早在2013年12月，厦深高铁开通，惠州南站（2023年更名惠阳站）开始运行，惠阳区政府开始思考TOD站城开发，之后广东省批复环大亚湾新区规划，惠阳区部分纳入其中，此处与大亚湾中心区只一河之隔，又有当年惠州唯一的高铁站王牌加持，自然在区政府的重点考虑之中。及至2017年7月，地产如日中天，惠阳区政府与碧桂园签订南站新城PPP合作协议，同年11月片区控制性详细规划出炉，经宣传推广，一时风头无两，着实轰轰烈烈火了一把。

但PPP协议前提要求政府要把土地整理出来，而到2019年以后，地产已急转直下，同时，在整备土地过程中才发现，此处的相关土地权属复杂度远超预期，难度远超想象，同时，到2020年深汕高铁正式纳入省重点项目之后，原有的控规则不得不进行重大调整，而控规的编制与审批时间，是以年为计量单位的。

其中最大的症结在于土地整备，即使地产不下行控规不调整，卡在土地整备环节仍然无可奈何。该片区85余宗地，其中有20余宗已在政府收储库里，其余61宗需要整备，权属关系复杂且按下不表，其中有很多地块已被业主单位抵押给银行，要想整备需要政府垫资进行解抵押，单独这一条就需要冒着违反财政纪律的风险，还不谈资金赔付有些已经不足以偿还银行债务，业主与银行都不会同意。还有一些是属于集体留用地，卡在手续层面，集体中有一人不签，手续就要复杂很多，土地碎片化严重，每一户都绕不过去。在地产下行的大背景下，原有PPP项目纷纷停马，轰动一时的南站新城也偃旗息鼓了。

随着深汕高铁的推进，高铁红线内的15宗用地顺利解决，这里是因为有专项资金来支持，不需要区财政违反财务纪律的风险。至此还有约40余宗没有落地，不少是因为卡在补偿金额无法覆盖债务，或是无法由政府垫资解抵押。

随着深汕高铁今后两年开通，片区价值重估，以及住建部最近公布的将加快立法推动城市更新，预估后期的破局之道是：确立更新单元制解决零散地块碎片化难题，不再要求一宗一宗地单独收储，几十宗地打包成一个更新单元统一策划统一实施，允许原产权人以土地入股联合开发，允许插花地和夹心地纳入单元整体改造，上述这些规则已在多地试点，有望在全国立法实施。同时新法也将拓宽投融资工具，开通城市更新专项债与社会资本参与的法定通道。

至关重要的，目前可解死局的正是资金问题，城市更新专项债来代替财政账户出资，需要满足的条件一是要申请专项债额度，二是补偿款与评估价要覆盖银行债务。

当城市更新新的立法颁行后，也将多出很多土地整备工具，随着惠阳站新站房和深汕高铁建成通车片区土地价值提升，解开土地整备死局，这一潭死水则有望涅槃重生。