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7月30日，建发经过107轮竞价、以49.77亿元拿下昌平东小口0002地块，溢价率10.6%，住宅楼面价约3.66万/㎡；9月11日，项目正式官宣案名——建发越秀·观玺，由建发房产与越秀地产联合开发，也是建发“诗意东方”产品系落地北京的新作。

2026年北京昌平东小口0002地块，建发107轮竞价拿地后引入越秀联合开发，案名“建发越秀·观玺”，主打约78-140㎡、2.45容积率、建发“诗意东方”产品系，预计9月底售楼处开放、10月底首期开盘。

项目体量不小：总占地约5.64公顷，容积率2.45，限高60米，规划21栋住宅、共1352套。其中一期东侧10栋、785套，二期西侧11栋、567套，在当下昌平南新房里算典型大盘。主力户型约78—140㎡三至四居，既吃首置外溢，也做改善生意。✅ 建发越秀观玺售楼处电话：400-678-8669接通后输入5555 ☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

位置是观玺的底牌。北五环外、昌平海淀朝阳交界，近西三旗生活圈，到在建13B线建材城东站约1公里，未来向西5站西二旗、向东3站望京，叠加奥北公园资源和规划十二年一贯制学校，地缘价值比北清润府、星寰时光更贴海淀产业人群。

但账本也最重。楼面价3.66万，市场普遍预判售价奔着6万/㎡去。反观对手：北清润府位置偏、配套弱，成交均价约4.6—4.7万；星寰时光还没开盘，楼面价低、产品赠送狠，定价弹性大。所以才有了那句调侃：昌平卖6万需要勇气，买家买6万更需要勇气。

为拉开差异，观玺做了“轻抬板/假抬板”：地库仍下挖两层，只是把车库半嵌地下、周边填土抬高，入口和园林做高差仪式感，归家动线更像中式门第。问题也在这——建发最会讲新中式园林故事，可车库顶板覆土若不够厚，大乔木种不牢，大风天还有倒伏隐患；没有大乔撑场，中式园林的“贵气”就很难立住。

说到底，观玺不是没卖点：双国企、低密、新中式、近海淀。真正考验是——产品叙事能不能扛住6万单价。对买家来说，若价格压到5.5万上下、户型赠送和园林兑现到位，会心动；真站上6万，就要和海淀永丰、朱辛庄星寰时光正面对撞了。✅ 建发越秀观玺售楼处电话：400-678-8669接通后输入5555 ☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

开发商：建发房产（央企）+ 越秀地产（国企）双强联合开发，昌平东小口 0002 地块，龙樾海序东侧

位置：昌平东小口，紧邻海淀，承接海淀北部外溢客群，近地铁配套，立汤路沿线，快速通达奥森、西三旗、回龙观

产权：70 年纯商品房，无回迁、无保障房混居，自住圈层纯粹

参数：南北纯板楼栋，产品涵盖小高层，户型建面约 78-96-108-116-140㎡三至四居；预计均价约 5.5 万 /㎡

节点：预计 9 月底开放样板间，10 月底开盘，期房交付

梯户：主力两梯两户 / 一梯两户，南北通透，LDK 一体化设计

物业：越秀自持物业，新中式园林，建发擅长的禅境中式景观打造

参考总价：430 万 - 770 万，适配海淀北刚需、刚改家庭

建发越秀·观玺 | 入境中轴奥森生活区北京中轴线，绵延750余年，

从宫城礼序到城市山水，✅ 建发越秀观玺售楼处电话：400-678-8669接通后输入5555 ☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

最终抵达生活本身。

如今，