本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
“当前房地产市场出现了两个转变：一个转变是房地产市场供求关系发生了重大变化；另一个转变是房地产市场进入了存量时代，二手房的交易从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月，根据国家统计局的数据，二手房交易占比已经达到52%，超过50%就标志着房地产进入存量时代。”
9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。会上，住建部房地产市场监管司司长张雪涛明确给出了一个划时代的定义：中国房地产市场进入了存量时代。《华夏时报》记者注意到，9月15日国家统计局公布8月国民经济数据，在介绍1—8月份全国房地产市场时，首次引入了住建部统计的“二手房交易网签面积”数据。这也是这一数据首次在官方统计数据中明确对外公布。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，随着房地产进入存量时代，分析房地产市场时要看新房和二手房的总供给和总需求。根据国家统计局公布的网签数据，1—8月全国新房交易面积54304万平方米，同比下跌9.8%，二手房交易面积54923万平方米，同比增长10.6%。如果将一、二手房交易加总，合计交易面积达到109227万平方米，同比仅下降0.6%。这说明，新房加二手房在内的总需求是稳定的。
重大转变正式官宣
2021年下半年以来，房地产市场供求关系发生了重大变化，总体呈现新房交易下跌、二手房交易活跃的趋势。过去5年间，二手房市场的活跃度明显大于新房市场，日渐占据主导地位。根据克而瑞公布的数据，8月份，重点20城二手住房成交规模是新房住宅成交规模的1.59倍，1—8月累计成交是新房住宅的1.33倍。
但直到今年9月中旬，“楼市进入存量时代”的重要判断才明确进入了官方表述。15日举行的8月经济数据国新办发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖提到，随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻变化，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。
18日的发布会上，住房和城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺表示，住建事业主要有城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块。三大板块都处在转型发展的关键期，概括起来是“两个转向、两个转变、三化转型”。“两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代；“三化转型”讲的是建筑业板块，也就是建筑业向智能化、绿色化、融合化转型。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，房地产进入存量时代，二手房交易占比上升，比重超过新房市场，说明市场结构已经发生了深刻变化。总体来看，把二手房工作做好，实际上也就意味着房地产工作中一个较大比重的任务能够完成，因此各地后续政策还要积极跟进。
现房销售大势所趋
李宇嘉向《华夏时报》记者表示，房地产市场进入存量时代，有三个重要现象需要关注。
首先，新房销售下降是楼市进入存量时代、住房回归大宗消费品的必然结果。随着住房回归居住属性，其大宗消费品属性越来越突出。当二手房和新房都可以解决住房的需求时，热点城市内刚性购房需求、基于结婚生子的刚性改善需求占主导，这些购房者会更青睐选择二手房。
其次，二手住房分布的片区更多更广，总价和单价总体较低，并且马上能入住，片区生活便利度高且成本低、交通通勤更便利，这是存量时代的大趋势，也是二手房交易保持增长和占据主导的主要原因。与此同时，新房供给越来越转向改善型需求，特别是大面积、低密度的纯改善需求，这类需求总体规模小，交易同比下降有一定的必然性。
最后，进入存量时代、品质主导时代，广大购房者对房子的需求更加具象化、个性化，追求细节。采光通风、隔音效果、公共空间等需求，这些在二手房市场更容易感知。
也是因此，张雪涛也指出，现房销售已经是大势所趋。根据国家统计局的数据，近年来采用现房销售的商品房的销售面积一直保持着正增长，占整个新房销售面积的比重逐年提高。新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。
8月底，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求新建商品住房优先选择现房销售，实行预售的须单体建筑应完成主体结构封顶后方可开始预售，并配套了一系列房地产金融制度改革措施。
高质量推进城市更新
“存量时代”的另一个特征，则是与新建相比，更新成为改善城市空间、业态的一个更重要的途径。因此，城市更新成为现阶段推动城市高质量发展、扩大内需的重要抓手。
对此，今年5月，国务院印发了《城市更新“十五五”规划》，提出10项发展指标、23项重点任务和14项重大工程，对未来五年城市更新工作进行了全面部署。住建部城市管理监督局局长张强表示，城市更新要优先满足民生需求，把最好的资源留给人民。“十五五”时期全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在5000个社区实施完整社区建设改造，更新和加装住宅电梯57.5万台，建设改造城市绿地5万公顷，通过“四好”建设的系统推进，为居民营造高品质的生活空间。
此外，城市更新蕴含着巨大的投资消费潜力。“十五五”时期，将围绕落实规划任务，统筹投资于物与投资于人，推动实施一批城市更新项目，助力扩大有效投资、激发消费活力。例如，将实施1500个老旧街区厂区改造提升，积极推动导入新产业新业态，通过存量资源的盘活利用，为城市发展注入新动能。
他介绍，住建部将着力推动建立健全城市体检与城市更新一体化推进机制、城市更新规划实施机制、可持续的城市更新投融资机制和城市更新和历史文化保护有机融合机制四项机制，同时还将加快推动城市更新立法，完善标准体系，为高质量推进城市更新工作夯实制度支撑。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
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