来源：法治日报
卖方与买方通过房产中介看房并签订买卖合同，后又在次日解约，12天后买卖双方绕开中介私下重新签约完成交易。三年后，中介公司得知房屋已成交，遂将买卖双方诉至法院。近日，四川省成都市中级人民法院二审审结一起中介合同纠纷案，维持一审判决，买卖双方各支付中介费7860元。
中介带看房后158万元签约，次日解约退款，12天后私下157.2万元成交，法院判了：构成“跳单” 资料配图
中介带看促成签约
次日却遭解约退款
2021年4月，余某、廖某委托其侄女杨某将位于邛崃市的一处房屋挂网出售。2022年1月3日，某房产经纪公司促成牟某与余某、廖某签订《房屋买卖合同》，约定成交价158万元，买卖双方各支付1%中介费即15800元。杨某代余某、廖某签字，并承诺承担担保责任。牟某当日支付定金5万元。
然而签约次日，牟某以房屋权属证尚未办理、担心交易风险为由要求解约。中介同意解除合同并退还已收取的中介费，余某将5万元定金退还牟某。
买卖双方私下重新签约
三年后被中介发现
2022年1月16日，即首次合同解除12天后，余某、廖某与牟某再次签订《房屋买卖合同》，成交价157.2万元，仅比首次合同低8000元，付款金额和时间高度一致。牟某当日接收房屋。
2025年，某房产经纪公司偶然得知案涉房屋已完成交易且牟某已入住，认为买卖双方构成“跳单”，遂起诉要求支付中介费。
一审法院认定构成“跳单”
一审法院认为，根据民法典第九百六十五条，委托人在接受中介服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本案中，中介公司实际提供了带看、磋商、撮合签约等服务，双方订立了事实上的委托合同。两份合同间隔仅12天，交易对象、房屋标的、成交价格、付款安排高度一致，足以认定第二次交易利用了中介首次提供的交易机会和磋商成果，买卖双方存在规避中介报酬的不当目的。
关于中介报酬数额，法院认为中介公司虽促成首次合同订立，但该合同随即解除，最终签约由当事人自行完成，中介服务不完整。结合服务实际完成情况，酌情按约定标准的50%计算，即买卖双方各支付7860元。
关于诉讼时效，法院认为买卖双方私下签约具有隐蔽性，案涉房屋当时尚未完成权属转移登记，不动产登记簿未反映交易信息。中介公司知道权利被侵害的时间应为2025年，未超过三年诉讼时效。
法院二审维持原判
余某、廖某、牟某不服一审判决，提起上诉。成都中院二审认为，杨某持有房源挂牌信息、掌握房屋入户密码及商品房买卖合同资料，中介公司有理由相信其取得产权人授权，杨某代签合同构成表见代理，对余某、廖某发生法律约束力。合同后续解除仅产生买卖合同权利义务终止之效果，不影响此前代理行为的法律评价。
关于“跳单”认定，二审法院指出，案涉房源虽系网络公开挂售，但房源信息公开并不当然排除居间服务价值。买卖双方主要接触、磋商均经由中介发生，且未能举证证明后续交易来源于其他独立信息渠道，一审认定构成“跳单”符合民法典第九百六十五条适用条件。最终，成都中院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法：
“跳单”行为不受法律保护
该案承办法官表示，房产交易中，买卖双方利用中介提供的交易机会后绕开中介私下成交，既违背诚信原则，也违反法律规定。中介报酬虽因服务不完整而酌情减半，但“跳单”行为本身不受法律保护。
来源｜四川日报
延伸阅读
“原本以为房子只卖了150万元，直到在交易中心网签时，才知道卖了176万元。”
今年3·15消费者权益保护日期间，市民俞女士和余先生向解放日报·上观新闻“民声直通车”求助，称他们近日委托中介出售闵行一套房产时遭遇了“套路”：为了吃掉26万元差价，中介分别与买卖双方签订了不同性质的协议。而为了让“套路”滴水不漏，中介不仅与买卖双方使用了不同的“话术”，竟然还分饰两角，在与上下家接触时使用了不同的主体……
眼下，申城房地产市场交易热度持续攀升，市民得提防部分不良中介“上下通吃”。中介“吃差价”是否违法违规？在信息不对称的情况下，购房双方如何防范？
一套房“卖”出两种价格
俞女士是房子的卖家，她告诉记者，他们家在闵行区鹤北二街坊有一套近80平方米的房子，登记在母亲周女士名下，一直闲置有出售意愿，也一直收到中介打来的问询电话。去年年中，小区西门口的“好年华”中介再次来电，劝说俞女士“市场价差不多了”。俞女士同意将房子正式挂牌。
金平路33号“好年华”中介，后面就是鹤北二街坊小区
此后，中介多次以“6楼没电梯不好卖”“周边什么行情，别人的成交价你看了吗”“现在有下家要了，但是下家不好说话，得降点价格”等不同话术，不断劝说俞女士降价。俞女士也不断让步，挂牌价从一开始200万元，逐步降至150万元。事后，俞女士才醒悟，这个过程就是中介在不断地“PUA”她，以压低价格。
今年2月7日，中介声称有买家确定要房，并约俞女士见面签署协议。面谈中，“好年华”中介负责人胡某再次提出买家要求价格再降一点至140万元。俞女士当场翻脸，见她态度坚决，胡某佯称“要和买家商量下”，离开一会返回后同意150万元成交。当天，俞女士与“好年华”中介签订了协议，胡某当场向俞女士转账了10万元，声称这是买家支付的定金。事后，俞女士与买家余先生复盘得知，当天余先生尚未确定要买入这套房子，胡某的“与买家商量”“买家付了定金”都是在表演。俞女士称，定金也实为胡某自掏腰包支付，为的是将价格打下来后“低价锁房”。
不同寻常的是，俞女士与中介签订的并非常见的居间协议，而是一份“托底协议”。协议中称，扣除1万元中介佣金后，俞女士的房屋销售实际到手149万元，并约定“若实际成交价格高于保底成交价，溢价部分作为乙方独家委托服务报酬”。
俞女士与中介签订的并非常见的居间协议，而是一份“托底协议”
而买家余先生这边的经历则是另一个版本：余先生告诉记者，看中俞女士这套房子后，尽管反复要求降价，但中介“好年华”称卖家坚守底价176万元。其间，余先生曾要求与俞女士直接面谈商量价格，中介则以“上家出国了”等理由推脱，不让双方碰面。3月2日，余先生才同意176万元的交易价格，并与中介签订了“居间协议”，同时与卖家签订“房地产买卖协议”。而为了不让买卖双方见面使得差价过早“暴露”，“居间协议”和“房地产买卖协议”上，房屋的售卖人都写着“胡某代”的字样，并非由俞女士的母亲亲自签署。
图为3月2日余先生与“好年华”签订的“居间协议”和“房地产买卖协议”，上面房屋售卖人都写着“胡某代”的字样
3月6日，“好年华”约上下家前往闵行区房地产交易中心操作过户，俞女士这才见到了余先生。当天，两名“好年华”工作人员各自领着俞女士和余先生，尽量不让双方有单独交流的机会，并在窗口摆弄好网签协议后，催促双方尽快签名。网签结束后，双方这才说上了话，当得知俞女士房子才卖150万元后，余先生又惊又气，但为时已晚。中介也不再回避买卖之间存在差价。
《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”《房地产经纪管理办法》中进一步明确，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。俞女士和余先生认为，“好年华”的操作是法规明确禁止的“吃差价”行为。
中介“吃差价”涉嫌违法
为了避免被坐实“吃差价”，“好年华”在操作时动了不少脑筋：在和上下家分别签订“托底”和“居间”协议时，“好年华”使用了不同的身份。居间协议上，居间方是“好年华”中介。但“托底”协议中，乙方则是一家名为“芳蕴”的中介。俞女士签约时曾质疑，胡某的解释是“芳蕴”和“好年华”实际是一家。但在纸面上，操作买卖双方的是两家不同的中介，差价产生于中介之间。
在完成首笔房款转账后，中介还要求和俞女士、余先生签订一份“补充协议”，明确余先生在支付尾款时需要将其中的26万元单独转给中介方，而不是给买方。
俞女士向交易中心申请调阅了网签合同，发现写入网签合同的价格是150万元
图为在中介的要求下，俞女士的母亲和余先生与中介签订的“补充协议”
看似天衣无缝，但业内人士指出，中介的操作仍然有多个“漏洞”。买家余先生签订的居间协议中约定房价是176万元，而网签合同中又写着150万元，这已构成典型的“阴阳合同”。而在卖家俞女士这边，使用“托底”协议取代居间协议，操作是否合规也值得商榷。
3月17日，记者前往金平路33号“好年华”中介采访，一直守到中午近12时也没等到中介开门。记者拨打胡某电话也一直被转至AI语音留言。等待期间，记者前往附近的另一家中介询问，中介工作人员调取了系统内的资料，显示这家中介帮俞女士房子挂牌的价格为250万元，且今年1月刚刚维护过信息。得知目前已经以150万元价格售出，中介工作人员表示难以置信，摇了摇头欲言又止。记者本想隔天再去“好年华”蹲守胡某。岂料，17日下午，胡某主动打来电话，语气强硬地表示“不接受任何采访”“一切按照合同处理”……
附近另一家中介工作人员调取了系统内的资料显示，他们帮俞女士的房子挂牌的价格为250万元
金平路33号“好年华”中介处，隔着玻璃门可以看到鹤北二街坊小区82平方米的房子中介标出的价格是220万，但俞女士的房子最终仅卖出150万
签了所谓的合同，是否就能让中介逃避“吃差价”之嫌？记者咨询了上海易居房地产研究院副院长严跃进。他认为，中介和卖家签订“托底”协议的操作乍看没什么问题，且看上去对房东有利。中介的这种操作，动机明显不是以促进成交为导向，而是以最大化价格差作为经营导向，带有欺诈属性。操作中，中介肯定会刻意打压卖家房价，提高买家价格，将价格差做大。
严跃进指出，中介用两个不同的公司来操作，其实是想把买卖交易分割，规避监管。但本质上还是一笔交易，中间形成了两个不同价格，违背了房价要统一的原则。一笔交易出现了价格不一样的阴阳合同，也违反了中介公司的基本规范。
法院的判例更能说明问题。2023年4月，“上海高院”公众号公布了上海二中院审理的一起案件。案件中，中介以“订购协议”形式，先从卖家处购得房屋，并约定中介可以“转卖”取得溢价，最终中介加价7万元售出。法院审理认为，该模式属于中介公司“吃差价”行为，违背了中介人的如实报告义务，造成了购房人的损失。根据《民法典》规定，中介公司不得请求支付中介报酬，并应当赔偿损失。最终法院二审判令中介公司向买方人赔偿7万元。可见，不管中介采取何种方式掩饰，一套房买卖中存在价格差就是“吃差价”的行为。
眼下，房地产交易热度回升。严跃进提醒市民操作房屋买卖时要留心，遇到中介不让买卖双方见面谈价格的情况时就要警惕，同时应尽量选择正规中介来提供服务。如果发生类似问题，市民可就中介违规行为向房管部门进行投诉举报，以维护自身合法权益。
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