用了二十八年的预售制，正在被慢慢挪开
9月15日再看现房销售这个话题，感觉跟一年前讨论时已经不太一样了。那时候大家还在争要不要推，现在争的是推多快、怎么推。有一家外资机构的判断是，行业正在进入第三轮变革，方向是从沿用超过二十八年的预售制，转向现房销售，属于供应层面的又一次改革。
要理解这件事，得先想明白预售制当初为什么会出现。上世纪九十年代末商品房市场刚起步，房子总量不够，开发企业也没什么本钱，靠自有资金根本盖不起楼。于是引入预售，让买房人先付钱，企业拿着这笔钱把楼盖完。在那个普遍短缺的年代，这套安排解决了钱从哪来的问题，也确实加快了供应速度。
但它的副作用一直都在。买房人在房子还没影的时候就把全款或者贷款付了，风险全压在自己身上。只要企业的资金链一断，交付就成了悬案。市场往上走的时候，这个副作用被掩盖，因为房子一直好卖，回款一直顺畅。市场一转向，问题就集中暴露了。
现在推动现房销售，逻辑其实很清楚。行业的供求关系已经从普遍短缺，转为总量基本平衡、结构性供大于求。短缺时代需要预售来加速生产，平衡时代再这么做，必要性就弱了，而风险却变得扎眼。这是规则调整的根本原因，不是拍脑袋。
从已经明确的规则看，节奏是分层的：新出让的地块优先实行现房销售，存量预售项目则要提高预售门槛，主体结构封顶才能卖。这个安排留了缓冲，不是一刀切，说明主管部门也清楚，转得太急会出问题。
我还注意到一个提法，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，已经被写进新一期五年规划。把销售制度放进基础制度这一栏，等于承认这是长期工程，不是阶段性动作。配合主办银行制、项目公司制、资金封闭管理这些安排，现房销售其实是整个新模式的其中一环，跟融资制度、项目治理咬合在一起。
还有一层影响值得说。现房销售会改变供应的节奏，预售时代一块地从出让到形成供应可能只要大半年，现房时代这个周期要拉长一到两年。供应节奏放慢，对已经进入存量主导的城市来说未必是坏事，它给了市场消化库存的时间。但对依赖新房成交拉动的地方上下游产业，压力会更直接。
对买房人来说，这个方向当然是好事，所见即所得比看图纸踏实得多。但也别把它想得太简单。现房销售会让企业的资金压力变大，这笔成本会不会反映到房价上，现在还不好下结论。
还有个现实问题要提前想清楚：过渡期里市场上会长期存在期房和现房并存的局面。两种房子的定价逻辑、风险水平都不一样，不能简单拿价格来比。买期房要多看主体结构封顶的实际进度和资金监管账户的情况，买现房则要把注意力放在实物品质的核验上。规则变了，看房的思路也得跟着变。
可以确定的一点是，房子会越卖越像一件需要真材实料的东西，靠概念和预期撑场的年代，正在过去。
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