9 月 14 日，东莞住建局把 8 月的底牌摊开了。
我做土地和房地产估价这行二十年，见过太多“政策一出一波涨”的剧本。但这一次东莞的数据，跟很多人想的不太一样：政策给得很足，钱没有流到新房那边去。
934套8 月新建商品住宅网签（洋房口径）2,883套8 月二手住宅网签是新房的 3.01 倍-10.6%二手住宅网签均价同比，量涨价跌
看三个数字就够了。8 月东莞新建商品住宅网签 957 套（其中洋房 934 套），二手住宅 2,883 套——二手是新房的 3.01 倍。一手洋房网签均价 22,869 元/㎡，同比涨 5.3%；二手住宅网签均价 12,305 元/㎡，同比跌 10.6%。
一边量涨价跌，一边量缩价涨。这是两个完全不同的市场。
图 1｜2025.08—2026.08 东莞一二手成交与均价走势。上图为月度网签套数（蓝＝一手洋房、绿＝二手），下图为同期网签均价。
数据来源：东莞市住建局（2026-09-14 发布）
政策没少给，钱走的是另一条路
东莞今年的政策工具箱其实塞得很满：限购限售全面取消，限价放开；首套认定松到“拟购房屋所在镇街名下无房就算首套”；公积金首套二套统一提到 150 万，人才、绿色建筑、多子女家庭上浮到 180 万，买配售型保障房 225 万；提公积金付首付这条通道，到 7 月底已经办了 6,790 人、10.94 亿元。
还有一季度那笔真金白银：1 月 1 日到 3 月 31 日买新房并完成网签备案的，按合同总价给 2%、最高 3 万元补贴。
钱是真给了。问题是流向。
把这 13 个月的月度数据排开，政策的脉冲看得非常清楚——
一手住宅成交在 3 月冲到 3,587 套的年内天量，正好卡在补贴截止的那个月；到 4 月直接回落到 1,178 套。二手的最高点是 4 月的 3,567 套，比新房晚一个月，因为二手交易流程长、卖旧买新需要周转。
补贴到期之后，一手在 1,178 到 1,772 套之间上下起伏，二手则连续五个月站上 3,200 套（4 月 3,567、5 月 3,410、6 月 3,295、7 月 3,434、8 月 2,883）。
图 2｜2026 年东莞房地产政策节点与市场响应时间轴。政策节点来源：东莞市住建局、住建部官网（建房规〔2026〕3 号）
补贴的作用是“把需求提前”，不是“把需求做大”。这个判断在数据上站得住：3 月把后面的量吃掉之后，二季度一手再没回到那个水平。
新房不是没人买，是没得选
有个反例很说明问题。
克而瑞的监测显示，8 月东莞住宅成交金额 TOP10 项目合计 15.26 亿元、406 套，占全市新房住宅成交的四成以上，套均价 375 万。金额第一是松山湖润园 4.8 亿，套数第一是溪江苑 174 套——一个刚需属性的配售型保障房项目，备案价远低于 TOP10 的 375 万套均。
低价供给一出现，成交量立刻起来。
再看供应端的数字：8 月最后一周，全市只有东坑松湖瑧府一个项目取证，115 套；9 月第一周，只有沙田一个项目，125 套；到 9 月第二周，新增住宅供应直接挂零。相应地，一手网签从 228 套滑到 193 套，环比 -15%。
图 3｜2026 年 8 月中至 9 月中旬东莞周度新房供应与网签。灰柱＝周度新增住宅供应套数，蓝柱＝当周一手住宅网签套数。
数据来源：东莞市住建局周度网签、瑞城搜《东莞楼市报告 2026年9月第二周》
供应的收缩不是巧合。8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3 号），白纸黑字写着：“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”，新出让土地的项目“优先选择现房销售”。
这条规定直接改了房企的资金账。原来正负零就能预售回款，现在要盖到封顶；原来预售资金可以腾挪，现在首付和按揭全部进监管账户。9 月 8 日广东省住建厅专门召集房企开座谈会摸底影响——细则还没出，谁也不敢在这个节点大规模推盘。
所以 9 月第二周供应归零，是政策作用在供给端的直接结果，不是市场没需求。
二手的优势只有两个字：便宜
说完政策，说价格。
8 月一手洋房均价 22,869 元/㎡，二手 12,305 元/㎡，差 10,564 元，1.86 倍。一套 90 平方米的房子，按这个均价算，新房 205.8 万，二手 110.7 万，差了将近 95 万。
再看二手自己这一年的走势：2025 年 8 月 13,757 元/㎡，一路走到 2026 年 8 月的 12,305 元/㎡。一年跌了 1,452 元，跌 10.6%。其中跌得最狠的一个月在今年 7 月，从 13,251 掉到 12,456，单月 -6.0%。
跌价换来的量是实打实的：8 月二手成交 2,883 套，同比涨 21.1%。
图 4｜截至 2026 年 8 月末东莞分片区新房住宅去化周期（单位：月）。全市 42.9 个月，近 6 个月平均口径。
数据来源：克而瑞《2026年8月东莞房地产市场研究报告》
我的判断
1东莞现在是存量市场，不是新房市场。二手/一手 3.01 倍的量比，加上 1.86 倍的价差，决定了资金和客户的默认流向。这个格局短期内不会翻转。
2新房的问题在供给侧的结构，不在需求总量。8 月新房成交 TOP10 里套均 375 万，但同时 25 个镇街（园区）一手均价低于 2 万元/㎡——在售库存集中在高端，而主力购买力在中低价位。溪江苑 174 套拿下套数第一，就是证据。
3价格还没到底。二手均价同比 -10.6%，9 月第二周成交放量到 813 套（环比 +33%），均价却回落到 11,948 元/㎡（-3%）。量在放，价在退——这还是以价换量的阶段。
4短期最大的变量是 8·28 新政的落地细则。现房销售全面推开之前，房企大概率会维持“少推、慢推、先看”的节奏，新房成交很难在四季度前有明显起色。
接下来说几个我自己在盯的数字，供老板们参考：
指标当前关注什么周度新增供应0 套能否从 0 恢复二手周度均价11,948 元/㎡能否守住 1.2 万全市去化周期42.9 个月会不会继续往上走水乡新城去化周期107.7 个月存量工业用地转性通道已关窄
说句实在话：政策能给的东莞基本给完了，剩下的就看开发商愿不愿意降身段出货，以及二手业主还要跌多久才肯收手。这两件事都不是一纸文件能解决的。
你在看东莞哪一类房子？是自住还是置换？评论区聊聊你的片区，我挑几个有代表性的，下次专门拆一期数据。
数据来源：东莞市住房和城乡建设局《2026年8月东莞市商品住宅网上签约销售情况》（2026-09-14 发布）、住建部《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3 号）、克而瑞《2026年8月东莞房地产市场研究报告》、瑞城搜《东莞楼市报告 2026年9月第二周》、东莞日报社东莞Plus《每周地产观察》系列。文中同比、环比除官方公布项外，均由官方月度序列计算得出。
来源：58安居客研究院 综合整理
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