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9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，对“十五五”期间房地产发展作出定调。
发布会明确提出，房地产进入存量时代，今年前8个月二手房交易占比达到52%，并首次以“1234”系统阐述房地产发展新模式。这既是对当前市场变化的判断，也是对未来行业转型方向的顶层设计。
房地产进入存量时代：二手房主导，需求总量稳定
住房城乡建设部有关负责人介绍，住建事业“十五五”时期面临新形势。住建事业主要有城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块，三大板块都处在转型发展的关键期，概括起来是“两个转向、两个转变、三化转型”。
其中，住房和房地产板块出现了“两个转变”。一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。
根据国家统计局和住建部发布的 2026年1—8月全国房地产市场数据 ，1-8月，全国新建商品房销售面积4.988亿平方米，同比下降12.1%；二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，连续多个月高于新房销售面积。其中8月单月二手房交易网签面积同比增长14%。
对于二手房增长、新房下降，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手住房分布的片区更多更广、总价和单价总体较低、马上能入住、片区生活便利度高且成本低、交通通勤更便利，这是存量时代的大趋势，也是二手房交易保持增长和占据主导的主要原因。与此同时，新房供给越来越转向改善型需求，特别是大面积、低密度的纯改善需求，这类需求总体规模小，交易同比下降有一定的必然性。
李宇嘉指出，数据背后，重点20城二手住房成交规模是新房住宅成交规模的1.59倍，1-8月累计成交是新房住宅的1.33倍。二手房市场的活跃度明显大于新房市场，日渐占据主导地位。
李宇嘉进一步分析，虽然新房下降，二手房上涨，但如果将一二手房交易加总，合计交易面积达到约10.92亿平方米，同比仅下降0.6%，新房加二手在内的总需求保持稳定。
也就意味着，需求总量是一定的。新房下降的部分，很大程度上由二手房上涨来承接，市场并非整体收缩，而是交易结构在切换。过去以新房为绝对主导的市场格局正在改变，二手房逐渐成为市场交易的主战场。
这一判断，也为后续政策发力提供了基本依据：既要稳住新房市场，更要重视二手房市场的流通效率。
房地产进入存量时代的定调，意味着行业逻辑发生了根本性变化。过去是增量开发主导，房企拿地、盖楼、卖房，市场关注的是新开工、新销售。未来是存量流通主导，市场关注的是二手房交易、房屋品质、居住服务。对地方政府而言，做好二手房工作的重要性明显上升。对房企而言，单纯依赖新房开发的模式难以为继。对普通人而言，买房逻辑、换房逻辑、资产配置逻辑都需要重新审视。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，总体来看，把二手房工作做好，实际上也就意味着房地产工作中一个较大比重能够完成，各地后续政策还要积极跟进。
“1234”框架首次出炉：房地产发展新模式系统概括
值得关注的是，对于房地产发展新模式内涵，此次发布会首次以“1234”进行了系统性描述。
根据发布会，“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市场两个体系，形成定位清晰、功能互补、有效满足居民住房需求的供应格局；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度；“4”是推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进要素的合理配置。
住房城乡建设部有关负责人表示，下一步，将全力推动房地产三项基础性制度落地实施，这三项基础性制度的核心都是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善，促进房地产业的稳健经营和健康发展。
58安居客研究院院长张波表示，发布会上提出的“一个基点、两个体系、三项制度、四要素联动”，与近几年房地产政策调整的整体大方向一脉相承，进一步固化行业转型的顶层逻辑。值得关注的是，此次是在“十五五”开局这个关键时间节点，把城市更新行动、好房子建设、项目公司制、主办银行制、现房销售制度等一系列房地产新模式核心抓手，进行了系统性公开阐释。这并非短期刺激政策的信号，而是中长期制度框架的宣示，意味着现房销售、资金闭环管理、品质住宅建设不再是局部试点，而是未来行业运行的常态化规则，也为房企转型、居民置业指明了长期方向。
而“现房销售制度”是今年8月底至9月关注度较高的关键词。8月28日，据住建部官网消息，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。推动现房制度，引发市场强烈关注。
住房城乡建设部有关负责人表示，在商品房销售上，主要是推行现房销售制，解决项目销售要“一手交钱一手交房”的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
根据国家统计局的数据，近年来采用现房销售的商品房销售面积一直保持着正增长，占整个新房销售面积的比重逐年提高。新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。
“优先”二字，表明这与此前政策一脉相承，推进稳妥有序，不搞“一刀切”。总体来看，现房是大势所趋，新房预售门槛提高。
严跃进表示，推进现房销售模式，要立足市场新形势新变化，统筹防风险、促转型、惠民生、稳增长的关系。这是推进现房销售新模式的重要背景。这次政策回应了市场顾虑，现房销售推进稳妥有序、科学治理，也有比较充足的规范政策和支持鼓励政策。
“十五五”期间，房地产不再只是短期调控问题，而是进入中长期制度重构阶段。对行业而言，是转型。对普通人而言，是重新理解买房逻辑。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆
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