文/地产金融视界
9月初，招商蛇口北京公司召开了一场声势宏大的发布会，位于通州九棵树的湖映天青项目首次公开亮相。
然而发布会热度未消，就有网友在招商蛇口北京公司的官方视频号下留言调侃：“这么气派的开场，户型缺不咋地。”
不知是打字仓促，这位网友还出现笔误，本想写“却”，写成了“缺”。
时至今日，地产金融视界再打开这个官方视频，当初的评论已杳然无踪，只剩下零星的几个点赞与宣传文案。这个号称“天青系北京首作”的项目，真有这么多BUG？
在湖映天青开盘前夕，地产金融视界实地探访项目现场，对它的三款主力户型逐一拆解分析。
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上半年北京溢价率最高的住宅地块
湖映天青所在的九棵树地块备受瞩目。
凭借地铁1号线，领展广场、东直门医院等配套，九棵树板块是副中心老城知名楼盘扎堆的板块。板块内K2玉兰湾作为早期代表性大盘，是片区二手房流通标杆。
时间拉回到2个多月前，今年6月23日，经过173轮现场举牌，招商蛇口以10.217亿元斩获九棵树南地块，溢价率20.95%，楼面价为3.03万元/平方米，一举成为今年上半年北京溢价率最高的住宅地块。
据新京报统计，2026年上半年北京宅地土拍共成交21宗，其中15宗零溢价，在此背景下，招商蛇口北京公司拿下这个地块可谓勇气可嘉。
高地价带来较高溢价，抬升了项目财务成本。为保障利润，招商蛇口在竞得九棵树南地块仅74天后，就快速拿到预售证。
根据北京住建委官网，湖映天青项目于9月5日取得预售证，备案名为”湖映天青雅苑”，备案价约为每平方米6-6.3万，共计7楼栋，325套。
湖映天青项目虽已取证，但尚未入市，暂无公开实际成交数据。不过项目公示的预售均价，远高于一路之隔中海·玖树满和的实际成交价。
2025年11月，中海地产摘得6017地块，开发为中海玖树满和项目，拿地价是2.29万/㎡，网签均价约5-5.1万元/㎡。
有意思的一点是，仅看拿地成本，湖映天青的楼面价就比中海·玖树满和高出约32%。高昂的土地成本，也直接倒逼项目备案价突破6万/㎡。
有销售人员告诉地产金融视界，湖映天青定位“高级刚需”，算上首开折扣等，项目实际售价并没有达到备案价的上限，总房价约400-700万元，共计363套房源。不过，准确价格还要等正式开盘才能确定。
即使下调了实际售价，湖映天青推出的户型，似乎并没有令人太满意。
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实测户型四大痛点
痛点一：户型缺陷
湖映天青一共推出了6个户型，分别为70/75/91/93/117/119㎡。主力户型是90+平方米面积段的产品。
归纳起来，主要是三个面积段的产品。其中，70/75㎡是三居一卫，91/93㎡是三居两卫，117/119㎡是四居两卫，每个面积段的差别为，是否为边户。
具体来看：
1.约80%户型为两面宽
产品面宽，是湖映天青被市场质疑最多的点之一。实地看下来，项目只有117㎡、119㎡四居做到三面宽；70㎡、75㎡、91㎡、93㎡这几个户型，全部为两面宽。
简单来说，面宽就是看朝南的房间数量。朝南房间越多，采光面越大，冬季室内保温效果也更好。
如今三面宽已经成为优质户型的主流标准。近两年市场上新项目同台竞争，户型持续内卷，90㎡以上的房源大多能做到三面宽。对比市面上的主流产品，湖映天青这四类户型，因为采用纯洋房规划，仅做到两面宽，难免让人觉得可惜。
背后根源，来自项目的设计取舍。在1.6容积率、限高45米的规划条件下，项目选择打造8-11层纯洋房社区。楼栋排布的约束，很难实现大面积三面宽户型，这也是低密洋房和全户型三面宽之间的两难选择。
2.70/75㎡户型实为 "两居半"
70㎡、75㎡户型更像是“两居半”。
户型纸面标注为三居，看似压低了上车门槛，但北侧小房间面宽仅2.15米，只能用作书房，或是摆放榻榻米小床。样板间为放大空间感，甚至取消实体隔墙，改用玻璃推拉门。
除此之外，两款户型都只配备单卫，而且是暗卫。这类两面宽户型，暗卫是比较常见的短板。如果是三口之家，或是老人同住，卫生间使用会比较紧张，也和项目“高级刚需”的定位存在错位。
3.91/93㎡户型：开门就是卫生间
91㎡、93㎡是湖映天青的主力户型，也是项目货量占比最高的产品，仅做到双南向房间。对比同板块城建龙悦88㎡的三面宽设计，产品竞争力不算突出。
实地看盘的直观感受：入户直面卫生间，样板间虽然加了屏风做遮挡，但格局本身的体验感依旧受限。另外两间卧室紧紧挨在一起，私密性偏弱，整体居住感受会偏局促。
4、117/119㎡户型：经典四叶草，但总价不低
117㎡、119㎡户型采用经典四叶草布局。客观来讲，在项目三个面积段里，这个大户型是实地看下来体验最好的，做到三房朝南，整体格局没有明显短板。
但需要留意，它的总价门槛不低，总价约700万。放到这个预算区间，市场上可选择的竞品其实相当多。
痛点2：物业费偏高
物业费是项目另一处值得考量的点。据了解，湖映天青物业费暂定5.88元/㎡/月，高于同区域竞品普遍4-5元的区间。以一套91㎡户型测算，全年物业费支出约6420.96元。
痛点3：地处飞机航线下方
湖映天青落址成熟的九棵树老城，配套底子不错，领展广场、盒马等商业就在周边。但实地探访能感受到，上空不时有飞机经过，会带来噪音影响。
此外，项目对外宣传为九棵树地铁房，标注距离1号线九棵树站直线约450-500米。
不过地产金融视界在地块现场导航实测，实际步行距离接近1000米，单程耗时约15分钟。
痛点4：周边竞品持续价格内卷
湖映天青备案价区间6万-6.3万/㎡，这个定价和当前板块市场存在一定错位。参考区域项目过往表现，项目或将陷入两难：按备案价销售去化压力大，如果打折走量，利润空间又会被压缩。
通州梨园板块的中铁建花语璟云就是典型案例，备案名为兰庭雅苑，项目在2025年8月2日拿证，当时取证楼栋备案价约6.5万-6.7万/㎡，但网签实际成交均价仅5.2万/㎡；今年2月新获批预售的5号楼，备案价6.6万/㎡，实际网签均价只有5.02万/㎡。
折算下来，项目实际折扣大约在7.6折至8折区间，目前仍在持续销售。
即便湖映天青跟进打出深折，价格竞争力依旧有限。一街之隔的中海·玖树满和，网签成交均价维持在5万-5.1万/㎡。
板块内二手房同样形成压制，K2玉兰湾、瑞都国际这类小区，二手房整体均价仅3万-4万/㎡，差不多只有湖映天青备案价的一半。
此外，通州宋庄板块的北投和璟，以4万/㎡、200万起的总价入市，对刚需客群吸引力很强，持续分流预算敏感型购房者。
另一边，8月27日刚拿下通州土桥6037地块的金隅，项目报规图已经对外公示。该地块距离湖映天青不足4公里，户型面积段大概率和湖映天青相近。业内人士推测，70㎡户型有望做到三居两卫。
金隅土桥地块楼面价约2.7万/㎡，虽然地段稍远，同样是溢价拿地，但楼面价较湖映天青低3300元/㎡。预期开盘价格会更有优势，或将成为观望购房者的备选标的。
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净利润暴跌背后，
高溢价项目将走向何方
回顾招商蛇口在北京的布局，通州曾是公司重仓区域。
招商蛇口先后打造璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅三个住宅项目，恰逢通州双限购松绑，承接了大量本地改善以及东部城区外溢的购房需求。
不过对比云璟揽阅、朝棠揽阅，招商璀璨公元的去化表现并不理想。
根据北京住建委公开信息，招商璀璨公元2023年8月9日取得首张预售证，批准预售281套；项目在8月20日正式开盘，按照当时招商蛇口的开盘捷报，首开销售额15.6亿元，创下当时通州副中心近两年首开金额纪录。但截至2024年4月7日，项目仅签约128套，去化率只有46.92%。
为加速去化，招商璀璨公元在2024年清明假期推出“买一送一”营销活动：购买77㎡两居，赠送一套烟台108㎡海景房。后续项目持续调价走量，官方信息显示，璀璨公元最终在2025年完成清盘。
在拿下九棵树地块之前，招商蛇口已经长达14个月没有在北京新增土地储备。
存量项目陆续进入尾盘阶段，货量接续压力凸显；而此番补仓，却在通州九棵树高地价拿地，投资节奏起伏明显，或将考验公司在通州区域的利润平衡能力。
值得留意的是，不论是舆论舆情，还是财务报表，招商蛇口当下都承压明显。
今年8月中旬，招商蛇口因杭州酒局事件登上热搜。杭州市调查处置组后续通报，招商蛇口浙江公司原总经理赵海峰因强制猥亵，被依法刑事拘留，现已免职。
据中国房地产报消息，招商蛇口集团副总经理、招商积余董事长吕斌，现已兼任浙江公司总经理、华东城市集群组长。
财务层面，招商蛇口经营压力已经充分体现在半年报里。
8月28日披露的2026半年报显示：公司营业收入547.8亿元，同比微增6.4%；归母净利润5.28亿元，同比大幅下滑63.5%；扣非归母净利润仅6304万元，同比下降93.4%。
回看2025年，招商蛇口归母净利润同比下滑74.65%，扣非净利润仅1.69亿元，创下近五年业绩低点。
2025年公司签约销售面积716.12万㎡，同比下降23.48%；签约销售金额1960.09亿元，同比下滑10.6%。
进入2026年，销售颓势仍未扭转。克尔瑞数据显示，2026年1-8月，招商蛇口权益销售金额同比下滑10%。
在地产金融视界看来，湖映天青最大的矛盾点，是高昂拿地成本和产品力之间的错配。这样的产品力，能否支撑板块内的高定价？这个项目又会在招商蛇口整体的销售与利润大盘中扮演什么样的角色，仍有待观察。
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