地盘说
粮二库土拍落锤，正弘这次把郑州楼市的底坐实了？
■ 撰文 | 周天承 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
正弘从招商、越秀嘴里夺食，12.18亿拿下粮二库19号地块，溢价32.67%。
楼面价8225元/m²，地价到了1590万元/亩。
业界一片沸腾，也是一片哗然。
有人觉得很意外，不该是招商+中交的“剧本”吗？这一回，偏偏没按套路出牌。
©正弘溢价摘地喜报
要知道，从8月12日挂牌那天起，这块地就被贴上了“招商+中交”的标签。
中交做一级整理，招商做二级开发，合资公司提前成立，土拍只是走个流程。
越秀和招商正争得不可开交的时候，正弘从中途杀出来，这一出手就是溢价3个亿。
据说，是老板李向清亲自拍板。
1
面粉贵了
不妨先来算一笔账。
这块地起拍楼面价6200元/m²，正弘抢到手8225元/m²。涨了多少？每平溢价2000块。
隔壁越秀金水观萃2024年底拿地，楼面价6801元/m²。正弘这次拿地比越秀贵了将近1400元/m²。
©粮二库地块信息（图：楼八）
面粉比隔壁贵了20%，面包能便宜吗？
答案，自然是不能。而且，账远没有算完。
楼面价8225元/m²只是“面粉钱”，建安成本、精装标准、社区配套、会所运营、示范区打造，这些加起来，保底还要再加四五千。
更别提资金成本，12个亿压上三年，财务成本不容小觑。粗算下来，保本售价直奔19000元/m²以上。
正弘要想做出利润，售价必须站稳20000元/m²。
这意味着什么？意味着粮二库项目一旦入市，二七区一环内新房的“两万门槛”就被正式焊死了。
©网传地块楼推售预估价
金水观萃现在均价21000-23000元/m²，正弘如果卖两万出头，就是“性价比”；如果卖两万五，是“品质溢价”；但绝不可能卖到一万七八，因为地价不允许。
这就是“面粉和面包”的铁律。
要知道，开发商拿地时出的每一分钱，最终都会精准地转移进购房者的账单。
起拍价6200元/m²你觉得便宜，那是有人替你把价压住了；正弘出了8225元/m²，市场才看清这块地真正的“底价”。
有人说，地价高说明市场好。这话对，也不对。得看怎么理解。
对的是，确实有人愿意花12个亿赌一个未来；不对的是，8225元/m²的楼面价放到整个郑州来看，并不是最贵的。
©地块周边信息示意
华润8月在高新区拿地，楼面价8318元/m²。但华润那块地有地铁、有商业、有郑大附小和外国语系的学区。
粮二库呢？
二七区，配套的学校并不突出，周边全是30年房龄的老旧小区。
正弘想做出高溢价，着实有不小的难度。
但敢出手拿这块地，说明正弘是能算过来账的。
2
房企的“阳谋”
据传，正弘此番出手，内部保密程度极高，甚至到拍地当天，在公司有一定职级的部门负责人都不知道。
有人疑问，本土房企的正弘，这是在下一盘什么棋？
诚然，正弘作为河南本土房企龙头，深耕郑州20余年，正弘城、正弘汇都是商业标杆，九郡弘、正弘翎、正弘臻等住宅品质也是有口皆碑。
但粮二库这种“一级整理+二级开发”的片区操盘模式，对正弘来说是头一回。
©正弘城商圈实景
仔细看正弘今年的动作，不难发现一条清晰的线索。
7月，正弘3.13亿拿下高新区正弘序二期地块；8月28日，正弘1.99亿溢价16.36%拿下高新区13号地，成交楼面价5669元/m²；9月15日，12.18亿抢下粮二库。
三个月、三块地，总投入超过17亿，这就不是偶然出手，而是战略转向了。
正弘在郑州公开土地市场上的存在感，从来没有这么强过。
粮二库和正弘序显然是两种逻辑。
正弘序在高新区核心，有正弘汇商业、有地铁8号线、有成熟配套，做的是“确定性”的改善盘，单价1.8万/m²左右依然走量，说明对于真正的地段和产品力，市场愿意用脚投票。
©正弘汇实景
粮二库这块地则充满着“不确定性”，城市界面差、路网不通不说，片区还没有学区作支撑。
正弘愿意出溢价，要么看到了别人没看到的东西，要么在下一盘更大的棋。
更大的棋是什么？
粮二库片区整体600多亩，总投资41.76亿元，是二七区最大的城市更新项目，2026年已被列入郑州市城市更新计划，要求实质性开工。
正弘拿的19号地，是这片600亩的“先头部队”，先头部队拿最贵的地，后续地块慢慢涨价，这是城市更新的标准玩法。
©地块周边示意
但正弘的逻辑可能反过来，先拿一块贵地，把品质标杆立起来，用产品力把片区价值拉上去，后面几百亩的账才算得过来。
看来，正弘并不想一块地止步，而是要当“片区操盘手”。
这正是城市更新的价值所在。
3
楼市分水岭
粮二库的挂牌，从一开始就带着“保底”的意味。
市场几乎认定是中交+招商“定向出让”，现在正弘杀出来，打破了剧本，但未必是坏事。
从华润高溢价抢下机械所地块的初见端倪，到正弘2小时后抢下粮二库地块，充分说明主城核心地块没那么好拿了。
©粮二库地块现状
“煮熟的鸭子飞了”，正在成为现实。
也从一定程度上证明，在郑州，真正的好地，本土房企也敢抢了。预计接下来的二砂新地块，也将是一场血雨腥风。
克而瑞的数据，上半年土地市场仅成交11幅经营性用地、全部底价成交、溢价率为0%。
8月华润溢价61.97%、正弘溢价16.36%分别拍下高新地块，9月正弘再溢价32.67%摘下粮二库。
从底价到溢价，从央企到本土房企，从“托底”到“抢地”，信号正在密集出现。
当然，郑州楼市新房去化周期还在20-23个月，远高于18个月的压力阈值。
©上半年库存与去化趋势（图：CRIC克而瑞）
郑州楼市的“二八分化”会越来越明显，20%的房子涨，80%的房子跌。
按传统逻辑理解，地价涨了，房价就会涨。
房企“抢地”的惨烈程度，直接反映了市场的信心，也直观地呈现了郑州房地产市场的结构性回暖。
毕竟，每块地的溢价，那可都是真金白银砸出来的。
©示意图
过去三年，郑州房价跌跌不休，是因为供应过剩、需求萎缩、信心崩塌。
但现在，土地供应在收缩，供需关系自然会被改善。
加上，新推出的产品一个比一个好，高品质一定会催生新需求。
最明显的就是开发商开始抢地了，这是个极其强烈的信号。
当开发商愿意溢价拿地的时候，房价的底部也就确认了。
部分图片来自网络，版权归原作者所有。
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