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上海购房通 @张伟｜实探静安大宁中建玖上琅宸，内中环公园住区，主城改善置业新选择
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大家好，我是张伟，深耕上海新房市场多年，平时跑遍上海各个板块实地踩盘，不堆砌花哨概念，只把板块底层逻辑、项目真实情况分享给正在看房的朋友。最近不少粉丝私信问我静安大宁的中建・玖上琅宸，趁着空闲，我专程到大宁实地走了一圈，从板块发展脉络、城市资源、项目产品、户型格局等多个维度，完整聊聊这个项目，给正在看主城改善盘的购房者做一份参考。

最近上海楼市整体的情绪正在回归平稳，市场里大家选房的思路也在发生变化。过去不少购房者会追逐外溢带来的短期行情，把目光投向远郊板块。经历一轮市场周期之后，越来越多改善群体开始冷静思考，买房终究是选择一段长期居住的生活，什么样的板块，能够穿越市场起伏，具备持续稳定的居住价值？答案，依旧落脚在上海主城核心区域。

静安，一直是上海主城气质的代表。从南京西路成熟的城市界面，到大宁生态住区的成型，静安依托 “一轴双心五地标” 的规划框架，持续完成板块价值迭代。随着城市南北发展轴线持续向北延伸，城市资源也在沿着这条主轴逐步铺展，大宁，也就是大家口中的静安北片，正在承接上海主城向北生长的发展势能。这片区域，生态基底扎实，科创产业持续落地，既是主城难得的城市绿心，也是静安区城市更新与价值生长的重要板块。

很多人把大宁放在和黄浦、徐汇滨江同一维度讨论，并不是空泛的宣传，而是板块本身手握多重城市资源支撑。首先不得不提贯穿上海南北的南北高架，这条交通大动脉串联起上海多个核心板块，被很多业内人士称作上海的价值金线。从北向南，沿线串联大宁、人民广场、南京西路、淮海路、新天地、世博滨江，上海大量高价值的物业都分布在这条轴线之上。落位在大宁，相当于站在这条城市资源链条北向的关键节点，同步承接整条主轴的城市资源红利。

静安本身作为上海全球城市核心功能的承载片区，板块发展有着清晰的顶层规划，“一轴三带” 的布局，定义了静安不同片区的定位。一轴，就是南北高架这条城市主轴；而三带各自承载不同功能。南京西路发展带，城市建设已经高度成熟，是上海成熟的高端商业商务聚集地；苏州河发展带，依托滨水空间打造休闲宜居场景，氛围感突出；而以大宁为核心的产城融合带，代表的是持续生长的城市形态。产业持续导入，居住配套同步落地，大片生态绿地嵌入城区，产业空间和居住空间有序融合，这也是大宁区别于静安其他片区的特质，也是板块长期价值的根基。

一个板块长期的居住与资产支撑，离不开产业与人的流入。大宁板块内的市北高新园区，是上海早期布局的大数据产业基地，园区聚焦云计算、区块链、数字政务等数字相关产业，持续吸引科创企业与高素质就业人群落地。大量高薪就业岗位汇聚于此，持续导入稳定的居住需求，板块内购房群体基础扎实。中建・玖上琅宸，就坐落在这样的产城融合板块之中，未来社区的邻里圈层，以园区科创从业者、主城改善家庭为主，人群结构相对纯粹。产业带来持续的人口导入，也为板块物业长期居住需求打下基础。

很多板块会存在资源偏科的问题，有的商业繁华，但产业基础薄弱；有的产业集聚，但生活配套有所欠缺。对比来看，大宁板块资源均衡度是它的一大亮点。商业配套方面，大宁久光、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、大融城等商业体集中布局，日常购物、餐饮休闲、亲子消费场景丰富，商业能级在内中环板块中拥有不错的表现。生态资源更是板块的核心亮点，约 68 万㎡大宁公园，作为浦西规模可观的城央绿地，就在项目南侧，近距离享受大面积城市公园景观。交通方面，1 号线已经成熟运营，南北高架快速路出行便捷，20 号线规划落地后，板块轨交网络会进一步完善。多类城市资源叠加，板块综合配套没有明显短板，这也是很多改善家庭将置业目光投向这里的核心原因。

聊完板块，再说说土地供应。熟悉上海楼市的朋友都清楚，静安大宁这类内中环成熟板块，新增住宅用地十分稀缺。2020 年至今，大宁片区出让的住宅地块数量有限，新房供应总量不高，每一次新盘推出，都会吸引不少关注。土地出让少，意味着后续片区新房供给节奏缓慢，中建・玖上琅宸，是近年大宁片区为数不多的新建商品住宅项目。土地稀缺性，是这个项目绕不开的基本面。项目由央企开发，整体采用低密规划，居住舒适度在主城核心地段里属于不错的水平，同时户型得房表现可观，契合改善家庭对于空间尺度的诉求。项目总价段 1543 万起，在静安主城改善项目里，设置了相对友好的准入门槛，给想要入住静安核心片区的改善家庭提供了可选机会。

中建・玖上琅宸从今年开年以来，市场去化表现亮眼，拿下 1-5 月浦西内中环、静安区多项成交榜单前列。热销背后，不是单一因素驱动，是板块资源、产品规划、社区配套多重因素叠加带来的市场反馈。项目整体定位公园大宅，把大宁公园的生态资源和社区内部景观融为一体，把公园生活作为项目核心居住卖点。项目总高 12 层的楼栋规划，也是主城核心区不多见的低楼层产品，本次 190㎡户型已经进入收官阶段，剩余可售房源有限。

接下来我们进入社区内部，聊聊实景示范区。项目打造了规模约 1.5 万方沉浸式实景展示区，把社区大堂、样板间、架空层、下沉庭院、圈层服务空间一次性实景呈现。早在去年示范区开放，就收获了不少看房客户的关注，所见即所得的呈现方式，也能让购房者直观感受未来社区生活场景。

外立面采用陶板材质，将东方陶瓷温润质感和现代建筑利落线条结合，实景观感稳定，长期使用后的外立面耐久表现较好，看过实景的朋友大多反馈实物观感优于效果图。社区内部打造约 3000㎡双下沉庭院会所，内部规划恒温泳池、私宴空间、艺术沙龙场地，覆盖业主休闲会客、日常健身、圈层社交的需求，会所功能配置完整。社区园林景观借鉴豫园造园思路，打造山水园林场景，社区内全冠移植乌桕、罗汉松、红枫等树种，现在到访示范区，就能看到成型的园林景观，树木长势稳定，社区绿化层次丰富。除此之外，项目还规划约 99 米城市展示面、环岛式落客车站等细节设计，从归家动线开始，营造舒适的入户体验。项目尽可能将社区景观、公区配套做实景落地，未来交付可兑现的内容，在前期就可以实地感受。

本次项目加推的房源分为两个户型组团，6 号楼推出 88 套建面约 128㎡房源，3 号楼 9 单元推出 30 套建面约 210㎡房源，两个产品定位不同，适配不同改善需求，下面分开拆解户型。

先说建面约 128㎡的户型，这也是前期市场认可度很高的产品，本次加推楼栋位于社区中央位置，属于央景楼栋，楼间距开阔，采光与视野条件优秀。楼栋西侧紧邻代建公园，观景条件突出。本次房源价格相比前期小幅上调，依托楼栋位置与景观资源，产品性价比依旧在线。

边套户型设置约 270 度采光面，西边套可以直面公园景观，室内采光面充足。主卧配备约 270 度无柱转角飘窗，主卫设置双飘窗设计，在提升空间通透感的同时，拓展使用场景。这套 3 房户型室内尺度表现突出，横厅面宽约 5.4 米，空间开阔。这个横厅拥有灵活改造空间，家庭人口少，可以保留完整大横厅，作为客厅、家庭活动区；如果后期需要，也可以改造出独立 X 空间，用作书房或者儿童活动室。南向次卧尺度舒适，整体户型景观面、采光、室内空间以及附加空间，综合表现适合三口之家的改善需求。

另一款是建面约 210㎡的户型，本次推出房源价格和前期保持一致，楼栋属于社区楼王位置，视野可以俯瞰社区中央下沉庭院，同时眺望大宁公园湖面，景观资源属于社区内优质梯队。户型采用一梯一户字母双开门设计，入户拥有独立缓冲空间，居家私密性更强，入户仪式感突出。

边户采用约 12 米无柱化空间设计，是这个户型的特色，大面积无柱空间释放室内可塑性。边套房源视野和采光面突出，同时兼顾社区内部园林景观和外部大宁公园自然景观。中间套采用四开间朝南飞机户型，空间利用率不错，得房表现可观。户型横厅可以按需定制，家庭成员简单，完全打通的开放空间，可以容纳家庭聚会；二胎或者多孩家庭，也可以分割成独立书房或者儿童房。户型设置南向双套房，两个南向卧室均配套独立卫浴，保障不同家庭成员居住隐私，非常适合终极改善家庭，多代同堂居住也不会互相干扰。

聊完产品，回到当下市场环境。上海最新政策调整，打开了改善置业的窗口，但政策窗口期不会长期持续。再结合板块土地情况，大宁片区新房出让节奏缓慢，间隔多年才会有新盘面世。中建・玖上琅宸本次加推的 128㎡央景房源、210㎡瞰湖楼王，属于大宁核心板块现阶段可入手的住宅产品。板块稀缺供给叠加政策窗口，这样的置业机会，在上海主城并不多见。

很多购房者线上看资料，只能看到文字和效果图，很难切身感受采光、景观、社区氛围。我一直建议大家，看改善楼盘，一定要安排时间实地到访。纸面参数再好，不如亲身站在社区里感受楼间距，走到园林体验景观层次，进入样板间体会室内采光尺度，站在阳台眺望外部公园视野。这些真实的空间感受，是图文资料没办法完整传递的。

当然，我也客观提醒大家，没有完美的楼盘，每一个项目都有适配的客群。这个项目适合看重内中环主城地段、重视生态景观、偏爱低密社区，同时追求均衡配套的改善家庭。大家看房时，也可以结合自身家庭预算、居住需求、通勤路线综合比对，多跑几个同板块、同价位竞品横向对比，再做购房决策。

对于想要扎根上海主城，寻找长期居住居所的改善购房者，主城核心板块的土地资源，不会随市场短期行情发生大幅变动。城市核心的生态绿地、成熟商业、便捷交通，这些沉淀下来的城市资源，才是房产长期价值的底层支撑。中建・玖上琅宸依托大宁成熟板块，直面大宁公园，央企开发打造低密社区，会所、园林实景落地，128㎡、210㎡两款户型覆盖不同改善阶段的需求。

静安大宁，作为静安未来持续发展的重点片区，依托南北高架主轴、产城融合规划、均衡的配套资源，正在持续释放板块活力。中建・玖上琅宸，是当下入手静安大宁核心片区住宅的机会。感兴趣的朋友，可以自行前往项目实地探访，亲身感受这座城央公园社区的真实面貌。