文/单挑社
南京的朱先生，曾经被一套旧房拖住了换房计划。
据南京市政府网站转引的报道，他在城东有一套约50平方米的住房，在中介挂牌近两年，经历过几轮降价，始终没卖出去。他已经看中了新房，但旧房迟迟不能变现，下一步就很难走。
2024年4月27日，南京安居集团推出住房“以旧换新”活动。第二天，朱先生去了心仪楼盘的售楼处，交了意向金，随后由评估机构上门评估旧房。最终，他成为首批签约业主，换购了一套115平方米、带电梯的新房。
推动这笔交易往前走的，是一家企业愿意接下他的旧房。
2026年9月18日，住建部在国新办发布会上表示，我国房地产进入存量时代。发布会上给出的一个依据是，二手房交易占比从2020年的27%、2025年的46%，提高到今年前八个月的52%。
这个变化落到具体家庭身上，可以从朱先生的经历理解：一个想买新房的人，同时也是一个正在卖旧房的人。两笔交易连在一起，售楼处要面对的事情也随之增加。
对需要卖旧买新的家庭来说，相当一部分购房资金，还放在原来的房子里。
先卖旧房，要面对多久能卖掉、最终卖多少钱的不确定；先买新房，则要先筹出钱，还得考虑旧房迟迟卖不掉怎么办。看好了户型、地段，甚至算得过来长期月供，也不等于眼下就能完成交易。
降价可以缩小换房需要补的差额，但旧房成交仍然是一个需要单独解决的环节。于是，一些开发企业开始往前多走一步，参与客户卖旧房的过程。
南京奥体建设在2025年的动作，就把这一步展示得很清楚。
当年4月，南京市国资委披露，奥体建设推出12个楼盘、1049套住宅参加“买新助卖旧”活动。客户先选新房，企业通过推介等方式帮助处理旧房，并给予一定补助。
到了5月，奥体建设又宣布开展“收旧卖新”。符合条件的家庭，可以用自己或配偶、父母、子女名下的一套或多套旧房，置换活动范围内的新房。旧房置换总价，最高不超过所购新房总价的80%。
“帮卖”和“收购”，虽然只差一个动作，企业承担的事情却不同。
帮卖时，企业可以增加曝光、联络经纪机构，最终仍要等市场上的买家出现。直接收购，则由参与活动的收购主体接下房子。对符合条件、接受评估价格的业主来说，寻找买家的过程由此缩短了。
开发企业也多了一个促成销售的办法：帮一位已经想换房的客户，完成他原本做不成的那笔旧房交易。
不过，收购旧房，首先得过价格这一关。
奥体建设公布的办法是，从名单库中随机抽取三家评估机构，各自评估，再取排序居中的结果作为收购价格。南京安居此前的试点，也采用了三家评估、取中间值的安排。
这套程序给买卖双方提供了一个共同讨论价格的依据，但估出来的数字，未必恰好等于房主的期待。
《江苏经济报》报道过另一位参加安居置换的李先生。他原来住在鼓楼区，房子120平方米，小区没有电梯。他想换的是一套130平方米的新房。三家机构上门评估之后，给出的价格低于他的心理预期，他考虑后仍然接受，旧房款约占新房价格的七成，其余通过贷款和自有资金解决。
这个细节很有分量。对一个急于改善居住条件的家庭来说，价格当然重要，能够成交、能够安排下一步，也有价值。每户人家愿意在这两者之间怎样取舍，答案并不相同。
因此，收到评估结果之后，还需要业主确认。南京安居首批100套房源完成评估时，有52组客户确认成交。把房子纳入评估，并不意味着双方已经谈成了交易。
再往下看，事情就到了收购企业这一边。
在安居的安排里，负责收购旧房的是南京置新资产管理有限公司，新房则由相应开发公司出售。新房项目可以因此完成销售、获得回款，而收购旧房的公司，手里增加了一批需要继续经营的住宅。
把整个业务放在一起看，原来由家庭承担的等待，部分转到了企业身上。
这批房子如果继续出售，就需要找到下一位买家，承担出售前的资金占用和价格变化；如果用于出租，就要寻找租客、处理维修、应对空置，并用逐步收取的租金覆盖相关成本。
一套房子从个人手里转到公司手里，不会自动多出一个愿意付费的住户。
安居为此另外搭建了经营组织。2024年6月，集团负责人向新华日报·交汇点记者介绍，置新公司负责收购，安居好房房地产经纪有限公司负责相关运营。当时，后者已经开始承接收购房源的委托租赁业务，长租、短租都可以做。
这意味着，企业为了推动新房销售，还需要具备经营分散旧房的能力。不同小区的房屋状况不同，适合的租客、必要的整修、可以接受的租金，也需要逐套判断。
后续的官方文件，进一步呈现了这项工作的难处。
南京市国资委在2025年7月答复一份关于改善“以旧换新”存量房运营管理的人大代表建议时，专门谈到租赁回报和运营负担。办法包括通过官方平台发布房源，进入高校、企业等渠道推介，提高出租效率；同时明确，收购主体可以自主确定旧房出售的时间和价格，以实现资金回流。
收购完成之后，怎样把房子租出去、卖出去，仍然需要继续解决。
理解了这一点，再看企业给旧房划定的收购范围，就容易明白了。
奥体建设2025年的活动，只接收河西新城指定区域内的适格住宅，要求产权清晰、适宜居住和交易，存在重大瑕疵或不符合收购要求的房源不在范围内。
到了2026年4月，安居旗下颐居建设再次启动“收旧换新”，要求旧房位于规定的主城区域，建筑年代为2000年及以后。换购颐和天晟府项目的旧房，区域又进一步限定在建邺、鼓楼两区。
这些条件，划出了企业愿意承担的经营范围。
对房主来说，旧房是已经住了很多年的家，价格期待里可能包含过去的买入成本，以及下一套房子的预算。对收购企业来说，还必须判断未来：谁会住进来，愿意付多少钱，房子需要花多少钱整理，资金可能被占用多久。
双方看的，是同一套房子的不同部分。能够完成交易，需要这两笔账接得上。
这也让“存量时代”有了一个具体的商业含义：一些新房销售，开始依赖企业处理旧房的能力。企业既要理解客户为什么想离开原来的房子，也要理解另一个人为什么愿意住进去。
安居的早期实践里，还有一个很小、却很能说明问题的细节。
据2024年6月的报道，部分原业主完成换购后，提出继续租住旧房。置新公司于是与他们签订租赁合同，租金由评估机构同步评估。
还是那套房子，暂时还是那位住户，但双方的关系已经变了。原来的业主成为租客，收购企业开始承担出租人的职责。
对家庭来说，换房计划向前走了一步；对企业来说，接过旧房，另一段经营才刚刚开始。
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