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楼市，大概率是回不去了。

而大多数城市的房价或许也再难回到高峰位置了。

就在昨天，上面重新定调了房地产，其中有“两个转变”的定调，即：

房地产市场供求关系发生重大变化

房地产进入存量时代

房地产市场的供求关系发生了重大的变化，那究竟是发生什么样的变化？想必最近几年的房地产市场表现，大家已经深深地感受到了，即房地产市场呈现出了明显的供大于求的迹象。

有几个重要的现象：

一是虽然过去住房销售采取仍是预售制，但是不少楼盘卖着卖着就变成了现房销售，为什么？

因为不好卖了，供求关系的逆转导致房子卖得慢了很多，就生生地由预售熬成了现房销售了。回想一下在2019年及之前那几年，哪会出现这种现象，那还愁房子卖不出去？

所以，从这个角度来看，现房销售市场发展的必然，是大势所趋。

二是过去几年房价持续下跌的调整。最基本的经济学常识告诉我们，当供求关系变成了供大于求的时候，价格就会下跌。过去几年房价持续下跌的直接原因就是住房市场供大于求了。

所以，这个房地产市场的供求关系发生了重大的变化就是房地产市场供求关系由过去的供不应求转为了供大于求了。

房地产进入存量时代。

房地产市场供求关系是房地产进入存量时代一个重要的背景，房地产是重投资行业，且房子本身也是耐用品、使用周期比较长。如果没有大量的新增需求，房地产市场就很容易就变成存量市场了。

在存量时代，很多东西都会发生改变。房地产的开发模式会改变，由过去的新建开发要向城市更新转变。刚需的比例会下降，而改善性需求的比例会增加，“好房子”的建设就应运而生了。

进入存量时代之后，楼市恐怕再难回到过去那种普涨的行情了，很多城市的房价大概率在未来相当长一段时间内是回不到高峰位置了。房价的走势因城市而分化将会是存量时代一个重要的市场发展特征。

大城市在经济、产业、城市配套等方面具有明显的优势，对人口均具有很强的吸引力，未来仍会吸引人口聚集，继而也就为其房地产市场的发展提供了需求支持，其房价有望率先止跌回涨，甚至继续创新高。

而大多数的中小城市的情况恰恰相反，人口仍在继续外流。人口减少会导致住房需求缩减，住房市场缺乏必要的新增需求，而住房供应却依然很大，楼市供大于求的状况在短时间难以得到改善，房价难有上涨的动力。

房地产的存量时代虽然也会有一些发展机会，但却是结构性的，把握机会的难度是大大增加了。