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房地产信托目前已从不少信托公司的业务版图中悄然退场——全行业投向房地产的信托资金余额从2019年6月末的2.93万亿元峰值降至2025年6月末的0.77万亿元。

但当下，房地产信托的发展新篇已经起笔。近日，国家金融监督管理总局发布《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（以下简称《办法》），为房地产信托重新划定了展业航道，推动业务从传统债权融资转型，在房地产发展新模式下开启以资产服务信托为核心的“二次创业”。

传统房地产信托式微

传统的房地产信托以信贷融资业务为主，本质上是信托公司扮演“授信方”角色，将募集资金以贷款形式注入房地产项目，开发商依约承担还本付息义务。这种“类信贷”的业务逻辑，使其长期作为银行信贷体系之外房企获取资金的主流补充渠道。

作为信托公司的传统业务支柱之一，房地产信托曾与基础产业信托、证券投资信托等业务并驾齐驱。依托信托制度赋予的跨市场灵活配置优势，加之房企旺盛的融资需求与项目端可观的利润空间，房地产信托一度跃升为房企最重要的非标融资渠道，也成为信托公司利润的核心来源。然而，信托业这种对单一业务板块的高度依赖，也为行业深度调整埋下了伏笔。

“我国房地产信托自2002年7月逐步兴起。彼时，房地产市场高速发展，但开发商自有资本偏低，资金短缺问题突出。房地产信托依托制度优势，初期以项目贷款为主要形式，较好地满足了行业融资需求，逐步成为信托行业的支柱业务。”昆仑信托副总裁、董事会秘书‌矫德峰对《证券日报》记者表示。

在‌矫德峰看来，房地产信托在特定的历史阶段承担了多重角色。虽然其在一定程度上推升了房企的杠杆水平，但在当时行业发展的现实条件下，它有效拓宽了融资渠道、推动了金融创新、促进了市场供给，既支撑了房地产行业的快速发展，也为国民经济高速增长提供了金融助力。

一组数据见证了房地产信托的巅峰时刻：中国信托业协会数据显示，2019年6月末，投向房地产的信托资金余额冲至2.93万亿元峰值，占资金信托的比重达15.38％。“彼时，房地产业务为信托公司带来丰厚收益，是公认的‘现金牛’板块，部分信托公司此类业务占比甚至达到三四成。”用益金融信托研究院研究员帅国让向《证券日报》记者回忆道。

这种依赖规模扩张和开发商主体信用的增长逻辑，往往经不起周期转向——上行期，规模掩盖风险；下行期，风险集中释放。随着房地产市场供需格局生变，房企高周转模式遭遇瓶颈，销售回款放缓、融资环境趋紧，行业内生风险逐步积聚。在此背景下，监管部门持续强化风险防控导向，2019年原银保监会相继下发“23号文”“64号文”等文件，房地产信托发展来到重要转折点。在当年6月末规模达峰之后，房地产信托规模便进入漫长下行通道。截至2025年6月末，投向房地产的信托资金余额已降至0.77万亿元，较峰值缩水超过七成，占资金信托比重也从15.38％降至3.15％。

房地产信托高速扩张阶段积累的隐性风险，也不可避免地逐渐暴露：贷前尽调流于形式、贷后资金监管缺位、投资期限错配、风险预警机制滞后，加之房企高杠杆运营与部分信托公司内控漏洞叠加，风险隐患不断累积。帅国让认为，房地产周期下行打断了房企销售回款的链条，资金链断裂与底层资产贬值形成双重挤压，再加上部分信托公司存在的“资金池”运作与自融等合规漏洞，最终导致底层资产现金流枯竭，兑付风险集中显现。昔日的“现金牛”业务，已然变成拖累行业发展的沉重包袱。

传统房地产信托的式微并非偶然，而是规模至上与风险控制能力脱节的必然结果。当旧的发展逻辑走到尽头，新的制度框架也在压力中破土而出。

新规框定边界

8月28日，一份重磅文件为房地产信托的未来走向作出了制度性回应。国家金融监督管理总局印发《办法》，原银监会2008年、2009年、2010年三项房地产信托监管文件同时废止。业内人士认为，从“零散补丁”走向“系统治理”，新规重新定义了房地产信托的业务边界和操作规范。

《办法》开篇即明确，房地产信托业务包括资产服务信托和资产管理信托两类业务，并将资产服务信托列于首位。这一排序清晰传递了监管导向：改变过去房地产信托以信贷融资为主的路径，优先突出资产服务信托的受托本源功能，引导信托公司更多参与存量风险处置与资产盘活；同时，对资产管理信托强化约束，显著提高了房地产非标融资业务的机构准入、投资者适当性等门槛。

中国信托业协会特约讲师周萍对《证券日报》记者表示，《办法》的核心导向可以从两个层面理解：对房地产行业而言，是规范引导、防范化解风险，推动行业规范化发展；对信托公司而言，是专业化导向，不再是有牌照就能做，而是要求真正懂房地产、有风控能力、有专业团队的机构才能参与。

这一点从《办法》的几项核心条款中看得更为清楚。开展房地产非标债权业务的信托公司，监管评级须在2级以上，最近两个会计年度未发生连续亏损，且净资产不低于10亿元。一位信托公司业务人员对记者坦言：“单是评级这一条，就把大多数信托公司挡在了门外，目前满足条件的公司只有少数几家大中型公司。”这意味着，只有具备足够资本实力和稳健经营能力的机构才有资格参与，行业供给端将经历一轮市场出清。

划定集中度红线，告别“大项目依赖”。房地产信托业务余额不得高于本机构信托业务实收规模的5％；投资于单一房地产企业的余额不得高于本机构房地产信托业务余额的20％；非标资产形式的投资余额不得超过50％。三档数字环环相扣，压缩了集中度风险，也倒逼信托公司从“靠少数几个大项目撑规模”转向精细化、分散化运作。

资金封闭管理，做实“看项目不看主体”。信托资金用于房地产开发项目的，须以项目公司为直接融资主体和用款主体；信托资金存入主办银行专户，实行受托支付。信托公司与主办银行、项目公司签订三方合同，由信托公司与主办银行共同审核项目公司资金使用。这不是简单的资金托管，而是将信托融资纳入银行信贷封闭管理体系，从制度上杜绝资金挪用和监管真空。

以上条款指向同一个方向：房地产信托的规则已经变了，过去靠通道费、靠规模的模式已难以为继。周萍表示：“这个实质性变化在于业务逻辑的根本转变。过去房地产信托本质上是信贷融资，靠的是牌照红利；新规通过设定展业准入门槛、量化集中度上限、明确业务边界，把房地产信托业务重塑为有清晰规则的不动产金融服务。这意味着信托公司必须从‘融资方’思维转向‘服务方’思维，从‘做规模’转向‘做专业’。”

在‌矫德峰看来，《办法》保留了非标资产的投向空间，还鼓励信托公司为房地产项目风险处置提供配套金融服务，并可联合AMC（金融资产管理公司）等机构共同化解存量风险。这意味着信托公司在房地产领域的业务范围从单一的融资通道，拓展为涵盖资产隔离、风险处置、专业管理等多元服务的综合赛道，变相扩大了信托公司在房地产领域的服务版图，也为信托行业提供了新的盈利增长点，促进自身效益提升。

信托服务价值延伸

新旧业务收放之间，信托公司在房地产领域的角色定位正在从“融资提供者”向“受托服务商”转变，未来仍大有可为。

中建投信托相关人士对《证券日报》记者表示：“《办法》为房地产领域资产服务信托打开了规范化的发展空间。”自2023年信托业务三分类新规发布以来，行业加速向资产服务信托、资产管理信托和公益慈善信托三大类本源业务转型。其中，资产服务信托是为委托人量身定制的受托服务，不涉及向投资者募集资金的行为，业务场景丰富、发展空间广阔。

“房地产发展新模式的核心，是从开发建设转向存量运营、风险出清和保障供给。”周萍介绍，信托公司有多个差异化场景可以发力，包括风险处置服务信托、资产证券化受托服务、存量不动产股权投资等长久期资金，也可通过REITs（不动产投资信托基金）、不动产债券等标准化产品间接配置不动产资产，满足高净值客户配置需求。

周萍同时表示，信托公司可发挥财产隔离和受托管理的制度优势，与AMC合作参与破产重整、保交楼、不良资产盘活，属于受托服务，具有轻资本、低风险的优势。

资产服务信托的纵深发展，有望成为信托公司的重要业务抓手。举例来说，风险处置服务信托是当前政策导向清晰、实操价值较大的重要赛道，《办法》第二十九条为这一方向提供了直接依据。

中建投信托相关人士介绍，依托信托风险隔离、架构灵活、受益权分层的制度优势，信托公司可通过市场化重组信托，以中立第三方身份统筹债权、盘活存量困境地产项目，开展庭外纾困重整；也可联合AMC、产业投资人开展破产重整信托、共益债信托，深度参与出险项目风险化解，最大化保全资产价值。

一家大型信托公司人士也透露：“公司将风险处置服务信托与房地产领域专业优势相结合，支持‘保交楼’和问题项目纾困，同时探索地产股权、REITs等长周期资产。”

在风险处置服务信托领域，信托公司可以发挥多种功能。‌矫德峰认为，针对已停工、烂尾或资金链断裂的开发项目，信托公司可以作为“纾困平台”：在资金端，发起纾困信托计划，引入银行、AMC、地方国资和社会资本；在资产端，协助企业重组项目股权结构，更换操盘方或设立共管账户；在运营端，监督工程复工与资金回款，推动沉淀资产盘活。而在房地产不良贷款批量转让、个贷不良处置等场景中，信托公司则可依托其破产隔离与财产管理专业优势，承担资产清收与处置受托人职责。

不过，赛道清晰不等于盈利可期。资产服务信托普遍收益偏薄，“增收不增利”已成为横亘在行业面前的一道现实难题。

如何破局？中建投信托相关人士认为：“核心是树立能力思维，依靠主动管理能力提升服务附加值与市场定价权。资产服务信托的盈利厚度，最终取决于对项目的赋能深度。”

帅国让认为，随着盈利模式从依赖“资金利差与通道费”转向“管理费、服务费及超额业绩报酬”，信托公司可通过数字化建设降低海量账户的运营成本；从标准化服务转向法税筹划、家族治理等定制化综合服务，提升产品附加值；构建“基础服务费＋增值服务费”的定价机制，将专业能力转化为溢价空间。

从融资通道转向服务中介，从规模扩张转向专业深耕，房地产信托的“二次创业”已然启程，这不是一次简单的业务转型，而是一次行业生存逻辑的重构。当牌照红利逐渐消散，真正的护城河只有一条——以更深刻的洞察理解资产，以更持久的耐心深耕服务。这正是信托行业在房地产发展新模式下，能够扎下根、站稳脚的那块基石。