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老静安康定路新作｜康定壹拾玖楼王准现房上新，招商在内环交出的产品答卷
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作者｜上海购房通 @张伟提起静安，上海人心中总会生出一层独特的城市滤镜。不同于外滩滨江的壮阔，老静安沉淀下来的，是上海百年城市底色，康定路这条横贯板块的道路，藏着老城肌理里独有的浪漫。在这片土地之上，由央企招商打造的康定・壹拾玖迎来全新一批楼王房源，准现房状态对外亮相，183 平方米精装四房正式推向市场，在内环核心地段，又一次掀起市场关注。

上海的城市精神，海纳百川、追求卓越，开明睿智、大气谦和，放在老静安这片土地上，恰如其分。历经百年发展，这里的城市界面、街区氛围，早已和城市文脉交织在一起。康定路串联起老静安的烟火与雅致，而康定・壹拾玖落址于此，并非简单在成熟板块落地一个住宅项目，而是尝试在珍贵的内环土地之上，用产品设计，去呼应这片土地独有的气质。

本次推出的房源属于项目核心楼王组团，为准现房批次，建面约 183 平方米精装四房，项目均价约 17.1 万 /㎡，房源总价区间落在 2971 万至 3080 万。社区内部规划精装车库，配套有约 3000 平方米会所，房源支持直接认购，属于项目压轴珍藏批次。项目接待中心现已对外开放，样板间参观需要提前线上预约，只有完成预约的客户，才可以进入实体场地实地品鉴。

回看项目此前的开盘表现，足以窥见市场对于康定・壹拾玖的认可度。6 月 28 日项目二批次正式开盘，一共推出 48 套房源，开盘现场去化节奏迅速，整套房源成交平均用时约 15 秒，刷新了项目首开阶段的成交速度纪录。开盘之后短短 48 小时内，这批房源就全部完成网签手续。在当前上海新房市场环境里，这样的市场表现，让康定・壹拾玖成为内环新房中关注度较高的项目，二开二罄，是市场给出的反馈，而项目的产品打造，还在持续释放新的看点。

这一次上新的房源，分布在 2#、3#、5# 楼栋，对照社区落位图纸来看，这几栋楼属于社区内三面临园的中央花园楼栋，拥有得天独厚的景观资源。楼栋北侧，直面二批次半山楼栋下方宽阔的宅间花园；东侧，打造有属于老静安版本的九曲花街景观；南侧，则衔接约 160 米长的水系中轴。

不止外部景观，这几栋楼栋还被六大架空层空间环绕。得益于地块整体的落位规划，这里打造出超 1200 平方米的架空区域，室内空间和户外园林场景相互交融，没有生硬的边界感。这类公共空间，承载的是未来社区邻里的日常场景。闲暇之时，业主可以在这里品茶小聚，和邻里闲谈，也可以留给孩童玩耍嬉戏，或是邀约好友在此对弈下棋。多样的场景设置，适配不同年龄段业主的休闲需求，在老静安这样成熟的内环板块，为邻里交往留出一片松弛的空间。

走进康定・壹拾玖实地参观，很容易被整体场景氛围打动。漫步社区之内，会有一种仿佛置身隐奢度假酒店的错觉，一步一景，不同空间依次展开，视觉感受层层递进。现场可看的实景内容很多，项目主入口大门、地下精装车库、会所主体、建筑外立面等，都已经实景落地。现场呈现的完成度很高，如果说还有一点期待，便是等待正式交付入住。

会所外立面采用统一的色调体系，视觉感受沉稳内敛，同时带着细腻精致的质感。走近观察，建筑立面大量运用弧形造型搭配石材饰面。石材本身自带厚重沉稳的质感，设计师在石材表面雕琢出类似海浪起伏的线条，弱化石材自带的厚重感，让整体造型显得轻盈灵动。近距离细看石材表面，能够看到起伏流畅的肌理，想要实现这种相对无痕的曲面呈现，对施工工艺有着不低的要求。

换一个视角观察，建筑的弧形设计语言贯穿在多处细节之中。一侧墙面延续外立面同款波浪弧形纹样，另一侧搭配竖向格栅造型，上下位置采用弧形结构做包裹处理，不同造型之间色彩相互呼应，设计语言保持统一。就连容易被忽略的走廊区域，同样延续整体精致的空间气质，行走其间，度假般的氛围感扑面而来。画框装饰、远处半圆形拱门、地面定制拼花，再加上整体柔和的色彩搭配，这样的空间气质，既契合老静安沉淀多年的雅致格调，能够获得老上海客群的喜爱，也符合新贵群体对于居住美学的追求。

站在会所内部向外眺望，视野直面下沉式庭院。想象一个场景，闲暇的傍晚，伴着舒缓的爵士乐，和好友在此闲谈小酌，空间氛围感拉满。这个项目的魅力就在于，每一处空间场景，都能让人联想到对应的生活画面，整体营造出的氛围感，贴合老静安独有的城市风情。

除了场景氛围感塑造，会所内部的功能配置同样充实。空间内规划私宴厅、恒温泳池、健身区域、瑜伽室等多元功能空间，覆盖家庭宴请、运动健身等不同生活需求。除了会所，项目在实体楼栋内，打造了两套样板空间，建筑面积分别约 120 平方米与 193 平方米，方便到访客户直观感受室内空间尺度。

其中 193 平方米户型，室内尺度感让人印象深刻，空间表现，可以和市面上不少建面 230 平方米以上的户型作参照。户型自带私家电梯厅，附带可利用空间；厨电选用嘉格纳五件套，室内大面积运用木饰面做装饰，多项配置，达到当前市场主流高端住宅的配置标准。入户位置设置玄关，附带约 1 平方米家政间；客餐厨连同阳台，整体空间面积约 50 平方米，搭配超 8 米飘窗，通透感很强。

最近几年上海不少新建住宅，倾向于压缩厨房面积，放大客厅尺度，这样的布局，和国内家庭日常烹饪的生活习惯存在一定的偏差。康定・壹拾玖在户型设计阶段，考量到国人的生活习惯，保留了尺度充裕的厨房空间。U 型厨房布局，预留充足操作台面，两个人同时在厨房备餐不会拥挤，即便三人同时操作，也不会有局促的感受，柜体选用哑光质感饰面，收纳柜体预留充足储物空间。

看完户型与实景，再聊聊项目整体的规划思路。在上海内环内拿地开发，地块普遍体量有限，很多项目为了保证住宅可售面积，会压缩景观面积、缩减公共会所的规模。遇到地块形态复杂、被道路分割的情况，想要打造完整的社区概念，难度会进一步提升。康定・壹拾玖的原生地块，早期也曾被行业认为存在先天限制，而招商通过一套垂直化的设计思路，把地块的先天条件转化成项目特色。

现在很多房企开发，不再是简单追求大规模开发，而是转向精细化的产品打造，聚焦居住本身的需求，康定・壹拾玖的落地，就是产品主义思路的一次实践。垂直设计，简单来说，就是在土地面积固定的前提下，纵向挖掘空间价值，优化地块原生短板，在有限的土地里，兼顾住宅、景观、会所、架空层等多重功能。

第一处垂直设计的落地，体现在社区坡地景观的营造上。受到原始地块条件影响，地块北侧万春街原本是地面公共通道，横穿项目用地范围。项目规划阶段，招商做出一个大胆的调整，将万春街穿越地块的这一段地面道路改造为地下通行。道路改道之后，地块完整性得到保障，同时地块北侧整体抬高 7.2 米，和东侧地块形成超过 3 米的内部高差。

依托高差，项目采用多级堆坡的方式打造坡地园林，塑造出类似旧金山九曲花街的景观体验。行走在园林之中，地势高低起伏，每一段路径，都经过场景化设计，移步换景。两块地块整合之后，形成完整的社区用地，才有空间打造约 160 米长的景观中轴，整体中轴景观面积约 4000 平方米，还规划有约 700 平方米落玉水院、下沉庭院以及私属入户花园。

园林景观的用材同样经过反复筛选。主大门景墙，选用工艺繁复的沙漠风石材搭配白海棠石；风雨连廊，使用多轮工艺抛光打磨之后的哑光荔枝面沙漠风石材。项目还大量使用圆弧定制玻璃、仿铜色乱纹不锈钢板、定制玉盘形玻璃围栏等材料，这类材料采购和施工成本偏高，对工艺把控要求严格，让景观的质感得到提升。此处效果图仅作参考，最终呈现以交付实景为准。

第二处垂直设计，体现在楼栋架空层的打造。项目整体会所面积约 3000 平方米，架空层是公共空间重要组成部分。市面上常规高端住宅，架空层层高大多维持在 3 米至 3.3 米，等同于单层楼层高度。康定・壹拾玖的架空层层高做到约 6 米，这一高度占用两层楼层空间。这样设计带来的直观优势，原本一楼的位置变为 6 米高的架空，实际住宅最低楼层，拥有相当于 3 楼的视野。住户在室内向外看，视野开阔，外部视线很难穿透进室内，居住的私密性得到明显提升。效果图仅为示意，最终交付以实物为准。

地块高差的运用，贯穿整个项目的规划逻辑。会所同样依托高差打造，约 3000 平方米下沉式会所，泳池是其中的核心配套。泳池后期运维成本较高，也是高端社区会所品质的重要参考维度。会所内部选用意大利石材，包含宝格丽酒店同款大理石，搭配铝型材塑型红、四层金属网格墙面、梧桐叶金属屏风等定制构件。设计师提取老静安城市元素，转化为空间内的符号，用高奢定制化的选材，塑造属于内环豪宅独有的空间气质。效果图仅供参考，交付标准以合同约定为准。

在内环核心区域，想要同时拥有大面积中轴景观、规模可观的会所，再加上大面积架空层，并不是一件容易的事情。很多内环项目，受限于地块面积，需要在住宅体量、公共配套之间取舍。康定・壹拾玖通过地块道路改造、竖向高差设计，降低公共通道对社区内部环境的干扰，把原本地块存在的限制条件转化为景观特色，在内环众多新房项目里，走出差异化的路线。

老静安，从来不缺豪宅，但是在内环土地愈发稀缺的当下，能够把社区景观、公共配套、户型尺度、建筑美学统筹兼顾的项目，并不多见。康定路本身自带老城的人文底蕴，周边成熟的城市界面，是多年沉淀而来。康定・壹拾玖的定位，不是单纯堆砌高端材料，而是依托老静安的土地底色，用垂直规划的巧思，去解决地块原生的难题，再搭配符合当代高净值家庭需求的户型与配套。

183 平方米四房户型，面向的是有改善置换需求的家庭，充足的房间数量，适配多人口家庭的居住结构。U 型大厨房、开阔的客餐厅、大面积飘窗，兼顾日常居家的实用性与空间通透感。而 193 平方米的样板户型，则进一步放大尺度优势，私家电梯厅、充足收纳空间，适配对居住尺度有更高追求的客群。

对于改善购房者来说，准现房也是一大看点。项目大量外立面、车库、会所、园林都已经实景落地，购房者可以直观看到建筑材质、景观落地效果，减少期房阶段的不确定感。当然，实景和最终交付标准，依旧以购房合同里约定的内容为准，效果图仅作为规划参考。

社区公共空间的打造，也是这个项目很有特点的地方。3000 平方米会所，满足运动、宴请需求；六大 6 米层高架空层，作为日常邻里活动的场地。从私宴厅到泳池，从健身瑜伽空间到架空层休闲区域，不同场景覆盖家庭休闲、邻里社交，把居住从单纯的室内空间，延伸到整个社区。

回看上海新房市场，内环供应本就稀缺，老静安板块新盘供应更是稀少。康定・壹拾玖前两次开盘，快速去化，足以证明市场对于内环优质改善住宅的需求持续存在。这一次推出的三面临园楼王房源，拥有中央花园、水系中轴、九曲花街多重景观叠加，属于项目内景观资源突出的组团，作为压轴批次推出，受到市场关注也在情理之中。

招商作为央企开发主体，在项目规划阶段，没有简单套用标准化的产品模板，而是针对这块地块的先天条件，做定制化的竖向规划。将横穿地块的地面道路改为地下，利用高差堆坡造景，拉高架空层层高，这些设计动作，都需要增加规划和施工的成本，也能看出开发商在产品打磨上投入的精力。

在建筑美学层面，弧形元素、曲面石材、金属屏风、定制围栏，大量细节设计统一语言，会所、大门、风雨连廊、走廊空间，保持一致的美学基调。没有过度浮夸的造型，偏向内敛高级的质感，契合老静安的城市气质，不张扬，却经得起近距离细看。

很多购房者在挑选内环改善住宅的时候，会纠结几个关键点：板块地段、社区景观、公共配套、户型尺度、开发主体、工程落地能力。康定・壹拾玖落址老静安康定路，地段属性突出；通过高差设计打造大面积园林景观；配备规模充足的下沉会所；户型尺度兼顾实用性与开阔感；央企开发，准现房实景可看，多个维度都踩中改善客群的关注点。

当然，任何项目都有自身的适配人群，这套产品更适合看重内环地段、社区公共空间、居住私密性、建筑美学的改善家庭。实地看房，建议预留充足时间，不仅仅看样板间，也可以逛逛社区实景园林、会所、车库，亲身感受坡地景观带来的空间体验，感受弧形石材、定制构件带来的质感。

项目目前线上预约通道已经开放，有意向参观样板间的客户，可以完成线上预约。项目采用预约制参观模式，仅完成预约的客户，能够进入实体场地品鉴。站在老静安康定路上，看着这片全新的社区慢慢呈现，能够感受到，在内环寸土寸金的土地上，依旧有开发商愿意沉下心，打磨产品细节，利用设计化解地块难题，把景观、配套、户型整合在一起。