9月8日国务院专题学习
图源：新华社
9月8日，国务院以“高质量推进城市更新、促进城市内涵式发展”为主题进行专题学习，强调适时调整优化规划、用地、财税、金融等方面的相关政策、法律法规和标准规范。
经过近30年的高速发展，中国的房地产市场已经从增量时代进入存量时代。
城市更新，特别是和住宅相关的自主更新，成为存量时代人们最关注的核心焦点。
住建部数据显示，2026上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。
2026上半年，杭州市区商品房总成交约2.2万套，不及同期二手房（4.67万套）的一半。
这不仅是应对商品房市场持续收缩的策略，也涉及房地产行业发展模式的深刻变革，更直接影响千万家庭的居住品质。
但立法的缺失，或许是城市自主更新的最大障碍。
01
城市更新上升至国家战略高度
近两年，城市更新和住房自主更新被官方不断提及，成为市场关注焦点，已被提升至前所未有的战略高度。
2025年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》出台，这是中央层面首个全面系统的城市更新政策文件。
2025年7月，时隔10年再次召开的中央城市工作会议，强调：“以推进城市更新为重要抓手。”
2025年8月，又出台了《关于推动城市高质量发展的意见》，表示要“科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新”，“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
2026年《政府工作报告》提及：“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。”
2026年5月，首部国家级城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》出台，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建。
2026年7月，《扩大消费“十五五”规划》首提住房消费，支持老旧小区自主更新。
02
最大难点是立法缺失
虽然自主更新被官方反复提及，但推进速度却极为缓慢，有人认为是缺少资金，也有人认为是政府推动的问题。
我们认为，城市更新最大难点在于立法缺失。
如果没有适配的法律，无论是引入第三方的市场化更新，还是业主的自主更新，常常都会由于几户业主甚至一户业主的阻力，而导致更新无法进行。
目前浙江省已有几个成功自主更新的案例。
杭州市拱墅区的浙工新村，是浙江省首个采取自主更新模式进行重建的老旧小区，已于2025年初交付。
浙工新村
图源：潮新闻
乐清市虹桥镇的虹苑小区，是浙江省首个重建费用由业主100%自筹的自主更新小区。
绍兴越城区的长城教苑小区，是浙江首例预制板小区自主更新项目，273户居民仅用12天实现100%签约。
但这些案例都属于非典型案例，或因业主构成相对单一（主要业主原来是一个单位的），即使如此自主更新也都历经曲折，这些案例的模式几乎都难以复制。
03
坚持法治原则
尊重多数、保护少数是重要的法学原则。
如果有法律支持，自主更新或许会顺利很多。
这一点，可以借鉴香港或者深圳的做法。
香港规定，当90%的业主同意重建时(50年楼龄或以上的建筑物，比例可降低至80%)，可由开发商或政府土地整备部门向法院申请强制售卖令，由法院裁定后公开拍卖地块。
深圳规定，若危旧房屋小区95%的业主同意城市更新，其他5%的权利人的房屋由区级政府予以强制行政征收（也曾有南山区的特定案例，将启动行政调解的比例放宽至85%）。
同时也应该保证少数业主的利益。如，少数（10%）被强拆的业主，获得的赔偿额是大多数业主（90%）的平均赔偿额。
坚持法治原则、市场机制，老旧小区自主更新才有可能更顺利进行。
04
国务院：适时调整法律法规
9月8日，国务院以“高质量推进城市更新、促进城市内涵式发展”为主题，进行第二十一次专题学习，强调建立可持续的城市更新模式。
会议强调，城市更新是个系统工程，必须加强统筹协调，凝聚强大合力。
要加快完善政策制度体系，强化法治保障，根据城市更新的实践需要，适时调整优化规划、用地、财税、金融等方面的相关政策、法律法规和标准规范。
附：国务院专题学习全文
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