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今天，在国新办举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住建部副部长表示，城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块都处在转型发展的关键期，概括起来是“两个转向、两个转变、三化转型”。

  • “两个转向”是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；
  • “两个转变”一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代；
  • “三化转型”讲的是建筑业板块，也就是建筑业向智能化、绿色化、融合化方向转型。

这算对当前房地产的发展阶段和状态进行了定调。

关于第一点，城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这一句对目前城镇化发展状态的一个结论，实际上最近几年常住人口城镇化率这一指标已经在逐渐显露出来了，城镇化进程正在放缓。

最近几年，城镇化率的在明显的降低，2025 年末国内常住人口城镇化率为67.89%，较2024年末增加了不到1%即0.89%，2024年、2023年城镇化率增加都不到1%。而根据国际上的标准，城镇化率达到70% 以上，就算是进入了稳定发展阶段。而国内的城镇化率已经在接近这个水平了，也正在由快速增长期向稳定发展期转向了。

城镇化进程也是影响房地产市场发展的一个重要因素。在2019年及之前那波房地产市场的上行周期里，人口红利也是得益于快速城镇化进程才转化了巨量的城镇住房需求。简单地讲，就是大量的人口流向城市，而且这一过程很快，导致在短时间内产生了大量的住房需求，但住房供应不可能在短时间能够供应的起来，使得那段时间住房市场出现了市场供不应求的状况，继而也就促使了房价的快速上涨。

而如今快速城镇化这一重要因素正在发生转变，对房地产市场的影响是相当大的。再加上其他一些驱动房地产市场发展因素的改变，所以我们也不得不去面对房地产市场的一系列大变化。

也就是上文提到的第二点：一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代。

房地产市场供求关系发生重大变化，也就是房地产市场整体上由过去的供不应求转为了供大于求。这其实也是为何从2020年起，房地产市场开启了下行调整的重要原因。房地产市场的供求关系变了，房价也就跌了下来。

房地产进入了存量时代。房地产市场供求关系发生重大变化是房地产进入存量时代一个重要原因，但不是唯一原因。房子毕竟是耐用品，使用周期比较长，更新频率相对较低。一旦市场供大于求，就很容易进入存量市场时代。

进入存量时代后，很多房地产相关的东西都会发生改变，包括过去一些房地产方面的制度。最近几年提到的发展改善性需求、现房销售、好房子建设等等，其实都是存量市场的发展需要。

在存量市场阶段，住房需求中的改善性需求比例会逐渐提高，那必然会导致对“好房子”需求的增加，建设“好房子”不正是适应市场的发展吗？还有房地产市场供求关系发生改变之后，房子不好卖了，现房销售就变成了大势所趋。这些年，即便有些新楼盘拿的是预售证，但是由于销售进度缓慢，最终也实际上变成了现房销售了。

当然，存量市场阶段，房地产市场依然存在很多的发展机会，只不过这些机会是结构性的，比如说改善性需求、城市更新、大城市的楼市等等。