21世纪经济报道记者 吴抒颖
买房加杠杆的购房者正在变少。
据广州市房地产中介协会近期发布的数据，今年6月以来，广州二手房按揭付款的比例逐渐降低，6月按揭付款的比例为45.08%，7月当月按揭付款比例下降至38.85%，8月则进一步下降至35.6%。
这意味着，广州的二手房购房者选择全款付款的比例正在上升。
与广州情况类似的还有深圳。深圳贝壳研究院数据显示，2026年上半年，深圳二手房全款买家成交占比达到25.3%，较去年同期扩大了6.3个百分点。
购房者更倾向于选择全款买房，一方面是当前房地产市场成交以低总价段房源为主，购房者的支付能力足够覆盖这类房源的总价；另一方面则是当前购房者更为理性，多数购房者出于自住需求，因此也降低了杠杆的使用比例。
广州、深圳当前的成交结构中，二手房已经成为市场的主流选择。进入“金九”以来，二手房的成交速度也在加快，随着购房者的心态逐渐变化，市场有望在博弈中再平衡，进入筑底企稳的区间。
全款购房者增多
广州购房者选择全款购房，与当前市场的成交结构有关。
去年以来，低总价户型成为广州二手房市场的成交主力。据广州市住房和城乡建设局网签备案数据，2025年全年，广州总价300万元以下房源成交3.49万套，占总成交套数的54.4%，300万元至500万元的房源成交1.62万套，占比25.2%。
进入2026年，广州低总价房源成交比例再度上升。克而瑞统计数据显示，2026年上半年，广州成交总价200万元以下房源套数占比约62%，同比增加3.22个百分点；90平方米以下小户型套数占比约51%，其中70至90平方米面积段成交最为集中，达1.36万套。
低总价房源成交占比提升，购房者对这一总价段的支付能力也相匹配，结果表明，全款买房的比例也在提升。
深圳的成交结构也与广州相近。
乐有家研究中心数据显示，今年8月，深圳楼市“刚需主导”特征愈发明显，300万元以下总价段成交占比31.1%，环比提升2.3个百分点，创年内新高；300万元至500万元占比33.5%，500万元以内合计占比达64.6%。
低总价房源成交占比不断升高，贷款买房的比例也在相应减少。可供对比的数据是，2024年10月，深圳贷款买房比例达到87.7%的水平，而到了今年6月，贷款买房的比例已经降至75%以内。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，随着房价回归理性，在一线城市打拼了多年的购房者手上积蓄能够覆盖这类房源的总价。而对多数购房者来说，当极具性价比的产品出现后，那就买。所谓极具性价比，本质上是具备了支付能力。
李宇嘉续称，当房子回归居住属性成为大宗消费品以后，购房者通过全款买房的方式置业，本质也是修复家庭资产负债表。
二手房逐渐筑底
购房者选择全款购房的比例在上升，也意味着房地产市场的杠杆率在变低。
过去房地产市场高杠杆现象普遍，无论是房企还是购房者均在不断通过加杠杆押注房价飙涨，但近年来房地产市场不断回归理性，这种趋势不再延续，房地产市场也逐渐走向健康发展的轨道。
从当前二手房的成交情况来看，广州、深圳的二手房成交量价也有所抬升。
据广州中原研究发展部，今年8月，广州市二手住宅网签套数和面积分别为8624套、85.80万平方米，环比分别下降0.39%和0.06%，同比分别增长0.17%和1.32%。
这意味着，即便在传统的成交淡季，广州二手房成交情况也略好于去年。广州市房地产中介协会分析称，由于极端天气增多以及大量市民暑假出游，正值传统淡季的8月广州二手住宅市场表现一般，网签套数和面积环比基本平稳。
9月以来，广州二手房成交流速也在加快。根据贝壳发布的数据，9月前2周，总共有近4万人次看房，不少小区的成交价也较底部有5%-10%的抬升。
一位广州黄埔的中介人士告诉21世纪经济报道记者，进入9月以来，很多开发商进行促销，不少二手房业主也开始随行就市，能够接受市场价出售。“这个月我所维护的房源卖出去了3套，业主也比较满意最终成交的价格，这个价格比起去年年底已经有稍微涨上来一点。”
深圳二手房的成交情况也在好转。
深圳市房地产中介协会发布的统计数据显示，2026年8月，深圳二手房共计录得5535套，环比下跌3.3%，同比上涨5.1%；其中，二手住宅共计录得5108套，环比下跌2.3%，同比上涨7.6%。
深圳市房地产中介协会表示，8月录得量虽较7月继续小幅回落，但同比涨幅较上月进一步扩大，说明近期市场虽有所降温，但整体录得量仍明显高于去年同期水平，市场面依然稳固。
9月以来，深圳二手房成交继续复苏。
乐有家研究中心数据显示，今年9月首周（8月31日-9月6日），其门店二手房签约量环比上涨超33%，看房量环比上涨超18%；其中9月6日的单日签约量创下了自今年5月以来的最高值。新房市场方面，上周乐有家门店的一手签约量达到7月以来的高点，看房量环比上涨近三成。
深圳贝壳研究院监测数据则显示，9月1-6日贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长20%，与去年同期相比增长17%。
广州、深圳二手房成交量逐渐企稳，市场对未来预期也有所转向。一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者：“今年以来，房地产市场的韧性相比去年有所增强，二手房房价出现了略有回升的迹象。未来二手房市场出现剧烈波动的可能性较小，价格将跟随房价收入比、租售比等数据变化逐渐回归合理水平。”
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