828新政出炉后，市场预期已经悄悄换挡。
这两天，楼市君翻了翻广州的一手数据，发现随着 供地宗数下降，新规项目的库存这个“蓄水池”已经越来越小。
截至目前，有超过10个新规楼盘陆续进入清盘状态...留给买房人的选择窗口，越来越窄。
|广州楼市发布摄
壹
根据楼市君的不完全统计，广州有超过10个新规盘进入清盘阶段。
这批楼盘集中在珠江新城、金融城、天河东、海珠西、白鹅潭等热门板块。
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具体来看，广州这波清盘项目，主要可以分为以下三类：
其一，珠金琶豪宅盘，陆续进入收官。
最近三年，珠金琶整个大板块的新房的供求比，从2023年上半年的2.99，下降到今年的0.37（来源：克而瑞）。
目前，保利玥玺湾、保利天曜都进入收官阶段，有望今年清盘。保利天奕、琶洲南TOD的库存也在快速减少。
珠金琶的新规房选择，正在肉眼可见地减少。
|广州航拍
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其二，核心板块小户型加速去化。
比如白鹅潭板块，国贸保利海上印作为少有的位于地铁口、拥有新规小户型项目，去化速度相当快。
今年3月28日开盘，主打77-106平中小户型，到8月底已经接近清盘，只用了5个月。
旁边的保利花语和岸，小户型已经售罄，全盘目前只剩十来套，面积集中在113-138平。
｜白鹅潭航拍
｜广州楼市发布 摄
老黄埔最热销楼盘之一的中建·未来方洲，目前78-79㎡、95㎡三房货量已大幅减少。
隔壁中建海丝城，78-88㎡三房户型也基本售罄，去化速度快于大户型。
至于天河的保利辰园湖境，目前正在加推压轴的6号楼，此前小户型、好楼层基本清货，余货基本集中在126平以上板楼户型。
其三，有“长板”的盘清盘周期快。
比如海珠的绿城馥香园，户型使用率做到110-125%，加上配建的广州五中附属实验学校加持，14个月就实现清盘。
比如白云的国贸绿城云越和鸣，作为白云新城断供4年后的首个新规产品，也是卖的很不错。
项目今年3月正式开盘，15天后就登顶白云新城第一季度销冠。目前，部分楼栋已售罄，项目还打出清盘价吸引买家。
从天河、荔湾到黄埔、白云，清盘已经不是个案，而是一种集体加速去化的现象。
更关键的是，部分项目卖完后，短期板块内可能没有同类新盘补位。
贰
新规盘之所以卖一个少一个，离不开新规产品的“源头”在收紧。
去年下半年起，广州严查偷面积行为，审批口子开始收窄。今年3月以来，广州出台“好房子28条”，明确遏制无序偷面积，标志着户型规范转向品质管控。
换句话说，未来新入市的项目，很难再复制此前新规盘的高使用率优势。现在这批在售的新规盘，很可能成为阶段性的“绝版”。
而这，只是广州新房整体库存收缩的一个缩影。
先看全市数据。今年以来，广州新房库存从1月的11.83万套，降到8月的10.73万套，大半年时间减少了约1.1万套。
与此同时，新房去化周期从24.6个月，降到22.3个月，去化速度比去年快了不少。
|广州楼市发布 制
当然，网签存在滞后性。而根据广州市住建局8月最新数据，广州全市库存已经连降三个月，去化周期降至18个月以内。
如果聚焦中心四区，变化更明显。新房库存从1月约2万套，降到8月1.75万套；去化周期从21.5个月，降到18.1个月。
也就是说，广州中心四区的新房，已经进入供需基本平衡区间。
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再看另一个维度：今年广州中心四区的新房供求比，创下近六年新低，只有0.62。
这已是中心区连续第三年成交量高于供应量，而今年的差距还在进一步拉大。
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成交方面，今年新房成交与去年同期基本持平，甚至超过2022年同期业绩38%，成交势头并不差。
但供应端，中心四区新房供应比去年下降了三成左右；比起最高峰的2022年，今年的新房供应只有当年的58%。
一边是成交不弱，一边是供应减少，结果就是：库存越来越低。
那么，造成这样局面的原因是什么？主要原因是，新住宅用地的供应明显减少。
今年1-9月，广州只出让了17宗宅地，仅为去年同期的56%左右。（来源：克而瑞）
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目前，广州成功出让的宅地只有15宗，约等于去年同期的七成；成功出让的宅地当中，六成都位于中心区。
土地出让量下降，会直接延缓未来一两年新房的入市量。
等现在这批库存消化完，后面大概率会进入“缺乏新供应”的真空期。对广州买家来说，可选范围进一步收窄。
广州新房库存持续“收缩”之际，政策端也在释放更大的信号。
就在这两天举办的国新办发布会上，住建部提到，房地产出现“两个转变”：供求关系发生重大变化，行业进入存量时代。
| 图源：央视新闻
国家统计局数据显示，二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月已达52%，交易重心明显转向存量房。
这与广州体感一致：新房供应减少、库存走低、清盘加速，释放从“增量开发”转向“存量运营”的信号。
政策方面，也在同步调整。“十五五”时期将加快构建房地产发展新模式，推进现房销售制，预售则完善资金监管。
对买家来说，广州核心区新房选择窗口在收窄；但现房销售、资金监管、城市更新和公积金支持，也会给存量房、现房、旧改项目带来新机会。
买房逻辑正从“追增量”，转向“挑存量、看兑现、重安全”。
对于目前广州新房库存减少，你怎么看？欢迎下方留言或加个卫星（gzlsfb3）私聊~
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