“碧桂园超越万科登顶亏损榜”这事，按2026年上半年房企中报口径是成立的。
一、半年报口径：碧桂园以约6—7亿微差超过万科
2026年上半年主要出险/头部房企归母净亏损（中报）：
• 碧桂园：约 -156.2亿元，同比亏损收窄约18%
• 万科A：约 -149.5亿元，同比扩大约25%（上年同期约-119.5亿）
• 融创：约 -125.4亿元
所以碧桂园以不到7亿的差距压万科拿“半年亏损第一”。但注意这是归母净利润、中报、含减值的口径；如果换成年报、扣非、或按经营现金流排，座次会变。
二、两家“亏法”不一样
碧桂园——保交房收尾+历史项目结账
• 上半年总收入约440.8亿，同比-39.3%；开发收入从去年同期约700亿降到约424亿，因为保交房进入收尾、交付量骤降
• 减值大头：在建/待售物业减值约61.73亿，金融资产及财务担保减值约37.91亿，再加净财务费用约23.89亿
• 毛利口径仍很惨：开发毛利率为负，结转的是早年高地价、现在降价去化的项目；剔除减值后毛利约1.8亿才转正
• 债务：总借贷约1426.6亿，一年内需还的银行及其他借款约1013.5亿；现金及等价物仅57.37亿，受限现金109亿，短债覆盖很差
• 亮点：境外177亿美元重组2025年底生效、境内137.7亿公司债重组通过，净资产约310亿仍为正，亏损同比在收窄
万科——开发毛利薄+减值+投资/财务拖累
• 上半年收入701.7亿（-33.4%），开发结算毛利率仅约6.1%（另有口径结算毛利率约5.1%），开发结算收入同比接近腰斩
• 减值：上半年各类减值约42.73亿，其中存货跌价约39.37亿
• 非主业/投资拖后腿：投资净收益约-33.4亿、财务费用约40.6亿，租赁/商业/物流部分资产及财务投资也亏
• 唯一正向信号：经营现金流净额约4.95亿转正（去年同期-30亿），但主要靠压工程款、压费用“收缩式止血”，不是销售回暖
• 债务：有息约3512.6亿，一年内到期约1788.6亿，账面货币资金约590.5亿，短期缺口仍大
简单说：碧桂园是“旧高地价项目集中结转+保交房收尾没新销售接上”的被动亏；万科是“开发毛利薄+存货减值+历史投资/应收暴雷”的主动出清+被动承压。
三、为什么“超越万科”容易误导
• 全年完全反过来的：2025年全年万科A归母-885.6亿（2024年-494.8亿），碧桂园2025年归母反而+32.6亿——因为碧桂园靠境外/境内重组确认债务重组收益、大幅降有息负债，而经营端开发仍亏、全年存货减值约445亿 。所以“登顶亏损榜”只看半年会误判。
• 榜单口径差异：A股亏损榜、港股内房亏损榜、归母/净利/经营亏损、含不含重组收益，结果都不一样。媒体说“超越万科”通常指中报归母净亏这一窄口径。
• 销售规模早已不在一个量级：2026上半年碧桂园权益销售约142.5亿、万科约358亿、融创约109亿，碧桂园销售底盘萎缩更厉害，但亏损金额因减值节奏和重组收益与万科错位。
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