几乎要被南京人遗忘的鼓楼豪宅盘，又露出了！
这两天，锐评君的朋友圈被凤樾府刷屏，项目推出一批清栋特惠房源，143㎡户型15楼房源一口价409万，20楼房源一口价416万，并送安家大礼包。
这是什么概念？
要知道，2022年6月凤樾府首开时，143-192㎡高层房源销许均价约5.3万/㎡，另有3500元/㎡升级包。即使不买包，总价也得近760万起。
那么，几乎打了对折的凤樾府，现在能不能买？
01
凤樾府位于鼓楼区建宁路以南、新民路以北，周边的城市界面乏善可陈，不过交通、教育、商业等配套齐全。
项目共有4栋高层、6栋洋房，高层建面约143-192㎡、洋房建面约180-230㎡，共510套住宅。
最早于2018年“浮出水面”，堪称骨灰级老盘的凤樾府，故事多多。
项目所在地块前身是棚户区，2018年起官方启动棚户区改造工作。
而在棚户区改造工作启动前，凤樾府的开发企业江苏建宁府置业有限公司，已经开始了相关建设审批工作。
2021年11月，凤樾府（当时案名为建宁府）的规划设计方案出炉，为商住混合项目，总建面约14.3万方。其中，地上约10万方，主要功能为住宅、商业、办公、酒店式公寓等。
2022年5月，项目更名为凤樾府，并官宣由金科代建、操盘。
在当时，鼓楼改善新盘断供多年。对标河西海玥花园，要为鼓楼打造一座封面级大宅，凤樾府的定位偏高端，升级包配置很高，审美和细节也都处理得不错。
但凤樾府的销售成绩，显然匹配不上它的“野心”。
2022年6月，项目首开188套房源，坊间盛传“零”成交。同年9月，南京网上房地产数据显示累计认购27套、成交7套，去化率不足2成。
后因销售去化困难、自身资金链断裂等原因，金科退出凤樾府，操盘方变更为光大信托。
2022年11月起，凤樾府开启第一波打折试水：
双十一推出92折限时秒杀房源；
12月甚至拿出一批特价房，143㎡房源单价低至3.6万/㎡。
后来的事情，大家都知道了。
凤樾府因大幅降价促销，收到相关部门的警示通知函，并于2023年2月起封盘约半年之久。
02
去年10月，在延期近一年后，凤樾府终于交付了首批2栋高层住宅。
南京网上房地产的数据显示，项目累计推出的318套房，还有192套未售，整体去化率仅4成，压力山大。
于是，就有了文章开头的清栋打折。
中介介绍：“凤樾府的销售周期很长，之前价格一直下不来，最近是真便宜了不少。并且诚意很足，在售房源都可选，能配置的都给买房人，价格也能再谈谈。”
这意味着，以143㎡户型为例，4年前买房人至少得花760万才能买到，如今409万还有谈判空间。接近五折的力度，较此前的折扣猛多了。
但锐评君要提醒大家，警惕开发企业背后的风险。
阿里资产官网上，上架了一则《南京市鼓楼区某地产公司债权资产转让》。
详情页显示，这份债权的资产处置主体是光大兴陇信托有限责任公司，招募时间为2026年08月26日至2027年02月22日。
截至2025年3月31日，债权本金363170万元，债权利息27158万元，债权总额390328万元。
注意，公告里提及的债务人宁波创金达信投资有限公司，是凤樾府的开发企业江苏建宁府置业的股东之一，持股比例为20%。
根据公告内容，债务人的贷款于2022年陆续到期，光大信托于2024年6月取得二审胜诉生效判决，已进入执行程序。
作为债务人开发的住宅项目，凤樾府公司73.33%股权被抵押。
根据此前的资产调查，项目公司运营情况良好，账户资金充裕，销售均价约3.7万元/㎡，月均流速5-10套，可以满足自主开发经营；剩余可售建面8.3万㎡，剩余货值近30亿。
事实上，这并非该债权首次上架。
早在去年7月，光大信托已将这份债权打包、公开招募，招募时间截止到今年1月10日。
寻找新玩家未果，今年8月底，这笔债权原封不动再次上架，锐评君注意到，债权总额、抵押物说明等关键信息，均与此前一致。
也就是说，尽管最新上架的债权招募公告里写着凤樾府的销售均价约3.7万/㎡，可实际上现在单价不到2.9万/㎡已能买到。剩余货值，无形中“缩了水”。
03
眼下，对于买房人而言，最核心的问题在于：已交付、打对折的凤樾府，究竟能不能买？
锐评君认为，杜绝一切购房风险的同时，大家做决策时，也要顺应房地产行业的大趋势。
诚然，828新政一颁布，未来现房销售是主流，以交付、封顶为主要现状的凤樾府，确实具备一定的优势。
但这两年南京力推四代宅，今年又升级进化抬板四代宅，目前市场主流在售的项目，基本呈现两个特征：
第一，开发企业多是经历了大浪淘沙来的实力派，那些年城投拿的地，也多寻求代建合作模式，安全底盘很稳；
第二，产品层面，园林景观、会所公区等，更加注重买房人的体验感。以低密为重要优势，户型的空间考量、实得率，也较传统三代宅有了质的提升。
在鼓楼改善，规划5-10层纯粹洋房的金基晨樾府，显然要优于凤樾府。
洋房+四代宅的设定，晨樾府约116㎡户型，也能营造不亚于凤樾府143㎡高层的空间体验感。
况且，山谷森屿主题景观、会所、地下光厅车库、定制化科技系统等，实打实提升了整体改善体验。
当然，买凤樾府143-192㎡的总价预算（折后），也能在南部新城、百家湖，甚至河西等核心板块从容挑选。你怎么看？欢迎评论区互动。
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