最近香港楼市的数据，看得人五味杂陈。

差饷物业估价署公布，5月香港私人住宅售价指数报321.9点，环比上升1.42%，连涨12个月，累计升幅达12.36% ，创下自2018年以来最长的连升纪录。楼价较2025年低位已回升超过15%，美联集团行政总裁马泰阳直接表态：维持全年楼价上升15%的预测。

这不是嘴上说说。看看新盘现场就知道了。

华润置地西南九龙的“叡璟I”，首轮180套单位收到47101组认购登记，超额认购逾260倍，直接刷新了香港新盘首轮销售纪录。到了第二轮，累计收票突破5.5万张，超额逾418倍，再度刷新纪录。红磡“首岸”首轮218套单位，录得约7600份认购申请，超额33倍，开售当天就被抢光，有客户一口气砸5800万港元买了8套。

豪宅市场更夸张。截至9月16日，年内逾亿元一手成交已累录129宗，超越去年全年的101宗，创下2013年一手房销售条例实施以来的新高。

看到这些数字，很多人心里不是滋味——为什么人家涨起来那么干脆，我们的涨起来那么扭扭捏捏？

其实不用羡慕。大概率，内地很多城市也会跟香港一样。

内地和香港，底层逻辑是相通的

第一，都有政策托底。香港靠的是2024年全面“撤辣”，一刀切掉所有额外印花税，交易成本直接归零。内地这两年也是政策频出——京沪深三地齐齐松绑限购，深圳定向放开核心区域，广州提高公积金贷款额度，支持“卖旧买新”。今年上半年，50个重点城市出台稳楼市政策逾110条，二季度就超过60条。信号再清楚不过了。

第二，购买需求都被压抑了很久。香港撤辣前，外地买家要交重税，本地换房成本高得吓人，大量需求被锁死。撤辣后积压的购买力集中释放，效果立竿见影——撤辣首月住宅买卖合约数量环比飙升115%。内地呢？2021年到现在，很多城市限购限贷叠加，加上房价下跌带来的观望情绪，刚需和改善需求被压了快四年。上海一位购房者的话很有代表性：限购一放开，公积金贷款额度提升100多万，立马果断出手。这些需求不是消失了，只是在等一个信号。

第三，人口和资金在重新聚集。香港通过优才和高才计划引进了数十万新增人口，高收入人才带来的是实打实的租赁和购买需求。内地一线城市同样在抢人，产业升级和财富效应也在吸引高收入群体向核心城市集中。上半年一线城市新房和二手房交易总量同比增长21.7%，50个重点城市中有207个城市交易总量同比正增长。钱和人往哪里走，房价就往哪里走。

第四，库存正在快速消化。香港4月货尾量降至17472套，较2025年1月高位减少了超过24%，按当前去化速度，理论上一年内就能消化完。内地虽然库存压力更大，但“去库存”已经被摆到了政策核心位置，收购存量商品房用作保障房正在加速落地。供给端收缩叠加需求端释放，这个账不难算。

真正值得关注的信号

马泰阳说了一句话，我觉得特别关键：利率只是影响楼市的众多因素之一。今年香港息率走势平稳，过去8个月按揭息率指数一直在3.12%到3.27%之间窄幅上落，但楼市照样往上走。这说明什么？说明当政策、人口、资金、租金这些基本面同时发力的时候，加息这种单一利空根本挡不住趋势。

更值得注意的是，香港这一轮涨，是靠真实居住需求驱动的。私人住宅租金指数连升7个月创历史新高，租金和售价同步上涨，不是炒出来的行情。内地一线城市也在走类似的路：8月一线城市二手房价格已连续6个月环比回升。

香港的复苏路径很清楚——政策松绑点燃信心，人才流入带动租金，租金上涨修复资产回报率，回报率改善又吸引更多买家入场。这是一个自我强化的正向循环。一旦这个循环转起来，想让它停下来，很难。

房价这东西，跌的时候可以跌得让人怀疑人生，但涨起来的时候，往往比所有人预想的都要猛、都要久。香港已经证明了这一点，内地一线城市，大概率只是时间问题。