周五的发布会相当于是给房地产重新定调了。
“两个转变”就是针对房地产来讲的，即房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代。
这基本上就意味着在未来相当一段时期内，房地产大局已定了。
不过，这只是结论，那究竟为何房地产会变成今天这个样子，核心原因有三个方面，也是这三个方面的转变促成房地产今天以及未来的大局。
一、人口因素已经发生重大的变化
人口是房地产市场发展的基础，无论怎么谈房地产，都是绕不开人口这个因素，因为房子的核心价值就是给人住的，有了人才会有住房需求。
过去国内的房地产市场之所以发展如此之快，核心原因就是享受到了前所未有的人口红利。然而，国内人口的发展从2022年起开始转向，开启了负增长，当年总人口减少了85万人，随后也是连续三年的下跌。
人口的减少，必然会导致整体住房需求的缩减，尤其是未来增量的住房需求会减少。中长期来看，必然会影响房地产市场的发展。
当然，有人可能会说日韩的人口减少了，但他们的房价没有跌反而还在上涨。不是他们的房价没有跌，而是大家普遍能关注到的超级大城市的房价没有跌而已。超级大城市对人口仍具有很强的吸引力，即便总人口在减少，少数的超级大城市的房价也有需求支撑，房价也能上涨。这一特征，未来在国内的超级大城市的楼市大概率也会是如此的。
二、城镇化正在进入稳定发展阶段，未来的进程会放缓
2025年末，国内常住人口城镇化率达到了67.89%。按照国际上的标准来看，当城镇化率到了70%以上，就会逐渐进入稳定发展阶段。简单地讲，就是城镇化进程会放缓。
而实际上，最近几年国内城镇化进程已经有放缓的迹象。2025年的城镇化率较2024年增加不到1%，2024年、2023年城镇化率增加也都不到1%；而在之前有一段时间均是超过1%的。
每年流入城市的人口数量可以用总人口乘以城镇化率，而如今总人口在减少，城镇化率也在减少，那相当于流入城市的人口在加速减少。流入城市的人口减少，就会导致城市新增的住房需求减少。而当下住房供应已经几乎是不成问题了，需求的减少是导致住房市场供求关系发生变化的核心原因。
三、经济已经过了高速增长的阶段
最近几年的GDP增长率基本上都是5%左右徘徊，而在高速增长时期，基本上都是在8%以上，甚至有10%以上的。数据已经显示了，经济增长已经由过去的高速增长过渡到了中低速增长了。
这个也是很正常的事情，毕竟国内经济规模已经相当大，能够保持这个增速算是非常不多了。经济增速放缓在短时间是不可逆的，这是规律。但同时带来的影响也是客观的，也就是大多增量的需求都有可能会减少。
经济增速放缓带来另一个重要影响就是居民的收入增速也会随之放缓，收入增速放缓，对于消费就会变得更加谨慎了，尤其是对于买房这样的大笔支出。
总之，房地产发展到了今天，已经过了早期的快速增长阶段，市场也正在进入存量市场阶段。
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