记者丨张敏
编辑丨张星
楼市进入存量时代的现实，首次在官方数据中得到确认。
9月15日，国家统计局发布今年1—8月全国房地产市场投资、销售等数据。其中，国家统计局首次披露，根据住房城乡建设部数据，1—8月份，二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%。
同期，我国新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%。与二手房交易相比，约有5000万平方米的差距。
在当日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖也表示，根据近期住房城乡建设部发布的数据，二手房网签面积已连续多个月高于新房销售面积。
分析人士指出，“网签面积”和“销售面积”的统计口径有所不同，但不会有太大的差距。因此从上述数据可以确认，房地产市场已经进入存量时代。在一些重点城市，二手房交易已经占据主导地位。
了解这一事实，有助于更好地对楼市进行研判。付凌晖指出，尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。
市场人士还指出，存量时代，二手房对市场量价的影响不断增强，房地产开发投资、新开工面积等指标则有所下降，对此也应理性看待。
走向存量时代
房地产市场的发展特征与城市化进程阶段密切相关。2025年7月，中央城市工作会议时隔10年后召开，会议作出重要定调，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”
对于房地产市场而言，这也意味着实施大规模新房开发的阶段已成历史。
随着需求总量和需求结构的变化，近几年新房市场交易规模正不断下降。根据国家统计局的数据，2025年新建商品房销售面积8.81亿平方米，新建商品房销售额8.39万亿元。与2021年的历史高点相比，降幅达到50%。
与此同时，二手房交易占比逐年提升。从城市结构看，大中城市率先进入存量时代。
早在2024年初，国家统计局局长康义在解读2023年房地产市场数据时就指出，70个大中城市二手房的成交量已经超过新房成交量。
此后，越来越多的城市迈入存量时代，整体市场的二手房交易占比也不断提升。
今年7月，国家统计局副局长毛盛勇指出，上半年二手房交易面积已和新房销售面积相当，“传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的一个重要组成部分。”
他还表示，如果把网签新房和二手房合起来看，最近三个月（今年4月至6月）交易总量连续正增长。
9月15日，随着二手房网签数据的披露，二手房占主导的现实被正式确认。事实上，在京沪等一线城市，如今二手房交易占总体市场的比重已达80%以上。
付凌晖指出，随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。
今年以来，我国新房销售规模继续保持负增长。根据国家统计局的数据，1—8月份，新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%；新建商品房销售额4.75万亿元，下降13.0%。
考虑到二手房的交易规模已超过新房，并有10.6%的同比增幅，这也在一定程度上对冲了新房交易下滑带来的影响。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，二手房交易上涨，新房交易下跌，显示的是需求的结构性变化，并非整体市场疲弱。他还指出，将新房和二手房加总，今年前8月全国商品房交易面积同比微跌，止跌回稳的态势非常清晰。
分析人士指出，今年以来，房地产市场总体处于调整期，这组数据的披露，有助于稳定市场信心。
另一方面，在存量时代，房地产投资、新开工等供应端数据的下降，既是严控增量政策的结果，也是市场走向供求平衡的表现。
1—8月份，全国房地产开发投资4.80万亿元，同比下降19.9%。同期，房地产企业施工面积、新开工面积、竣工面积均有不同幅度的下降。
房价表现上，城市分化局面仍然明显。今年8月，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅总体收窄，一二三线城市同比降幅继续收窄。
其中，8月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，自今年3月以来，已连续6个月上涨。由于二手房占据一线城市交易的主流，业界对这一数据体现出的市场变化普遍感到乐观。
展望后市，随着传统淡季的结束，新房和二手房市场都有望迎来升温。
李宇嘉表示，进入传统的“金九银十”，开发商会加快供应性价比高的产品；加之7月和8月的市场淡季积累了部分需求，预计新房市场的交易量有明显增长。
他还指出，8月末出台的现房销售新政，有助于在短期内优化供求关系，为库存去化创造空间。预计到今年四季度末，新房市场供求将更加健康、平稳，有助于在稳定交易量的同时，尽快实现价格的探底和触底。
二手房方面，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，随着旺季到来及置换链条的不断打通，二手房成交有望保持一定活跃度，价格仍将以小幅波动为主。
SFC
出品丨21财经客户端 21世纪经济报道
编辑丨王滢 江佩霞
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