悦城在上海的第五座“壹号系”作品——中粮·北外滩壹号，首批高层大平层正式亮相，均价约14.38万/㎡，主推建面约185-228㎡四房，总价约2188万起步。

这个价格放在当下的北外滩，确实值得细看。

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项目基本信息

中粮·北外滩壹号位于虹口区北外滩街道，具体位置在保定路与昆明路交汇处附近，属于提篮桥历史风貌保护区范围。项目地块为虹口区116街坊，2023年9月由大悦城控股通过股权转让方式获得，折合楼面价约94437元/㎡。

项目占地面积约23849㎡，计容建筑面积约46506㎡，容积率仅1.95，是上海市中心少见的低密纯住宅地块。所谓“纯住宅”，指的是地块无商办配比、无自持住宅要求、无保障房配建，圈层纯粹度较高。

整体规划上，项目由高层住宅与海派风貌别墅组成。高层部分仅一栋楼，合计84至90套房源（不同口径有所差异），别墅76席，总计约160-208户。首批推出的是全部高层房源，一次性取证入市。

户型解析：185㎡与228㎡四房

高层主推两种户型：建面约185㎡四房和建面约228㎡四房，均为两梯两户设计，私享独立电梯厅。

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约185㎡四房两厅三卫：户型采用LDKB一体化设计，客餐厅与阳台连通，形成大面宽公共空间。南向双套房布局，主卧配置步入式衣帽空间和双台盆大浴缸主卫。卧室全飘窗设计，延伸室内使用空间。该户型共46套。

约228㎡四房两厅三卫：独立电梯厅面积约7.5㎡，可作为入户前收纳空间。标配子母门，进门设双玄关柜与储藏间。客餐厅加阳台面积接近约53㎡，高区户型可直面陆家嘴天际线与黄浦江景观。主卧大套房面积约50㎡，带独立衣帽空间和超大主卫。次卧同样为套房设计，配置独立卫浴。该户型共44套。

价格体系：楼层差价与视野绑定

项目的定价逻辑比较清晰，不同楼层对应不同的景观资源。

低区（约11-13层以下）：单价约11.7万/㎡起步，总价约2188万起。这一区间靠近历史风貌街区和别墅区，视野以园林和梧桐街景为主，静谧性较好。由于高层与风貌建筑混合规划，低区也不存在严重遮挡问题。

中区（约14-18层）：单价约13.5-15万/㎡，主流成交价在14万/㎡左右。这一区间可对望480米浦西新地标，同时俯瞰北外滩历史风貌区的街巷肌理，景观层次较为丰富。

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高区（19-24层）：单价最高约16.6万/㎡，部分房源在14-16万/㎡区间。高区视野最为开阔，北外滩全景和浦西新地标尽收眼底。

横向对比来看，项目北侧约1.5公里的金茂璞元均价约16.8万/㎡，直线距离约700米的绿城潮鸣外滩放风价达18-20万/㎡。中粮14.38万/㎡的均价，在板块内确实存在一定的价差空间。

区位与配套

北外滩的规划定位是“世界级会客厅”，与外滩、陆家嘴形成“金三角”格局，总开发体量约840万㎡。项目所在的提篮桥片区，属于北外滩“一心两片”中的风貌保护片区，既有历史底蕴，又能承接核心区的功能辐射。

交通方面，项目距地铁12号线大连路站实测约291米，步行可达。周边3公里范围内有10个地铁站、90个公交站，路网密度较高。医疗资源方面，1公里内有上海中医药大学附属中西医结合医院、上海航道医院等，3公里范围可覆盖新华医院等三甲医院。商业配套上，北外滩来福士广场距项目约621米，上滨生活广场约725米，日常消费比较便利。

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