文/北京进深 林振兴
看到北投和璟的喜报，最坐不住的，大概是隔壁熙悦京晏的项目负责人——岳洋。
8月北京新房成交榜，北投和璟霸气夺冠。这个项目8月22日才开盘，目前网签306套，成交金额超13.3亿元。
北投和璟和熙悦京晏，相距600米，拿地只差58天，注册项目公司间隔30天。
而且，北投和璟中途还经历了调规、改方案，结果照样领先熙悦京晏一大步。
是什么原因，让熙悦京晏被对手甩在身后？
答案就四个字：报规慢了。
北投和璟：3月30日初次公示方案，5月6日拿规证。
熙悦京晏：6月29日公示方案，7月28日拿规证。
两个项目报规相差了91天——足足3个月。
别小看这91天。在宋庄板块，慢一步不是慢一点，是全盘被动：红利被抢、客户被截、价格被锚、声量被压、回款被拖。
毕竟宋庄不大，客户就那么多。先来的，才有资格挑客户；后来的，只能被市场挑。
01
首先，岳洋要面对的是，最优质的客源，率先被隔壁截胡。
宋庄市场也就那么大，两个项目的客群几乎重叠，这波主力买家，是副中心公务员、安贞医院/儿研所（通州院区）周边医务线、政务外溢改善家庭。
这类人决策快、认地段、认“先入为主”。
北投和璟把预期钉死，好楼层、好户型一抢而空；熙悦京晏再来，面对的是“北投看剩下的预算、北投挑完的客”。
更重要的是，岳洋的价格锚被对手定死。
正常逻辑：后开盘的可以“摸着对手定价”。
但现实是——熙悦京晏所在地块，住宅楼面价约1.98万/㎡；而北投和璟的楼面价更低，约1.79万/㎡，每平足足便宜近两千。
对手北投和璟已经把宋庄新房锚在“4字头”，买房人拿北投当标尺：“你凭啥比北投贵？”
定价权没了，溢价空间也没了。
所以，岳洋只能在价格上，大做文章了。
业内人士透露，首开熙悦京晏的开盘价格，对标隔壁的价格，很有可能会比北投和璟稍微低一些。
如果岳洋真的在价格上作让步，熙悦京晏比北投和璟卖便宜，但地价又比它贵，它的成本将怎么控制。太低的价格，购房者是否敢买单？
业内有一句大实话，地价缝差越大，能让开发商有更多操作空间，用心打造产品；
反之，地价缝差越小，开发商可能为了保利润，会“砍”成本、偷偷减配。
也就是说，熙悦京晏楼面更贵，如果卖不出对应溢价，利润会被对手的先发优势吃掉。
更狠的是，北投还在“补刀”
北投和璟首批才放546套，全盘866套，近期还要推第二批。
也就是说：熙悦京晏还没开盘，北投已经准备“二轮收割”；等熙悦京晏进场，北投手里还有红盘余温，还有房源、还有渠道、还有已成交业主口碑。
这不是“双盘同台”，是“北投先占台，熙悦来陪跑”。
02
楼市法则里，好产品+慢半拍=被迫应战。
北投和璟赢的不只是方案，是把时间差变成了客户差、价格差、士气差。
岳洋现在要解的题目是：
当对手已经把羊圈门打开、把最肥的羊牵走，熙悦京晏靠什么，让剩下的人甘心掏钱？
答案恐怕不再是“我也做个好盘”，而是——要么产品再降维，要么价格再破防，要么赠送卷到北投不敢跟。
否则，600米的距离，会变成一道难以逾越的先发鸿沟。
眼下，两大国企新盘，正式开始同台厮杀：
后发的熙悦京晏，完全摸清了对手的短板，产品设计避开北投的锋芒。
它在赠送上，诚意十足：南向通面宽开敞阳台 北向设备平台 边户侧面飘窗。
密度与形态方面，熙悦京晏，容积率2.3，主力是小高层，得房率偏弱，户型角煞也更多。
反观北投和璟，主打11层以下洋房，容积率1.8，低密社区，得房率明显更高。
在产品上，熙悦京晏共计781套，户型79-166㎡。可以看出，它户型跨度大、产品定位杂糅。
这样一来，社区将形成刚需、改善的混居格局，短期好卖，长期二手流动性、圈层纯度都要打折。
北投和璟总共866套，主力户型83-147㎡，改善味更纯。
两盘真正的差异是，熙悦京晏的120-130㎡改善段。
03
熙悦京晏，是首开今年的挽尊之战，也是首开新旧管理层交替的关键答卷。它关乎这家京城老牌房企品牌声量、市场口碑的背水一战，不容有失。
首开把一号作品，交到岳洋手里，并不意外。
看透首开内部人事与项目布局逻辑就能明白：全集团，只有岳洋能接住这盘错综复杂的局。
这位在首开超过17年的地产老兵，经历集团、上市公司多轮换帅，但依旧站稳核心岗位。
早年，岳洋在首开天鸿体系下，担任北京市房地产交易中心有限公司第一分中心、第二分中心、客户服务分中心的负责人。
而后，岳洋经历了首开内部不同核心子公司的历练，跨过同信—亿信，摸过普宅、豪宅、棚改，是业内少见、全赛道通吃的“多面手”。
2009年，岳洋成为首开同信副总经理。这个位置，他一坐就是14年，是同信资历最深的副总。
当所有人都以为，岳洋会顺理成章接过同信总经理的交接棒。结果，年龄稍长的蔡又唯上了位。
2023年，岳洋离开同信，被调到首开亿信，还是副总经理。
明面上叫轮岗历练，内部的知道，岳洋被调走，有多方面原因。
一方面，是给蔡又唯“腾位子”；另一方面，营销老团队与新贵（葛罗莎带队的奥森ONE、端礼著、硅谷ONE团队）存在矛盾。
两年后，亿信拆分，一半进京南大区公司，一半进京北大区公司。而岳洋跟着合并到京南公司，依然是副总。
职位在变，但有一点从未改变：专啃硬骨头。
对首开股份总经理李捷及核心管理层而言，把熙悦京晏交到他手上，是一场稳妥的托付：
无论市场冷热、竞品厮杀，这个历经多轮周期、全赛道、全体系历练的老兵，都有能力打出集团期待的一战。
圈子里有句话：首开的老臣分两种，一种等着退休，一种还在救火。岳洋显然是后者。
岳洋身后，还有一位贤内助——小他18岁的妻子，是首开京北（原同信）的设计，朋友圈里常晒健身、旅行，元气满满。甚至连参加公司运动会，她都要化个全妆。
两口子一块儿，替首开拼。
热门跟贴