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黄浦老城厢更新力作｜上海壹号院风貌别墅首探，38 席合院新品揭开面纱
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2026年09月16日上午9点30分上海壹号院，
尊敬的购房者：上海壹号院售楼处电话：400-960-1115案场预约制看房需提前来电预约登记请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑。
（上海）上海壹号院售楼处电话：400-960-1115·官方热线（2026年2026年16日上午9点30分上海壹号院最新更新）：400-960-1115（开发商直营，无中介）.备用官方热线：400-960-1115·售楼处地址
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作者：上海购房通 @张伟上海老城厢，一直是这座城市历史肌理最厚重的板块之一。从豫园周边的街巷肌理，到留存百年的里弄建筑，这片土地承载着上海自开埠以来的城市记忆。多年来，老城厢城市更新项目一直备受市场关注，旧改不是简单拆建，而是在保护历史风貌基底之上，植入现代居住功能，这也是这片土地开发最大的难点。近期，黄浦 508-514 街坊，也就是市场熟知的亚龙地块项目迎来新进展 —— 上海壹号院风貌别墅正式启动首批房源推售，首推 38 套房源，坐落于 01、02、03 三大组团，建面区间约 250-900㎡，主力户型集中在 350-600㎡，项目两套样板间现已对外开放，分别为 370㎡、590㎡户型，需要提前预约方可参观。今天实地探访，聊聊上海壹号院这批风貌合院产品的底层逻辑、产品细节与地块规划。

上海壹号院地处黄浦区中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北，属于老城厢核心更新片区，也就是大家常说的 508-514 街坊旧改地块。整个项目总建面约 23 万方，规划体系相对复杂，并非单一住宅组团。项目整体分为两大地块，西区地块以新建高层产品为主，规划 6 栋 14-37 层高层住宅，其中包含 4 栋保留改建别墅；北区地块则以历史保留建筑改造为主，建筑形态多为 2-3 层联排、合院风貌产品。项目前期高层住宅房源已经全部售罄，本次入市，就是大家等待许久的风貌别墅组团。

很多人对老城厢旧改项目的认知停留在单纯修缮老建筑，上海壹号院的做法，是保留原有街巷格局，同时重新梳理城市公共空间。规划方案中，昼锦路未来会向东延伸至项目内部，地块内部会打造连接昼锦路与方浜中路的公共绿地以及开放空间。从规划思路上看，项目并非封闭的大型居住区，而是将一部分空间还给城市，打造融合历史保护、市民休闲、高端居住的复合型片区，目标打造海派文化底色浓厚的历史风貌保护与城市更新样本。

整个项目风貌别墅组团，规划总体量 151 套，本次为首次推盘，放出 38 席房源，分布于三个组团。产品定位为毛坯交付的风貌合院，建筑面积跨度很大，从 250㎡一直到 900㎡，日常成交主力集中在 350㎡至 600㎡区间。市场流传的项目均价在 30 万 /㎡上下，房源总价区间跨度很大，从 6000 万到 3 亿都有，不同面积、不同院落条件的房源，价差会非常明显。

和市面上标准化住宅不一样，上海壹号院风貌别墅没有重复复制的户型模板，社区内合计规划了 107 种不同户型。户型轮廓形态丰富，一字型、回字形、C 形、L 形、H 形等多种布局都能见到。建筑风格也做了多元化处理，江南园邸质感、现代主义建筑语言、街店式形制、近代装饰风格等多种风貌并存，购房者可以根据自身偏好挑选。这种一户一型的设计，也源于地块原有历史建筑基底限制，设计师需要在保留建筑肌理的前提下，适配现代居住需求，最终形成每套房源空间格局各不相同的特点。

层高尺度，是本次风貌产品一大值得细细品鉴的亮点。项目户型分为两个层高体系，面积偏大的户型，多采用 3.9m、3.6m、3.6m 的层高组合；中小尺度户型，则采用 3.6m、3.3m、3.3m 的配置。对比上海同类型风貌别墅产品，这个层高条件有不错的竞争力。除地上楼层之外，地下室的空间同样值得关注，不少户型地下室挑高做到 6.1 米，纵向空间充足，后期可以根据家庭需求灵活改造。

在赠送空间方面，这批合院产品包含多种附加空间，花园、阳台、双露台是比较常见的配置，同时附带大面积地下室，部分房源还有阁楼闷顶空间，不同房源闷顶高度存在差异。大户型产品往往可以拥有 2 至 4 处花园空间，很多户型预留双露台，户外拓展空间丰富。项目建筑采用外小内大的设计思路，建筑外立面保持与老城厢街区协调的尺度，向内则释放开阔的室内院落空间，兼顾片区风貌管控要求与业主居住私密性。

街巷规划，也是老城厢风貌社区很关键的一环。过往不少老城厢改造项目，内部巷道尺度偏局促，而上海壹号院组团内部的分支巷道拓宽至 3 米 - 4.5 米。更宽的巷道，一方面改善通行体验，另一方面拉大建筑之间的距离，弱化邻里对视问题。除巷道之外，项目在阳台、露台位置，运用格栅构件，在保留视野开阔度的同时，进一步保障居家隐私，减少相邻楼栋之间视线干扰。

这次产品另一个很有特色的设计，是内部采光天井。熟悉上海老里弄建筑的朋友都清楚，传统里弄、合院户型容易出现深处空间采光偏弱的问题。上海壹号院在部分户型中，创新设置室内采光天井，属于上海风貌住宅里比较少见的处理方式。依靠天井引入自然光，实现室内多空间采光，尽可能做到户型全明，让建筑深处的功能房间也能获得自然光，改善传统风貌建筑采光短板。结构上，建筑采用点状承重的设计方式，墙体不会被固定承重结构束缚，为内部空间改造预留充足弹性，这也是壹号院产品一贯的设计思路。

很多看房的客户会关心物业，项目物业暂定为融创，地上物业收费标准暂定 19.8 元 /㎡・月，地下车位物业暂定 10 元 /㎡・月，社区会所使用则需要单独计费。交房时间方面，这批风貌别墅预计交付时间为 2027 年 12 月。

接下来聊聊样板间，本次开放两套实景样板，一套 370㎡，一套 590㎡。户型平面图可以直观看到多层空间布局，一层、二层，部分大户型延伸至三层。从平面布局能看到，地上多层生活空间，搭配地下拓展空间，加上花园、露台、天井等元素，整套房子的空间层次非常丰富。这里需要提醒一句，户型图仅作为参考，所有细节、尺寸、最终格局，都以开发商正式公示文件为准。保留历史建筑改造产品，相比新建商品房，变数更多，签约前务必仔细核对规划、测绘相关资料。

很多人会问，老城厢风貌别墅，和普通新建别墅到底差别在哪？首先，土地属性、开发逻辑完全不同。普通新建别墅是平地起房，而风貌别墅属于历史保留建筑更新，建筑外立面、街巷格局、建筑体量都需要遵循历史风貌保护相关管控要求，不能随意改动。这也就解释了为什么户型无法标准化复制，建筑外立面看起来内敛，内部空间却有丰富变化。保护要求，既是限制，也是产品独特价值的来源，在上海核心内环，这种承载老城厢历史肌理的风貌合院，新增供应非常稀缺。

但同时，我们也要客观看待这类产品存在的客观属性。第一，这类历史改建产品，先天条件决定了它和全新建造的别墅有差异。虽然项目做了巷道拓宽、天井采光、格栅隐私等优化设计，但毕竟根植老城厢原有地块肌理，部分房源会受原有建筑基底限制，需要实地在样板间、地块现场感受通风、噪音、采光、街巷尺度，不能单纯依靠图纸判断。

第二，毛坯交付，意味着后期装修改造工程量不小。不同于精装成品住宅，拿到房子之后，室内空间规划、机电改造、防水防潮、庭院营造都需要业主自行落地，尤其是地下室空间，老城厢地块地下工程，防水、通风的设计与施工，是后期居住体验的关键，需要寻找有相关改造经验的设计团队。

第三，物业成本较高。地上近 20 元每平的物业费，加上会所单独收费，长期持有成本不低。同时房源总价门槛高，交易周期、持有成本都远高于普通住宅，适合长期自住、看重地段与历史居住氛围的买家，不适合短期快进快出的投资思路。

再回到地块本身，黄浦区老城厢，内环内核心地段，城市界面处于持续更新阶段。片区改造不是一次性完工，项目周边城市更新会持续推进，未来数年片区还会有工程施工，对居住会存在阶段性影响，这是选择老城厢更新类项目必须接受的现实。项目内部预留公共绿地和开放空间，未来建成之后，片区公共环境会得到提升，但城市开放空间属于公共区域，并非小区私属园林。

我们再梳理一下产品的优化亮点，结合实地观察，项目在传统风貌住宅痛点上做了不少改良。巷道拓宽，缓解传统里弄狭窄压抑的感受；阳台露台格栅，平衡景观视野和居家隐私；室内天井设计，用来解决建筑内部深处采光难题；地上楼层拉高基础层高，搭配 6.1 米挑高地下室，放大纵向空间感；外紧内松的建筑体量，适配老城厢街区风貌管控，同时保障院内居住品质；多花园、多露台的配置，满足高端家庭对于户外空间的需求；点状承重结构，给室内布局预留改造弹性。

当然，一户一型既是特色，也增加选房难度。107 种户型，每种户型的花园大小、天井位置、地下室格局、露台数量、朝向、巷道位置都不一样。同面积段房源，价差可能很大。选房的时候，不能只看建筑面积数字，重点要看院落面积、采光面、巷道位置、地下室条件、建筑保留结构范围。有些房源临街，有些房源在组团内部安静位置，不同位置，居住感受和价值差异明显。

首开 38 套，是整个 151 套风貌别墅的第一批入市房源，集中在 01、02、03 组团。这批房源开放两套样板，有意向的客户，需要提前预约参观。实地看样板间，除了感受层高、天井、庭院，还要重点留意建筑梁柱位置、开窗方向、室内管线预留位置。因为是保留改建建筑，部分老结构会被保留，会影响后期室内空间的划分，看房时带上设计师一起现场研判，会更稳妥。

很多粉丝后台问我，上海壹号院这批风貌别墅，适合什么样的买家？我个人的看法，它更适合长期自住，喜欢老城厢海派历史氛围，想要在内环核心拥有院落居住空间的家庭。这类买家，能够接受毛坯改造周期，理解历史风貌建筑本身的限制，看重地段稀缺性、城市更新片区长期发展潜力，预算充足，可以承受千万到数亿级别的购房门槛与后续装修、物业持有成本。

反过来，如果购房者期待和新建独栋别墅一样的纯粹社区、超大私属领地，或者追求户型标准化、低改造工作量，那这类老城厢风貌合院，可能不是最优选择。风貌保护项目，有它独有的魅力，也有它与生俱来的约束，取舍之间，需要结合自身居住需求权衡。

我们再谈谈片区城市更新。老城厢的改造，不是单个楼盘的事情，是整片区域系统性工程。从街巷梳理、历史建筑修缮，到公共绿地、道路改造，周期漫长。上海壹号院作为片区重要旧改项目，承担了一部分公共空间建设任务，昼锦路东延、地块内公共绿地，都是片区更新的组成部分。这类城市更新项目，价值兑现，是循序渐进的过程，很难在交付一瞬间完成全部落地。

产品交付时间预计 2027 年 12 月，距离现在还有一段时间，买房周期较长。购房过程中，大家要持续关注项目工程进度、风貌保护相关审批文件。历史保留改建项目，相关审批环节多，所有规划调整、建筑指标，一切以官方以及开发商正式公示文件为准，网络流传资料、自媒体解读，只能作为参考。

关于价格，市场传出均价约 30 万 /㎡，总价跨度 6000 万至 3 亿。价差来源，核心不是建筑面积，而是附加空间、院落条件、房源位置、朝向、花园大小、地下室形态。同面积房源，带大花园和无大花园的版本，总价差距明显。在看价的时候，不能简单按单价横向对比，需要把院落、露台、地下室等附赠空间综合纳入考量，同时区分产权面积与附赠面积，明确哪些属于产权内，哪些是利用空间。

物业方面，暂定融创物业，收费标准偏高，高端风貌社区，后期维护难度高于普通商品房。老建筑改造后的维护，院落打理、地下室运维、历史建筑外立面保养，都对物业能力提出更高要求。会所独立计费，意味着会所运营成本单独核算，后续会所开放业态、运营模式，要以落地之后实际情况为准。

写在最后。上海内环内，能够新增的低密院落产品本就不多，扎根老城厢历史肌理的风貌合院，供应更为稀少。上海壹号院这批风貌别墅，是旧改与风貌保护结合下诞生的特殊产品，设计师在历史保护的框架内，尝试解决传统里弄住宅采光、层高、巷道尺度、隐私等痛点，天井、拓宽巷道、格栅系统、高尺度层高，都是很有意思的尝试。

但稀缺不等于适配所有人。它有历史建筑带来的独特氛围感，也伴随毛坯改造、片区持续建设、产品非标化等客观因素。对于购房者，看房时，除了欣赏样板间惊艳的空间尺度，更要沉下心，走到地块街巷实地感受，仔细研读图纸、审批文件，评估装修改造、长期持有成本。每一套风貌院墅格局各不相同，选房，本质是挑选一个适配自家生活方式的老城厢院落。