2026年的招商，前八个月，全口径销售1255.1亿元，排位第四，和后位的建发拉开超400亿的明显差距。
在北上深杭四城累计销售765亿，核心四城贡献六成销量。
但另一边，招商前8个月拿地金额258.4亿元，比绿城、越秀还少了不少。
算一下，招商的投资强度仅21%。
什么概念？
投资最猛的保利拿地销售比44%；华润拿地销售比也逼近43%；就连上半年拿地非常谨慎，三季度才放开手脚的中海，拿地销售比也有38%。
头部四大天王中，就招商花钱花得像避险。
本来艳姐觉得招商有点克制过头了，销售冲在前面，土储却不补，明年货架谁来填？
但828新政一出，自有资金购地、去杠杆、现房化三把刀同时落下，房企资金压力、算账压力、开发压力骤增；容错率一夜变天。
再回看招商今年以来的克制落子，艳姐品出味儿了：
这哪是怂，是算明白了。
你笑他“钱荒、认怂、拿不到”的陪跑，殊不知招商在夏天就把秋天的生存法则跑通了。
以销定投，以投促销。
要想看懂招商的拿地策略，得先看懂他的核心城市基本面。毕竟拿地从不是目的，销售回款赚利润才是。
01
上海：招商印钞机
续杯不扩张
上海一直是招商最重要的粮仓，2025年全集团卖了1960亿，上海一城就干进去500多亿，一城扛了四分之一的KPI。
今年照样猛。2026年1-8月累计销售346.14亿，仅低于华润，比第三名的保利多出近150亿。这数据，够让其他房企、其他区域眼红半天的。
撑起如此销量，在售的都是啥神仙阵容？
海上清和玺，徐汇长桥扛把子选手，均价约11.3万，拿下2026年上半年徐汇新房套数top1；康定壹拾玖，三开三捷揽金80亿；安澜上海更夸张，去年12月首开均价17.88万，单次收割90.77亿，一个盘的销售额够某些城市公司干一年。
壹江臻邸作为浦东唐镇的标杆作品，今年3月荣登浦东2号线新房销售套数、面积、金额TOP1。招商序则是北上海的高端改善标杆，自开盘以来持续热销。林屿湖畔、时代乐章与时代潮派，也在各自板块站稳脚跟。
可以看出，招商在上海，布局广泛，全线铺开各自发力。
但问题也来了：卖得太快，货架要空了。
海上清和玺、康定壹拾玖都进了尾盘期，安澜上海也过了首开高峰。上海这种流速，内中环的货值消耗速度肉眼可见地比补货快。再不拿地，明年上海公司就得对着空展板干瞪眼。
所以招商今年在上海的拿法，就一个字：续。
4月21日，徐汇长桥xh290-09地块，82轮从9家嘴里3抢下来，33亿、溢价25%、楼面价8.72万/平。这块地就在海上清和玺隔壁，容积率1.8做低密小高层，等于给清和玺的客户准备了一个升级版。
同一天，普陀石泉A17B-01，联合中建东孚30.29亿底价拿下，苏州河旁城市更新区，接的就是苏河玺的班。
8月4日，浦东唐镇，联合中旅投资15.8亿、溢价28.45%、楼面4.81万，近2号线唐镇站，补上外环近郊改善的缺口。
三块地，零个陌生板块。全是"老盘旁边开分店"的打法。
续杯，本质就是做新不如做熟。
锚定深耕板块溢价空间，最大限度发挥品牌口碑和团队熟悉度。
站在828新政后的观望关口回看，招商上海上半年拿下低密地块总价可控，开发快、合作分摊资金，反而留出最从容的窗口。
02
北京：缺货倒逼补仓
新政让“窗口期”更窄
北京是招商2025年最大的惊喜。招商蛇口在北京全口径销售193亿，历史上首次进入北京市场TOP5。
要知道2023年招商在北京销售额约74亿、排在十名开外；转折出现在2023年初，招商北京迎来新掌舵人吕传来，88后的总经理，刚从华东调任北京。
招商北京公司总经理吕传来
在他主导下，招商北京2023年拿下5宗地块，彻底改变了在北京土地市场的保守姿态。开发端，推动玺系、揽阅系、序系三条产品线在北京落地，更是于去年10月发布“全域服务”理念，以“1314服务体系”和“12+X”会所运营体系把服务前置，也让招商北京赢得“会所大师”的title。
但进入2026年，招商北京面临的真实处境是：
存量盘还在跑，新盘没跟上。
销售端看，1~8月北京权益榜招商反超中建智地列第四。
如此好成绩的背后，竟然是无新盘供应，全靠通州流量盘尾段+亦庄/大兴高溢价盘续销+丰台/石景山改善盘补位支撑。
通州“揽阅+璀璨”双产品系做流量。其中朝棠揽阅，开盘均价约5.8万，上半年签约25亿+、去化近九成；
亦庄+大兴走“玺+序”做高客单、高复购。亦庄招商玺做高总价改善，2026年6月单月40套、累计超5亿；招商序做大兴刚改/改善，6月单月77套、斩获区域三冠。
丰台臻园、石景山元玺做“区域标杆+尾盘利润”。臻园1-6月四居126套且连续6个月霸榜丰台园区四居改善TOP1，元玺6月销售近40套约3.58亿，在石景山和苹果园新盘形成接力。
但据招商北京公司披露，6月朝棠揽阅全盘仅剩10套；通州三盘预计7月前后完成清盘，其中朝棠、云璟均为入市12个月即接近全盘去化。
这一方面说明招商前期布局策略非常到位，续销盘不仅在市场持续热销，甚至能支撑招商北京业绩超车；另一方面则说明招商库存告急，2025年4月拿八里桥后空窗14个月，土储见底。
在补货压力下，今年来招商北京密集参拍但谨慎拿地。
通州九棵树地块，173轮、溢价20.95%，楼面约3.03万/㎡拿下。比对面中海玖树满和楼面高出约7400元。这可以看成是招商为不停货接受薄利的防守地，后续用天青系低密洋房接棒朝棠清盘后的通州改善流量，虽然利润安全垫薄，但能守住稀缺属性。
大兴黄村7.2亿底价拿下，比两公里外绿城新地便宜约3000元/㎡。低楼面+1.8容积+TOD条件，是三宗里最“新政友好”的一宗，自有资金占用小、如果做揽阅系刚改洋房，亦可快开工快回款。
石景山苹果园216轮、溢价23.48%拿下，楼面约3.59万/㎡，比隔壁越秀天玥楼面低约7200元/㎡、容积更低、配建仅315㎡。做序系或天青系改善，能和元玺形成京西双盘态势。
三宗地，三种算账逻辑。
可以看出招商北京在新政之前拿地就很谨慎；新政后更不会盲目举牌。
03
杭州：最敢冲
合作分散地王风险
2025年招商杭州板块全口径约169亿，在集团所有城市里排第3；权益口径首次进杭州前四。
2026年，招商杭州继续冲，1-8月流量金额73.97亿元，位列第四。
近年，杭州是招商的重点城市，从组织架构上也能看出来。
2025年招商杭州公司整合宁波公司升格浙江公司，宁波转为事业部并入；2026年集团推五大城市群，其中东部城市群管辖浙江、苏南、南京、徐州、合肥等城（上海不在内）。
但杭州并不是一开始就是招商的小甜甜。
2013年招商通过招商局地产（杭州）入杭，前几年项目少、声量低，在杭州主流房企里基本是"小透明"。
转点在2019年底。招商杭州加大土拍投入、推高改产品，2020年杭州单城销售破百亿，后续杭序府、元序、天青岳等产品线陆续落地。
产品表现上，招商在杭州有三条清晰主线：
终改看天青岳。招商蛇口浙江公司首个天青系终改藏品，1.2容积、118户纯叠墅、宋风立面，2025年首开即触发社保排序，有房社保拼至149个月。
高改看杭序府，作为招商蛇口TOP序系杭州首作，占位钱二核心区，全抬板设计、约2800㎡下沉式会所、打造“西泠文房”艺术空间，2025年6月首开即售罄、揽金13.6亿元，2026年1-7月成交套数位于杭州上城区TOP3。
合作看建发招商·元序。项目由建发主导产品定位、示范区和营销，招商主导工程建设和成本管控，2026年2月首开、上半年成交295套，杭州4万+住宅套数第一，1-8月成交26.87亿元，跻身TOP10，成为杭州未科顶流。
正是元序的合作成功，让招商和建发建立了深度互信。
2026年6月26日，招商经243轮竞价，以60.94亿元从12家房企手中抢下滨江永久河地块（儿保南地块），溢价率高达79%，刷新上半年杭州总价、单价、溢价三项纪录。
拿下后，招商随即拉上建发共同开发。
用合作开发，分散地王风险，又通过地王打造，建立品牌声望。
近日招商杭州进一步组织升级，集团副总、招商积余董事长吕斌将全面接管浙江公司，还兼任华东城市集群组长，统筹浙江、苏南、南京、合肥等核心城市。
828新政之下，自有资金购地的门槛进一步提高，永久河这类高溢价单宗地块的资金回报账或许也要重新评估。接下来招商在杭州会有怎样的表现，我们拭目以待。
04
深圳：大本营背靠隐形土储
顶豪三兄弟立价，流量盘补量
深圳在招商蛇口的地位不只是百亿主力俱乐部的成员，更是作为招商大本营兼大湾区锚点的存在。
2025年6月招商裁撤五大区域公司后，深圳公司改为总部直管城市公司，2025年招商在深圳全口径超150亿，当地稳居前三；2026年1~8月，招商依旧稳居top3，全口径销售213.84亿。
顶豪三兄弟盘盘火爆。前海海晏府4月首开108套，让前海突破14万+天花板；和华润联合开发的观潮府更是首开日销60亿，三开三罄，累计破百亿。
首批40套房源2分钟售罄的后海招商玺，也在近期迎来了二批次的108套楼王，大师样板间开放1周内到访就超1000组。
流量盘表现也不俗，雍境名邸上半年销售额9.54亿，拿下克而瑞前海会展4万+住宅套数TOP1。
这背后，是招商深圳官方全年会议定调“大宗销售攻坚、客户深研、销冠机制”。
全年军令状、销冠俱乐部、大宗自渠一把抓；招商深圳销售稳中向好也是水到渠成。
而从拿地端，上半年招商都没有在深圳公开拿地，直到7月，才以15.05亿补储光明区低密纯宅地，溢价率达到18.9%，成交楼面价约2.29万元/㎡。
看起来，招商深圳拿地并不着急，艳姐推测，很大一部分源自招商在深圳前海片区还有大量待开发优质资源。
结语
所以，我们能看到，虽然招商拿地上都表现出高调探价、克制落子的投资共识，但是上海续杯、北京救荒、杭州立标、深圳防御，四城四色，各自考量皆有不同。
说到底，当828新政把自有资金购地变成硬约束，过去靠杠杆抢地王的逻辑彻底变了。招商这套在新政落地前就跑通的克制投资打法，也让招商在面对新政时，能更加从容。
关于这篇文章，你有什么想和艳姐聊聊的，欢迎评论区留言，我们好好唠唠。
主编：张艳
责编：闪闪
本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系
热门跟贴